Introduzione
intende, in quanto la legge 410/2001 ha introdotto la figura del fondo immobiliare
semi-chiuso o semi-aperto come vedremo in seguito.
I fondi comuni di investimento immobiliare non vanno considerati solo come una
delle tante attività finanziarie a cui un investitore privato o istituzionale può
destinare le proprie risorse ma, bensì, come uno dei risultati dell’evoluzione delle
tecniche e delle forme di gestione dei patrimoni immobiliari. Infatti
tradizionalmente l’attività di gestione di patrimoni immobiliari è stata definita
come “insieme organizzato di attività di conservazione del patrimonio e di sua
messa a reddito”
1
. Tale accezione vedeva l’investimento immobiliare in chiave
inevitabilmente statica e disinteressata alla dinamica dei flussi economico-
finanziari e proiettato alla conservazione e all’amministrazione del patrimonio e
dei servizi a esso correlati. Naturali conseguenze di questo modello gestionale
sono una redditività ridotta, la perdita di opportunità e l’incapacità di evolvere in
sintonia con il cambiamento della domanda.
Oggi, invece, l’attività di gestione dei patrimoni immobiliari è intesa come
“attività volta alla massimizzazione del reddito corrente, alla minimizzazione dei
costi di gestione e all’impiego dei cespiti secondo il criterio del massimo e
miglior utilizzo possibile (high end best use)”
2
.
La gestione è basata su una concezione dinamica dell’investimento, il cui
obiettivo è la gestione ottimale dei flussi economico-finanziari. Tale modello si
fonda sulla logica reddituale per cui il valore di un immobile è in funzione della
sua redditività.
L’adesione a tale logica ha portato ad una radicale revisione delle attività che
devono essere svolte. Se, infatti, nella concezione tradizionale le attività erano
essenzialmente di natura tecnica, manutentiva e amministrativa — la prima e la
seconda, volte alla conservazione fisica dei beni componenti il patrimonio, la terza
volta alla gestione degli aspetti connessi con l’amministrazione degli stessi —
nella nuova concezione è necessario un più ampio spettro di attività. In questo
1
Paviera M.G., Marzo 2000
2
Paviera M.G., Marzo 2000
Introduzione
caso è utile riferirsi a paesi più evoluti dal punto di vista immobiliare e quindi
all’esperienza anglosassone. Secondo tale esperienza l’attività di gestione deve
comprendere
3
:
• asset management: attività di gestione strategica di un portafoglio di beni
immobili, che si concentra sulle scelte di investimento e disinvestimento
definendo strategie di medio e lungo termine;
• building management: attività di gestione prevalentemente tecnico-
manutentiva di un patrimonio esistente;
• facility management: attività di fornitura di servizi accessori relativi a ciascun
edificio o unità immobiliare;
• property management: attività di gestione prevalentemente amministrativa di
un patrimonio immobiliare;
• commercializzazione: attività di promozione e vendita del bene (diretta e
indiretta).
Quanto appena descritto si rivolge naturalmente all’attività di gestione di un
patrimonio nell’ottica dell’investitore immobiliare e non all’attività di gestione di
un patrimonio nell’ottica del proprietario-utilizzatore. Quest’ultima attività, se è
riferita al mondo delle imprese, e definita come Corporate Real Estate
Management (Cre)
4
. In particolare il Cre si può definire come l’attività di gestione
degli immobili e dei terreni a disposizione di organizzazioni pubbliche o private,
che non hanno come attività principale l’attività immobiliare, nell’intento di
allineare le strategie immobiliari con le strategie aziendali al fine di contribuire
alla creazione di valore. Comprende quattro differenti macroattività:
• il general business management: è costituita da tutte quelle attività volte
ad allineare le strategie immobiliari a quelle aziendali e a contribuire al
conseguimento di profitti aziendali nel lungo periodo;
• l’asset management: si intende, in questo caso, l’analisi delle modalità di
finanziamento del portafoglio immobiliare in relazione alle esigenze
3
Paviera M.G., Marzo 2000
4
Paviera M.G., Giugno 2002
Introduzione
finanziarie aziendali e al ridotto ritorno che, normalmente, hanno le risorse
finanziarie impiegate in attività immobiliari;
• il cost control: è l’attività di controllo dei costi e delle spese relative al
patrimonio immobiliare;
• il facility management.
Tornado ai fondi immobiliari, alla fine del primo semestre del 2002, rispetto
all'ingente patrimonio dei fondi complessivamente gestiti in Italia, quelli immobi-
liari coprivano una percentuale inferiore allo 0.7% del totale dei capitali investiti
in fondi, ma la dinamica attuale della quota di investimenti immobiliari, anche
tramite fondi immobiliari, appare significativa per almeno quattro motivi:
• è in aumento, in relazione alle attese positive per i mercati immobiliari
occidentali, in particolare per quelli europei, e ai bassi tassi di interesse;
• è in aumento, perché il mattone, in quanto classico bene rifugio, può
servire come opportuna diversificazione in uno scenario di mercati
azionari volatili e di inflazione in ripresa;
• si è individuato, in una ricerca dell’Economist
5
di quest’anno,
nell’andamento del mercato immobiliare la variabile chiave per sostenere
le fiducia dei consumatori e, in ultima analisi, l’intera economia dei paesi
occidentali in base alla circostanza che negli Stati Uniti come in Italia la
gran parte della ricchezza familiare (almeno la metà) è rappresentata da
immobili, in primis dalla propria abitazione. Quindi i prezzi delle case
aiutano l’economia infondendo fiducia alle famiglie;
• vi è una crescente attenzione da parte delle imprese alla valorizzazione
della leva immobiliare col fine, da un lato, di ridurre/eliminare gli
investimenti in attività non core, e quindi di cedere tutti i beni immobili
non strumentali, e, dall’altro, per i beni immobili nei quali è investita
l’attività, di ridurre il capitale investito. Le operazioni che rispondono a
questa esigenza sono quelle di finanziarizzazione, perché consentono di
ridurre l’investimento nel patrimonio immobiliare strumentale pur
5
Marchesini E., 9 Marzo 2002.
Introduzione
mantenendone l’utilizzo
6
. La prima operazione di securitizotion
immobiliare è stata fatta in Italia dal Gruppo Fiat nel 1998.
Infatti dai rapporti semestrali di Assogestioni sui fondi immobiliari risulta che al
31 dicembre 2001 il patrimonio ha raggiunto quota 2.686 milioni di euro e si è
avuto un incremento del 12% nel primo semestre di quest’anno, a riprova
dell’attenzione rivolta dagli investitori. Negli ultimi diciotto mesi sono stati circa
68.000 i sottoscrittori di fondi di nuova istituzione per un totale di circa 160.000
partecipanti. Inoltre, secondo la stima di Assogestioni relativa all’andamento del
patrimonio del settore dei fondi immobiliari per il prossimo futuro, saranno circa
40 miliardi di euro entro i prossimi sette anni gli investimenti destinati a questo
tipo di fondo
7
. Questa stima trova riscontro nell’osservazione dei maggiori
mercati internazionali dove lo strumento del fondo immobiliare è presente da
decenni: è evidente ed elevatissimo il gap dimensionale tra l’Italia, dove i fondi
immobiliari raggiungono appena i tre miliardi di euro, e i 155 miliardi di euro
degli Stati Uniti, i 46 miliardi di euro della Germania, i 10.7 miliardi della Francia
e i 9.4 miliardi della Gran Bretagna
8
.
Il trend di crescita è ormai evidente: se dall’anno della loro nascita (legge 25
gennaio 1994, n. 86) al 2000, i fondi immobiliari hanno “partorito” sei prodotti,
solo negli ultimi due anni, sei delle nove Sgr impegnate oggi nel settore, ne hanno
fatti nascere altri otto, a testimonianza della crescita di attenzione degli asset
manager su questo mercato. E sono attese importanti modifiche regolamentari, a
seguito dell’ultimo intervento normativo in tema di fondi immobiliari, che
influiranno positivamente sulla futura crescita.
I fondi comuni immobiliari sono stati istituiti in Italia con la legge n.86 del 25
Gennaio 1994. Con tale intervento il mercato finanziario fu completato con tale
figura giuridica dopo avere già introdotto il fondo comune di investimento
mobiliare di tipo aperto (legge 77/83), la società di investimento a capitale
6
Paviera M.G., Marzo 2000
7
Assogestioni, Ottobre 2001
8
Nareit, Marzo 2002; Bvi, Aprile 2002; Ima, Aprile 2002; Scpi, Settembre 2002.
Introduzione
variabile (d.lgs 84/92), il fondo comune di investimento mobiliare di tipo chiuso
(legge 344/93) e il fondo pensione ( d.lsg 124/93).
Il quadro normativo fissato dalla legge su indicata è stato modificato con
l’approvazione del decreto legislativo 58/98 che ha provveduto, insieme ai propri
regolamenti attuativi, a riscrivere integralmente la normativa in materia. Il
decreto, infatti, meglio noto come Testo Unico della finanza, ha abrogato la legge
86/94, salvo gli articoli 14-bis e 15, relativi rispettivamente ai fondi immobiliari
costituiti mediante apporto di beni pubblici e al regime fiscale .
Il processo evolutivo che ha interessato lo strumento fondo immobiliare non è, a
tutt’oggi, terminato. Infatti nel corso del 2001 il quadro normativo nel quale
operano i fondi comuni immobiliari chiusi è stato sostanzialmente modificato dal
D.L. 25 settembre 2001, n. 351, convertito in legge 23 novembre 2001, n. 410.
Con tale provvedimento, in cui sono presenti le 'Disposizioni urgenti in materia di
privatizzazione e valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico e di
sviluppo dei fondi comuni di investimento immobiliare', il legislatore ha voluto
perseguire la finalità di accrescere l'interresse degli investitori nei confronti di
questa categoria di prodotti, oltre a quella di favorire il processo di dismissione
del patrimonio immobiliare pubblico. Infatti il punto chiave della legge è rendere
questo strumento di investimento più flessibile attraverso la possibilità di
raccogliere il patrimonio del fondo anche mediante più emissioni di quote, nonché
nella facoltà del fondo stesso di prevedere sottoscrizioni in natura e nel più
agevole utilizzo della leva finanziaria, come si vedrà in seguito.
L'obiettivo di questa lavoro è di studiare il tema dei fondi immobiliari in modo
completo. Lo studio si articola in cinque fasi: l’analisi normativa, l’analisi dei
caratteri e dell’evoluzione della domanda e dell’offerta immobiliare nel tempo,
l’analisi delle caratteristiche, dell’evoluzione e delle prospettive del settore
immobiliare e del mercato dei fondi immobiliari in Italia, l’analisi dei mercati
esteri, dove lo strumento dei fondi immobiliari si è già diffuso, l’analisi
finanziaria dei prodotti presenti in Italia ed in particolare dei due fondi
immobiliari gestiti da Nextra Investement Management Sgr.
Capitolo Primo
L’evoluzione normativa dei fondi comuni di investimento
immobiliari di diritto italiano
1.1 La legge n. 86 del 25 Gennaio 1994
Nel sistema italiano i primi progetti legislativi organici in materia di fondi comuni
di investimento immobiliari risalgono agli anni 80, in particolare, si ricordano
1
:
• il d.d.l. n. 318 approvato dal Senato nella seduta del 20 marzo 1985;
• lo schema di iniziativa del Ministero del Tesoro del 18 settembre 1986;
• il d.d.l. n. 332 approvato dal Senato nella seduta del 13 ottobre 1988.
La legge n. 86 del 25 Gennaio 1994 (“Istituzione e disciplina dei Fondi Comuni di
Investimento Immobiliari Chiusi”) istituì per la prima volta i fondi comuni di
investimento immobiliare in Italia secondo il modello del fondo chiuso. La
suddetta legge, composta originariamente da 15 articoli, risultava distinta in due
parti:
• il Capo I prevedeva la disciplina relativa alla società di gestione del fondo;
• il Capo II conteneva le disposizioni relative al fondo comune.
Gli elementi caratterizzanti delle legge erano
2
:
• l’autonomia patrimoniale del fondo rispetto alla Società di gestione, ai
singoli partecipanti e agli altri fondi gestiti dalla stessa società di gestione;
• la natura chiusa del fondo: ammontare predeterminato del patrimonio del
fondo e mancanza del diritto di recesso dal fondo per l’investitore. La
monetizzazione dell’investimento si verificava solo in sede di liquidazione
finale del fondo.
1
Zitiello L., Maggio 2002
2
Zitiello L., Maggio 2002
Capitolo Primo
In seguito ci furono i seguenti interventi di modifica:
• introduzione dell’art 14 bis relativo ai cosiddetti “fondi immobiliari ad
apporto pubblico” (legge 503/1995 e legge finanziaria 662/1996).
• modifica dell’art. 15 relativo al regime tributario dei fondi (legge
503/1995).
Tale disciplina fu, in seguito, quasi completamente rimpiazzata dalla legislazione
successiva. Infatti il decreto legislativo 58/98 (“Testo unico delle disposizioni in
materia di intermediazione finanziaria” – TUF), unitamente ai suoi regolamenti
attuativi hanno definito la nuova disciplina di riferimento in materia di fondi
comuni di investimento immobiliare lasciando in vita solo gli articoli 14-bis e 15
della legge istitutiva relativi rispettivamente ai fondi immobiliari istituiti mediante
apporto di beni pubblici e al regime fiscale. Infine nel corso del 2001 con il
decreto legislativo del 25 settembre n. 351 vi è stato l’ultimo intervento in
materia.
Nei paragrafi seguenti si esaminerà l’assetto normativo introdotto dal TUF e dai
suoi regolamenti attuativi in materia di fondi immobiliari e successivamente lo si
analizzerà alla luce delle modifiche conseguenti all’ultimo intervento legislativo
del 2001.
1.2 Il Decreto legislativo 58/98
Il decreto legislativo 58/1998 e i successivi regolamenti emanati dal ministero del
Tesoro, dalla Banca d’Italia e dalla Consob hanno introdotto numerose importanti
modifiche rispetto al precedente quadro normativo di riferimento dei fondi
immobiliari.
Fra i regolamenti più importanti per la definizione del quadro normativo di
riferimento rientrano il decreto del ministero del tesoro 24 maggio 1999, n. 228
relativo alla determinazione dei criteri generali cui devono essere uniformati i
fondi comuni di investimento, il provvedimento della Banca d’Italia del 1° luglio
Capitolo Primo
1998 e quello emanato il 20 settembre 1999 relativo ai limiti di investimento degli
Oicr e ai provvedimenti della Consob n. 11522 del 1998 e n. 11971 del 1999.
Gli effetti principali del decreto legislativo sono stati
3
:
• eliminare la distinzione tra “fondi mobiliari” e “fondi immobiliari”
introducendo una disciplina generale del genus fondo comune di
investimento inteso come “patrimonio autonomo, suddiviso in quote, di
pertinenza di una pluralità di partecipanti, gestito in monte” (art. 1, comma
1, lett. j);
• introduzione della distinzione tra fondi aperti (“il fondo comune di
investimento i cui partecipanti hanno diritto di chiedere, in qualsiasi
tempo, il rimborso delle quote secondo le modalità previste dalle regole di
funzionamento del fondo” – art. 1, comma 1, lett. k) e fondi chiusi (“il
fondo comune di investimento in cui il diritto al rimborso delle quote viene
riconosciuto ai partecipanti solo a scadenze predeterminate” – art. 1,
comma 1, lett. l). Nell’ambito dei fondi chiusi un’apposita disciplina è
dettata per la fattispecie dei fondi immobiliari con apporto pubblico, come
vedremo alla fine di questo capitolo.
Quindi la normativa primaria distingue tra fondi chiusi e fondi aperti in relazione
alla possibilità data ai suoi partecipanti di chiedere il rimborso delle quote
sottoscritte durante la vita del fondo. Invece, il decreto attuativo del Ministero del
Tesoro n. 228/99 individua la forma chiusa o aperta di un fondo in relazione
all’oggetto in cui investe, in particolare si parla di fondi chiusi quando investono
in:
1. Beni immobili e diritti immobiliari;
2. Crediti e titoli rappresentativi di crediti;
3. Altri beni per i quali esiste un mercato e che abbiano un valore
determinabile con certezza e con periodicità almeno semestrale;
4. Strumenti finanziari non quotati diversi dalle parti di OICR aperti
in misura superiore al 10 per cento.
3
Maffei S., Aprile 2002
Capitolo Primo
La struttura di funzionamento dei suddetti fondi prevede la presenza di tre
soggetti:
• La società di gestione;
• La banca depositaria;
• I partecipanti al fondo.
L’attività di controllo dei fondi immobiliari è affidata ad:
• organi istituzionali:
1. Ministero del Tesoro;
2. Banca d’Italia;
3. Consob.
• organi privatistici:
1. la società di revisione;
2. la banca depositaria;
3. gli esperti indipendenti.
Vediamo in dettaglio la normativa.
1.2.1 Forma giuridica e oggetto sociale della società di gestione
L’art 34 del Testo Unico della finanza prevede che la società di gestione deve
essere costituita nella forma di società per azioni e ciò non apporta alcuna
variazione rispetto a quanto previsto anche dalla legge istitutiva dei fondi di
investimento immobiliari. Ora, però, la società di gestione non deve (art. 200 del
t.u.), come stabilito dalla precedente normativa, avere per oggetto esclusivo la
gestione di fondi comuni di investimento collettivo in immobili o partecipazioni
in società immobiliari. La società di gestione dei fondi comuni immobiliari ricadrà
quindi nella piu’ ampia definizione di società di gestione del risparmio.
Le attività che la Sgr può esercitare sono:
1. la prestazione del servizio di gestione collettiva del risparmio;
2. la prestazione del servizio di gestione su base individuale di portafogli di
investimento per conto terzi;
Capitolo Primo
3. l’istituzione e la gestione dei fondi pensione;
4. lo svolgimento delle attività connesse e strumentali.
Per attività connessa si intende quella che consente di promuovere e sviluppare
l’attività principale; mentre per attività strumentale si intende: lo studio, la ricerca
e l’analisi in materia economica-finanziaria, l’elaborazione, la trasmissione, la
comunicazione di dati e di informazioni economiche e finanziarie, la
predisposizione e la gestione di servizi informatici o di elaborazione dati,
l’amministrazione di immobili ad uso funzionale (prov. 1/7/98 Banca d’Italia).
E’ previsto che il gestore possa affidare specifiche scelte di investimento a
intermediari abilitati a prestare servizi di gestione di patrimoni (art. 33 t.u.).
Quindi è possibile delegare la gestione di una quota del fondo, specializzata su un
comparto specifico, ad un operatore esterno. Inoltre vi è la possibilità che una Sgr
istituisca e commercializzi fondi comuni la cui gestione operativa sia curata da
un’altra Sgr (art. 36, comma 1 t.u.). Questa delega, però, non implica alcun
esonero o limitazione di responsabilità della Sgr delegante. Inoltre la delega può
essere revocata con effetto immediato e non deve avere carattere di esclusività
(provv. 1/7/98 Banca d’Italia).
Per quanto riguarda i soggetti che operano nelle Sgr quelli che svolgono funzioni
di amministrazione, direzione e controllo devono possedere i requisiti di
professionalità e onorabilità stabiliti dal ministero del Tesoro, del Bilancio e della
Programmazione economica (art. 13 t.u.).
L’art. 40 del Testo unico indica che le Sgr dovranno operare con diligenza,
correttezza e trasparenza nell’interesse dei partecipanti al fondo, organizzarsi in
modo tale da ridurre al minimo il rischio dei conflitti di interesse anche tra i
patrimoni gestiti, e adottare misure idonee a salvaguardare il diritto dei
partecipanti al fondo/i. Tali comportamenti sono ulteriormente specificati nel
regolamento Consob relativo alla disciplina degli intermediari in attuazione del
Testo Unico
Capitolo Primo
1.2.2 Capitale sociale
Il d.lgs. 58/98 prevede che il capitale sociale versato sia di ammontare non
inferiore a 1 milione di euro. Il capitale deve essere interamente versato. La
normativa precedente, invece, prevedeva un capitale sociale versato almeno pari a
10 miliardi di lire incrementati di un ulteriore ammontare di mezzi patrimoniali
pari alla quota obbligatoria di partecipazione della società a ciascuno dei fondi
gestiti. In particolare tale quota risultava essere pari al 5% del patrimonio
complessivo di ciascun fondo gestito, se le quote venivano offerte al pubblico
risparmio, mentre pari al 3% in caso di offerta destinata agli investitori
istituzionali. Quindi con la nuova normativa si ha una notevole riduzione del
requisito del capitale sociale rispetto alla normativa precedente.
1.2.3 Autorizzazione
Alla Banca d’Italia, sentita la Consob, è affidata l’autorizzazione del servizio di
gestione collettiva del risparmio e del servizio di gestione su base individuale di
portafogli di investimento da parte delle società di gestione del risparmio (art. 34
t.u.). Precedentemente la legge 86/94 prevedeva l’autorizzazione dal ministero del
Tesoro, sentita la Banca d’Italia.
L’autorizzazione dipende da uno serie di condizioni (provv. 1/7/98):
a) sia adottata la forma di società per azioni;
b) la sede legale e la direzione generale della società siano situate nel territorio
della Repubblica;
c) il capitale sociale versato sia di ammontare non inferiore a quello determinato
in via generale dalla Banca d'Italia;
d) i soggetti che svolgono funzioni di amministrazione, direzione e controllo
abbiano i requisiti di professionalità e onorabilità indicati nello stesso D.lgs;
e) i partecipanti al capitale abbiano i requisiti di onorabilità indicati nello stesso
D.lgs;
Capitolo Primo
f) la struttura del gruppo di cui è parte la società non sia tale da pregiudicare
l'effettivo esercizio della vigilanza sulla società stessa e siano fornite almeno le
informazioni richieste ai sensi dell'articolo15, comma 5 nello stesso D.lgs;
g) venga presentato, unitamente all'atto costitutivo e allo statuto, un programma
concernente l'attività iniziale nonché una relazione sulla struttura organizzativa;
h) la denominazione sociale contenga le parole «società di gestione del
risparmio».
La Banca d'Italia, sentita la CONSOB, disciplina la procedura di autorizzazione e
le ipotesi di decadenza dall'autorizzazione quando la società di gestione del
risparmio non abbia iniziato o abbia interrotto lo svolgimento dei servizi
autorizzati e le operazioni di fusione o di scissione (art. 34, comma 2 e 3 t.u.).
La Banca d’Italia nella valutazione della domanda di autorizzazione verifica
l’esistenza delle condizioni atte a garantire la sana e prudente gestione della Sgr
valutando sul piano tecnico la sussistenza delle condizioni di idoneità dei
partecipanti al capitale e del gruppo di appartenenza, oltre al programma delle
attività (provv. 1/7/98 Banca d’Italia). Il programma è un documento che ha lo
scopo di indicare, in base al provv. 1/7/98 Banca d’Italia, le attività che la società
intende svolgere, la tipologia di fondi che la società di gestione intende istituire e
la clientela a cui si indirizza il servizio, le modalità di svolgimento dell’attività
gestoria, se cioè si intende soltanto promuovere o anche gestire, l’ambito
territoriale di riferimento, i canali di distribuzione che si intendo attivare e, infine,
è necessario allegare i bilanci revisionali dei primi 3 esercizi .
La Banca d’Italia rilascia l’autorizzazione entro il termine di novanta giorni dalla
data di ricezione della domanda (prima il termine era di 2 mesi). Se trascorre un
anno (prima 2 anni) dal rilascio della autorizzazione senza che l’attività di
gestione della società sia iniziata l’autorizzazione decade automaticamente.
Capitolo Primo
1.2.4 Obblighi della società di gestione
La società di gestione assume verso i partecipanti al fondo gli obblighi e le
responsabilità del mandatario (provv. 1/7/98 Banca d’Italia). Qualora venga scelta
una struttura organizzativa che distingue tra società promotrice e società di
gestione dovrà esserne fatta menzione nel regolamento del fondo e le due società
saranno, comunque, responsabili in solido nei confronti dei partecipanti, così
come previsto dal provv. 1/7/92 della Banca d’Italia.
La società di gestione è tenuta a comunicare le sostituzioni comportanti la
modifica dell’identità dei soggetti componenti la propria persona giuridica. Il
consiglio di amministrazione o assemblea ordinaria istituisce con propria delibera
il fondo/i e ne approva contestualmente il regolamento. Il consiglio di
amministrazione deve provvedere alla valutazione semestrale del patrimonio del
fondo/i e alla redazione del relativo prospetto.
1.2.5 Albo delle società di gestione
La legge istitutiva dei fondi prevedeva l’esistenza di un albo tenuto dalla Banca
d’Italia per le società autorizzate alla gestione di fondi comuni di investimento
immobiliare. Il d.lgs 58/98 ha introdotto un albo unico per tutte le società di
gestione abrogando i singoli albi precedenti. Quindi oggi è prevista l’iscrizione di
diritto al nuovo albo per le società di gestione già iscritte negli albi
precedentemente previsti. L’albo è tenuto dalla Banca d’Italia che provvede a
comunicare alla Consob l’iscrizione delle Sgr.
1.2.6 Istituzione del fondo
Il regolamento del ministero del Tesoro n. 228, successivo al decreto lgs.58/98,
prevedeva che i fondi che investono in beni immobili e diritti reali immobiliari
fossero istituiti nella forma chiusa. Tale norma è stata parzialmente modificata
Capitolo Primo
dalla legge 410/2001, come vedremo in seguito. Va ricordato che nella normativa
vigente, precedente all’ultima legge in tema di fondi immobiliari, non è presente
la figura legislativa di fondo comune di investimento immobiliare ma solo di
fondi, che se investono il capitale in beni immobili e diritti reali immobiliari,
vanno istituiti nella forma chiusa.
Non vi è alcun limite obbligatorio per l’ammontare minimo di sottoscrizione a
differenza della legge istitutiva che prevedeva la quota minima per i fondi
immobiliari non inferiore a 3 milioni di lire. Inoltre mentre la legge istitutiva
86/94 prevedeva l’indicazione di una durata minima del fondo immobiliare pari a
10 anni e una massima di 30 anni ora il nuovo quadro normativo prevede che la
durata dei fondi deve essere coerente con la natura degli investimenti, senza però
poter essere superiore al termine di durata della Sgr che li ha promossi e istituiti.
Quindi viene eliminata la durata minima del fondo, mentre si mantiene la durata
massima dei fondi a 30 anni.
La società di gestione può richiedere alla Banca d’Italia un periodo di grazia, pari
a 3 anni, di prolungamento della durata del fondo per far fronte ai necessari
disinvestimenti.
1.2.7 Patrimonio del fondo
La legge istitutiva 86/94 prevedeva che ciascun fondo costituisse patrimonio
autonomo, distinto, a tutti gli effetti, dal patrimonio della SGR e da quello di
ciascun partecipante, nonché da ogni altro fondo gestito dalla medesima società.
Su tale patrimonio non erano ammesse azioni dei creditori della SGR. Le azioni
dei creditori dei singoli investitori erano ammesse soltanto sulle quote di
partecipazione dei medesimi.
Quando detto è pienamente ripreso dalla normativa successiva sui fondi
immobiliari con alcune integrazioni. Sul patrimonio del fondo non sono ammesse
azioni neanche dei creditori del depositario o del subdepositario. Inoltre la SGR,
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