Il mercato delle abitazioni: modelli teorici ed un'applicazione econometrica sui prezzi in Italia

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     Vi è infine una domanda in aggiunta a quella per l’abitazione principale che, a 
differenza dei due casi precedenti, è mossa da finalità di investimento. Ciò 
avviene quando i proprietari ricercano la remunerazione delle spese sostenute per 
l’acquisto immobiliare, cedendo in affitto ad altre famiglie le abitazioni 
“supplementari”. Il fenomeno delle “seconde case”, che tanto sviluppo ha avuto 
durante gli anni ’80, si deve invece far rientrare nella domanda per il consumo di 
servizi abitativi, poiché questi immobili, spesso destinati a rimanere vuoti per 
lunghi periodi dell’anno, vengono solitamente impiegati come soggiorni per le 
vacanze.  
     D’altronde i proprietari di immobili residenziali rappresentano potenzialmente 
una buona parte dell’offerta. La vendita dell’abitazione di proprietà può essere 
motivata sia dalla necessità di cambiare l’alloggio occupato, sia dall’esigenza di 
disinvestire il capitale immobilizzato. Tuttavia queste abitazioni in vendita sono 
di “seconda mano”, cioè usate. Il ruolo dell’offerta di nuove abitazioni è invece 
ricoperto dalle imprese di costruzione. 
     In realtà, è difficile separare il mercato delle abitazioni di nuova edificazione 
dal mercato delle abitazioni di seconda mano. Non esiste infatti una netta 
distinzione tra una domanda del prodotto nuovo ed una domanda dell’usato.  
   Spesso un’abitazione ristrutturata è del tutto paragonabile, nelle 
caratteristiche fisiche ed anche nel prezzo, ad un immobile appena completato e 
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situato nella medesima zona. E’ inoltre agevole constatare una forte correlazione 
nell’andamento dei prezzi delle abitazioni nuove e di quelle di seconda mano. 
     Scopo della tesi è quello di costruire un modello di tipo macroeconomico in 
grado di spiegare a livello nazionale la variazione dei prezzi reali riscontratisi nel 
mercato di tutte le abitazioni (nuove ed usate) durante gli anni ’80 e ’90. 
     Nel primo capitolo il mercato italiano delle abitazioni è posto a confronto con 
quello della Gran Bretagna, degli Stati Uniti e della Germania. Dopo una breve 
descrizione dell’andamento dei prezzi, l’attenzione viene concentrata sul sistema 
del credito e sull’imposizione fiscale gravante sugli immobili nei paesi 
esaminati.                                                     
     Successivamente (secondo capitolo) è illustrata l’evoluzione dei modelli 
teorici, sia di tipo microeconomico, sia di tipo macroeconomico, che sono stati 
elaborati nella letteratura economica per la domanda e/o per l’offerta delle 
abitazioni.      
    I dati disponibili sui prezzi e sulle compravendite immobiliari per l’Italia e per 
le principali città italiane hanno costituito l’oggetto di un’analisi descrittiva nel 
terzo capitolo. E’ bene precisare che le compravendite, a causa della brevità della 
loro serie storica, non sono state poi inserite nel modello applicativo. 
     La serie dei prezzi nazionali delle abitazioni utilizzata nel modello è quella 
costruita da Nucci (1996) sulla base di un procedimento di aggregazione delle 
quotazioni locali di mercato pubblicate dalle riviste di settore. I prezzi, espressi 
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per metro quadrato, sono relativi alle abitazioni nuove/ristrutturate e la cadenza 
temporale della serie è di tipo semestrale.  
     La forma econometrica impiegata nel quarto capitolo per spiegare la 
variazione dei prezzi immobiliari è quella di un modello di correzione dell’errore 
(ECM: Error Correction Model). Ciò significa che le variabili esplicative 
considerate nei livelli consentono di individuare la relazione di lungo periodo 
che guida i prezzi reali. Le variabili espresse nelle differenze prime 
contribuiscono invece a determinare gli aggiustamenti di breve periodo che 
caratterizzano la dinamica dei prezzi. 
     La relazione di lungo periodo può essere interpretata come una funzione di 
eccesso di domanda, la quale, con il valore verificatosi al tempo t-1, contribuisce 
a spiegare la variazione dei prezzi al tempo t. Se da una parte un eccesso di 
domanda positivo rappresenta la causa di un incremento, dall’altra parte un 
eccesso di domanda negativo (ossia un eccesso di offerta) determina una 
riduzione dei prezzi di mercato. 
     L’eccesso di domanda è quindi definito come una combinazione lineare delle 
variabili che condizionano la domanda e l’offerta delle abitazioni. Chiaramente 
ci si attende un segno positivo (negativo) per le stime dei parametri associati alle 
variabili che favoriscono la domanda (l’offerta) e/o deprimono l’offerta (la 
domanda). 
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     Dal lato della domanda un ruolo di primo piano va assegnato alle disponibilità 
economiche e finanziarie degli acquirenti. Una variabile sufficientemente adatta 
per esprimere questo fattore può essere costituita da una misura del reddito 
permanente. Questa è stata calcolata come una media dei termini ritardati del 
reddito disponibile netto del settore privato, aggiustato secondo la correzione 
hicksiana.  
     Lo stock delle abitazioni è indicato dalla letteratura economica come la 
variabile in grado di rappresentare l’offerta. Poiché i dati ufficiali sugli alloggi 
esistenti (per unità e per superficie) sono desumibili soltanto dai censimenti 
demografici, i valori intercensuari sono stati stimati con un procedimento 
fondato sulla trasformazione degli investimenti residenziali in nuove abitazioni 
(Banca d’Italia, (1986)). 
     Sono presentate due versioni del modello di eccesso di domanda. Nella prima 
versione si è cercata una relazione tra i prezzi al metro quadrato, il reddito 
privato procapite e la superficie delle abitazioni.  
     Nella seconda versione si è considerata la serie dei prezzi reali delle 
abitazioni di dimensione media (prezzi al mq. per superficie media degli 
immobili residenziali). Ad essa sono state affiancate le serie storiche del reddito 
per unità familiare e del numero di abitazioni. 
      I risultati ottenuti nelle due versioni sono del tutto analoghi sia per quanto 
riguarda la stima effettuata sul periodo che va dal secondo semestre del 1979 al 
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secondo semestre del 1995, sia per quanto riguarda la capacità previsiva 
verificata sul triennio 1993-1995. 
     Il programma econometrico utilizzato è Microfit 286 nella versione 3.0. 
     Il modello di eccesso di domanda, stimato con il metodo dei minimi quadrati, 
spiega abbastanza bene la variazione dei prezzi reali (R
2
 corretto pari a 0,87). 
Inoltre, gli usuali test diagnostici di correlazione seriale, di normalità e di 
eteroschedasticità dei residui, nonché quelli sulla forma funzionale della 
relazione scelta, vengono tutti superati. Il test di Chow sulla capacità previsiva 
del modello risulta infine non significativo fino al primo semestre del 1995. 
     Emerge tuttavia un peggioramento dei risultati sia di stima che di previsione 
del modello allorché viene considerata l’ultima osservazione disponibile.  
     Si tratta dell’osservazione relativa al secondo semestre del 1995, in 
corrispondenza della quale viene riscontrata una sensibile alterazione delle stime 
dei coefficienti, soprattutto per le variabili nei livelli del reddito e dello stock 
immobiliare.  
     Per verificare se le quotazioni immobiliari abbiano subito in quel periodo 
soltanto uno shock del tutto temporaneo oppure se il dato anomalo rappresenti 
invece il sintomo di una radicale trasformazione della struttura del mercato delle 
abitazioni, è necessario attendere che siano disponibili altri dati. 
      
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I. Il mercato delle abitazioni nei paesi ad economia avanzata 
 
 
1. Introduzione    
     L’acquisto dell’abitazione rappresenta in molti casi l’evento finanziario più 
rilevante nella vita della maggior parte delle famiglie. Si può allora giustificare 
che un impegno così oneroso venga generalmente assunto con massima 
ponderazione e senso di responsabilità.  
     Uno degli aspetti che distinguono di più l’acquisto della casa rispetto ad altre 
tipologie di spesa è dovuto al fatto che il prezzo di un immobile rappresenta un 
multiplo del reddito annuo mediamente a disposizione di una famiglia. Di 
conseguenza, a patto di non possedere già cospicue dotazioni in altri beni reali 
oppure in attività finanziarie
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, non si è di solito in grado di sopportare 
interamente un onere di tali dimensioni nell’immediato.       
     Può risultare indispensabile rivolgersi ad un istituto di credito che sia 
favorevole a concedere un prestito tramite l’accensione di un mutuo ipotecario: 
la somma messa a disposizione dalla banca rappresenta spesso quella entrata 
                                                           
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 Guiso e Jappelli (1996) osservano che gli aiuti finanziari direttamente forniti dai parenti e/o dagli amici 
più anziani, anche se soltanto temporanei, oppure i lasciti di natura ereditaria, sono spesso determinanti 
nel permettere alle famiglie di diventare proprietarie di un’abitazione, in età ancora  relativamente 
giovane. I due autori stimano in particolar modo che i trasferimenti tra generazioni successive abbreviano 
di uno o due anni il cosiddetto saving time. Questo indica il periodo utilizzato dalle famiglie non 
proprietarie per il risparmio di quella somma minima che permette di accedere, dal  lato della domanda, 
al mercato delle abitazioni. 
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supplementare che consente alla famiglia indebitatasi di completare l’operazione 
di acquisto dell’abitazione. 
     Le condizioni di accesso al credito e le modalità di rimborso rappresentano in 
alcuni casi un viatico, in altri un ostacolo all’investimento in immobili 
residenziali: ciò può avvenire, ad esempio, a seconda che siano previste 
agevolazioni sugli interessi da corrispondere per il mutuo relativo alla prima casa 
oppure che siano viceversa fissati tetti massimi sulle somme date in prestito. 
     Allo stesso modo anche le scelte di politica economica del Governo possono 
comportare rilevanti effetti sul mercato immobiliare, influenzando tanto la 
domanda quanto l’offerta. Il trattamento fiscale di chi è proprietario è, infatti, 
una componente essenziale nella determinazione sia del costo da sostenere per 
l’utilizzo dell’abitazione, sia della redditività degli investimenti in immobili. 
     Nei paragrafi che seguono si concentrerà l’attenzione sulla struttura del 
mercato immobiliare di quattro dei principali paesi che hanno raggiunto livelli di 
sviluppo economico tra i più elevati: Gran Bretagna, Stati Uniti, Germania e 
Italia.  
     L’obiettivo che ci si pone è quello di soffermarsi, dopo aver brevemente 
descritto la dinamica dei prezzi delineatasi durante gli ultimi 25 anni, sulle regole 
che stabiliscono le condizioni di accesso al credito presso il sistema finanziario e 
sull’assetto della fiscalità che grava sulle abitazioni.          
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     Pare opportuno rimarcare sin dall’inizio il largo anticipo con il quale ha avuto 
luogo nei paesi di matrice anglosassone presi in considerazione (Gran Bretagna e 
Stati Uniti) un profondo processo di liberalizzazione dei mercati finanziari 
durante gli anni ’80. Cambiamenti della stessa natura, sia pure con una minore 
intensità, sono stati compiuti in seguito nei paesi dell’Europa occidentale, 
sebbene alcune trasformazioni debbano ancora essere realizzate, innanzitutto in 
Italia. 
     Wheeler e Chowdhury  (1993), in una ricerca realizzata sugli USA ed estesa 
al periodo 1959-91, sottolineano che le innovazioni apportate sui mercati 
finanziari hanno modificato anche il modo con il quale la politica monetaria è in 
grado di condizionare il costo e l’accessibilità del credito ed indirettamente  
anche le spese sostenute per l’acquisto di un’abitazione.  
     E’ noto che una norma tradizionale di politica monetaria, che viene attuata 
allorché si intenda imporre una “stretta” al sistema creditizio, consiste nel rialzo 
del tasso di sconto applicato sulle anticipazioni bancarie. Questo tipo di 
provvedimento induce senz’altro ripercussioni negative sulla dinamica delle 
transazioni immobiliari dal momento che esso, trascinando verso l’alto i tassi 
attivi praticati dagli istituti di credito, finisce per rendere più oneroso il rimborso 
dei mutui ipotecari richiesti dai futuri acquirenti. 
     L’introduzione dei tassi di interesse variabili (ARMs, Adjustable Rate 
Mortgages), in alternativa a quelli fissi (FRMs, Fixed Rate Mortgages), e la 
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diffusione di una crescente personalizzazione degli strumenti finanziari rispetto 
alle esigenze dei clienti (quando ad esempio si ricorre ad una maggiore 
flessibilità sulla definizione dei tempi di rimborso), sono alcune delle più 
importanti novità che hanno interessato il sistema del credito. 
     Tali trasformazioni hanno potuto determinare un graduale ridimensionamento 
del ruolo delle variazioni dei tassi di interesse, decise dall’autorità monetaria, 
sulla distribuzione dei crediti al mercato immobiliare. Questo perché il costo del 
denaro in tal modo diventa solo una delle componenti delle quali si tiene conto 
quando si richiede un prestito.  
     Se si riduce l’impatto di fattori come il tasso di interesse, appare allora chiaro 
il motivo per cui la domanda di abitazioni si renda sempre meno sensibile agli 
interventi adottati nella politica monetaria.      
    
     Quando il Governo decide di apporre modifiche nella materia fiscale in 
relazione agli immobili, ripercussioni di una certa entità possono riversarsi sulla 
dinamica del mercato delle abitazioni. Infatti, un aggravio di imposte e tasse 
sulla casa chiaramente fa sì che, a parità di condizioni, l’investimento 
immobiliare divenga meno conveniente.  
     Del resto, effetti indiretti sul mercato delle abitazioni possono sorgere anche 
quando si definiscono provvedimenti come quello, di recente adozione, sulla 
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“rottamazione” delle automobili in circolazione da più tempo sulle strade 
italiane.       
     Pur essendo di durata temporalmente limitata, tale intervento determina una 
riduzione delle spese per acquistare una nuova vettura in sostituzione della 
vecchia e favorisce la crescita del mercato delle auto. Tuttavia esso potrebbe 
deprimere indirettamente il mercato immobiliare, nonostante che l’automobile 
non sia tecnicamente un bene sostitutivo dell’abitazione.  
     Ad esempio, non è da escludere che una parte di quei clienti dei concessionari 
di automobili, che si sono aggiunti solo per via degli incentivi fiscali, fosse più 
interessata inizialmente all’acquisto di una nuova casa. Si deve allora desumere 
che questa loro domanda sia stata per lo meno posticipata.     
     
     E’ noto che il settore edilizio può svolgere una funzione non trascurabile nella 
determinazione dello stato di salute delle economie locali: gli investimenti 
residenziali non provocano ripercussioni soltanto sulla manodopera impiegata 
nella fase della costruzione, ma, in via indiretta, anche sulla creazione di ulteriori 
opportunità di lavoro.  
     Il sorgere di uno o più edifici immobiliari sul medesimo ambiente territoriale 
può sancire l’avvento di un processo di popolamento e contemporaneamente la 
nascita di nuove attività commerciali od il rafforzamento di quelle già esistenti, 
purché siano in grado di servire la neonata zona residenziale.  
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     Si cercherà allora di dare una valutazione della situazione del mercato 
immobiliare anche dal lato dell’offerta, andando ad osservare l’andamento degli 
investimenti in edilizia residenziale durante gli anni ’70 e ’80 e soffermandosi 
soprattutto sulla realtà del nostro Paese. 
 
 
2. GRAN BRETAGNA 
 
2.1 La dinamica dei prezzi immobiliari 
     Nel corso degli anni ’70 e ’80 la Gran Bretagna ha sperimentato un’intensa 
dinamica nei prezzi delle abitazioni che si è alquanto discostata dall’andamento 
medio generale dell’inflazione
2
.  
     Una crescita dei prezzi immobiliari ha caratterizzato i primi anni ’70, ma in 
seguito si è verificata una caduta che è durata fino al 1980, quando le quotazioni 
sono tornate a salire
3
.  
     In virtù dell’incremento sia dei prezzi delle abitazioni, sia del numero di 
proprietari, nel corso del decennio passato la ricchezza netta procapite del settore 
                                                           
2 
 Lomax (1994) osserva come la variazione media dei prezzi in termini reali sia risultata pari al -1,2% nel 
periodo 1975-80 ed al 6,9% durante gli anni 1981-89. 
3 
Tra i fattori esplicativi che hanno causato la volatilità dei prezzi degli anni ’70, Buckley ed Ermisch 
(1982) ricordano:  
1)  le condizioni del credito per i mutui; 
2)  il tasso di costruzione delle abitazioni realizzate dai comuni; 
3)  le variazioni dei canoni d’affitto regolamentati dalle autorità locali; 
4)  il volume di sussidi governativi erogati per la proprietà immobiliare; 
5)  gli effetti delle variazioni del tasso di inflazione sul rendimento reale delle abitazioni. 
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privato (la quale include il valore delle case di proprietà) è così cresciuta da 3,25 
volte a circa 5 volte il reddito disponibile (Pain-Westaway, (1994)).   
     L’aumento dei prezzi delle nuove abitazioni è stato più accentuato rispetto a 
quanto è accaduto per quelle già esistenti o di “seconda mano”. Ciò lo si può 
accertare dalla lettura delle informazioni contenute nella tabella 1.1.   
     Mediante il confronto dei rapporti prezzi/PIL procapite (si vedano le ultime 
due righe della tabella) per gli anni 1984 e 1989, può essere evidenziato un 
incremento dell’onere economico-finanziario relativo all’acquisto di una casa, 
sia se nuova, sia se di “seconda mano”. Si osservi tuttavia che per le abitazioni 
nuove tale incremento è apparso più accentuato. 
 
                               Tabella 1.1 
    1984     1989 
PIL procapite  (1)        £5700    £8950 
prezzo nuove abitazioni (2) £34200 £76400 
prezzo abitazioni di 2
a
mano (3)   £30300  £59100 
(2) come multiplo di (1)       6,0       8,5 
(3) come multiplo di (1)       5,3       6,6 
                               Fonte: Holmans (1994)  
 
 
     Tra le cause principali sottostanti alla dinamica accelerata dei prezzi 
immobiliari durante gli anni ’80, è stato ritenuto (Holmans, (1994)) che un ruolo 
di primo piano fosse assegnabile alla mancanza di un sufficiente aumento di 
nuove abitazioni da collocare sul mercato. Infatti è stato possibile verificare un 
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calo degli investimenti in edilizia residenziale rispetto al decennio precedente
4
 e 
quindi una parallela riduzione dell’offerta degli alloggi di nuova costruzione.  
     Si è, così, registrato, tra gli immobili oggetto di compravendita, un 
incremento della proporzione di quelli provenienti dallo stock esistente, fino a 
raggiungere una quota dell’88% nel 1985. 
     Tutto questo trova giustificazione osservando che in quel periodo ha 
cominciato a prevalere una domanda immobiliare trainata dal desiderio di 
sostituire l’abitazione principale piuttosto che dall’esigenza di divenire 
proprietari per la prima volta.  
     Verso la fine degli anni ’80 ed i primi anni ’90 è stata attuata una politica 
monetaria restrittiva con lo scopo di contrastare la pressione inflazionistica 
generale. Si consideri che semplicemente tra il 1988 e la fine del 1989 i tassi di 
interesse a breve sono passati dall’8% al 15% (Lomax, (1994)).  
     Il calo dei consumi, indotto dalla recessione a cui è stata condotta l’economia 
britannica, è andato a colpire innanzitutto i beni durevoli. Il mercato degli 
immobili è stato interessato dalla crisi al punto da far registrare una diminuzione 
dei prezzi nominali, fatto che non avveniva da oltre 40 anni. 
                                                           
4
 L’incidenza degli investimenti in edilizia residenziale sul PIL (assumendo tali grandezze a prezzi 
costanti) è invero passata dal 4,3% medio del periodo 1970-80 al 3,5% medio degli anni 1981-89 
(Carnazza-Fortuna, (1992)).  
 19
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2.1.1 La situazione del mercato nelle regioni britanniche 
     Nella Gran Bretagna degli anni ’80 si è avuta una differenziata crescita 
economico-produttiva a livello territoriale e tale fatto ha rappresentato una 
particolare fonte di disparità anche nella dinamica dei prezzi immobiliari. Nel 
Sud dell’Inghilterra i prezzi sono ad esempio saliti molto di più che nel resto del 
Paese, per via di un maggiore sviluppo economico che lì si è registrato. 
     Nonostante sia persistita una graduale tendenza all’aumento della percentuale 
di famiglie residenti in abitazioni di proprietà (si è passati dal 56% al 65% tra il 
1981 e il 1988), con un conseguente calo di coloro che sceglievano di abitare 
presso gli appartamenti ceduti in locazione dalle locali istituzioni (dal 31% al 
25%) oppure da altri privati (dal 13% al 10%), le differenze interregionali sono 
rimaste, anche se in alcuni casi sono divenute meno pronunciate che nel passato 
(cfr. Mac Lennan et al., (1994)).  
     Ad esempio si è leggermente ridotto il divario tra la Scozia ed il SudOvest 
dell’Inghilterra, le due regioni con rispettivamente la minore e la maggiore 
percentuale di proprietari: si è infatti verificato un incremento dal 35% al 45% 
per la Scozia e dal 63% al 71% per il SudOvest (Mac Lennan et al., (1994)). 
     D’altro canto, le politiche sociali di sovvenzioni e di detrazioni fiscali nel 
settore immobiliare hanno anche privilegiato in numerosi casi le regioni che 
mostravano un maggiore dinamismo nella crescita economica.