I fondi immobiliari collocati da Poste Italiane S.p.A.; i casi Obelisco, Europa Immobiliare 1 e IRS

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INTRODUZIONE 
 
Ogni volta che ci si chiede quale possa essere un investimento nel quale 
mettere al sicuro i propri risparmi, tra le papabili risposte figurerà quasi 
sempre quella di puntare sul “mattone”, ovvero sul mercato immobiliare. 
Tra la miriade di impieghi a disposizione degli individui (sia retail che pro-
fessionali) nell’ampio ventaglio di quelle che sono le opportunità d’investi-
mento, è da sempre stato considerato come sicuro e privo di rischi princi-
palmente grazie alle proprie qualità intrinseche; la materialità, la concre-
tezza, la tangibilità unite alla capacità di generare futuri differenziali di 
prezzo, dalla rivendita, e attuali entrate correnti, dall’incasso di somme de-
rivanti dalla corretta gestione dell’immobile. O almeno così lo era stato fino 
a che la crisi dei mutui subprime, la quale ha scosso dalle fondamenta tutto 
il sistema economico-finanziario mondiale, iniziò a far aleggiare numerosi 
dubbi circa la bontà dell’investimento (la crisi dei mutui subprime ha infatti 
avuto origine proprio dal comparto Real Estate statunitense).  
A fianco dell’investimento immobiliare classico, legato alla proprietà del 
cespite, si possono individuare anche delle particolari tipologie di strumenti 
finanziari le quali legano il proprio andamento a quello derivante dalla ge-
stione, da parte di società specializzate, di un paniere composto da asset 
immobiliari; si parla nella fattispecie di fondi comuni d’investimento immobi-
liare.  
Proprio la trattazione di quest’ultimo argomento è il focus su cui si concen-
tra tutto l’elaborato, mediante un’analisi deduttiva graduale che si propone 
di accompagnare il lettore nella conoscenza e/o approfondimento di un
Introduzione                                                2 
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tema che, in tempi recenti, ha comportato perdite non indifferenti per i ri-
sparmiatori coinvolti, evidenziando chiaramente come l’investimento im-
mobiliare, anche se gestito, non sia esente da rischi.  
Nella trattazione tripartita viene analizzato l’operato di Poste Italiane S.p.A. 
in relazione a queste particolari tipologie d’investimento, scelta dipesa 
dall’esperienza lavorativa maturata presso la società stessa. 
La prima parte verte proprio sull’esposizione della storia di Poste Italiane 
S.p.A., il che permette di porre solide basi per la comprensione della politica 
aziendale e i valori che la contraddistinguono dai concorrenti, per poi ana-
lizzare i servizi finanziari ad oggi offerti e quali siano i compiti svolti da un 
DUP (Direttore d’Ufficio Postale) Mono operatore. 
Nel secondo capitolo invece si illustra il meccanismo della cartolarizza-
zione, con l’analisi delle singole fasi, necessarie a trasformare un asset non 
negoziabile in un titolo tale sul mercato dei capitali, e le sue successive ap-
plicazioni. 
Lo sviluppo di questi due argomenti è necessario e propedeutico per ga-
rantire al lettore l’acquisizione degli strumenti adatti a comprendere l’ul-
tima parte del testo. Quivi si entrerà nel vivo della trattazione, illustrando 
le caratteristiche distintive dei fondi immobiliari (come ad esempio la rego-
lamentazione e gestione, il ciclo di vita e i potenziali rischi e vantaggi 
dell’investimento, etc.) per poi proseguire con l’analisi dei tre casi presi in 
considerazione (Obelisco, Europa Immobiliare 1 e IRS).  
In conclusione si esporranno le azioni messe in atto da Poste Italiane 
S.p.A. per tutelare la propria clientela, trovatasi a fronteggiare situazioni 
inaspettate di consistente perdita del capitale inizialmente investito.
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PARTE PRIMA 
 
 
Lavorare in Poste Italiane S.P.A.  
 
1.1  Preambolo 
el corso dei decenni Poste ha saputo rinnovarsi e porsi come azienda 
leader, anche in ambito finanziario, nel mercato domestico.  Per 
comprendere al meglio i motivi del drastico e necessario cambio di rotta 
verranno descritte, dopo una trattazione della storia ed evoluzione 
dell’azienda e dei servizi finanziari offerti, quali sono effettivamente le 
mansioni, le responsabilità e la diligenza che bisogna mettere in atto quando 
si ha la responsabilità di gestire un, seppur piccolo, ufficio postale.   
N
Parte Prima: Lavorare in Poste Italiane S.p.A.       4 
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1.2  Una realtà in costante crescita 
L’ultracentenaria storia dell’azienda ha inizio nel 1862 quando, a seguito 
dell’unità d’Italia dell’anno precedente, era necessario uniformare e unifi-
care il servizio postale. Sul neonato territorio nazionale erano ancora pre-
senti le diverse entità preunitarie di gestione e spedizione della corrispon-
denza fra loro molto disomogenee, esattamente come i vari stati minori per 
cui gestivano il servizio postale.  
Proprio su una di queste entità preunitarie
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 e al contempo attingendo 
dall’organizzazione delle omologhe aziende statali europee venne delineata 
l’impostazione organizzativo-aziendale che permise, con la cosiddetta 
legge conosciuta col nome “riforma postale”, di fondare l’azienda auto-
noma denominata per l’occasione “Regie Poste”, nome poi mantenuto fino 
alla fine del secondo conflitto mondiale. Tale riforma rese la nuova entità 
direttamente controllata dallo Stato (“Ministero dei Lavori Pubblici”) e mo-
nopolista su tutto il territorio nazionale in materia di servizi telegrafici e 
postali, definendo per questi ultimi quello che doveva essere il modus ope-
randi in materia di raccolta, smistamento e recapito degli invii.  
Risale all’epoca l’adozione del francobollo, una carta-valore con cui era 
possibile pagare anticipatamente per il servizio postale
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 (permettendo di ri-
sparmiare pagando 15 centesimi al posto di 30) spedendo su tutto il territo-
rio nazionale ad una tariffa uniforme in base al peso (infatti spedire una 
lettera dal peso di 15 g da Alessandria verso Torino ha lo stesso prezzo, 
ancora oggi, di un invio spedito dalla stessa a Palermo per esempio). Ven-
nero ulteriormente inseriti anche altri servizi di spedizione presenti ancor 
oggi, quali le assicurate, le raccomandate semplici e/o con ricevute di 
 
1
 Nello specifico (e non a caso) le “Poste di Sardegna”. 
2
 Permettendo di risparmiare pagando 15 centesimi al posto di 30.
5  I fondi immobiliari collocati da Poste Italiane S.p.A.  
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ritorno, e servizi finanziari, quali il vaglia postale.  
Pietra miliare nel processo di trasformazione e ampliamento dei servizi 
offerti dall’antesignana di “Poste Italiane S.p.A.” è l’opera di Quintino Sella, 
personalità poliedrica di fine ‘800, all’epoca Ministro delle Finanze. Grazie 
al biellese, l’azienda iniziò a offrire rudimentali servizi finanziari parallela-
mente a quelli di recapito per far fronte alla problematica di reperimento 
dei fondi da parte del Governo. Trovandosi il Paese in una situazione di 
deficit finanziario a causa del debito lasciato dalle guerre di indipendenza, 
della cosiddetta “questione meridionale” (la reticenza da parte delle popo-
lazioni del Sud Italia ad accettare la “dominazione sabauda”) e della neces-
sità di dotare il paese di infrastrutture, era fondamentale rifinanziare le 
casse dello Stato.
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Vennero istituite le “Casse di Risparmio Postale” e gli annessi libretti
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, 
mezzi con cui era possibile reperire presso i clienti risparmi utili da poter 
versare all’Erario, più precisamente nella “Cassa Depositi e Prestiti”; così 
facendo era possibile garantire la liquidità necessaria al Governo per finan-
ziare e risolvere le problematiche sopra evidenziate e al contempo dare ac-
cessibilità ai meno abbienti di uno strumento alternativo al “tesoreggia-
mento”, corrispondendo loro un interesse legato al rendimento del debito 
pubblico per invogliare a depositare sui medesimi.  
Il farsi strada e il consolidarsi di nuove innovazioni tecnologiche quali il 
telegrafo e il telefono ampliarono ancor di più il raggio d’azione 
dell’azienda che, quasi da monopolista, iniziò ad offrire i medesimi servizi; 
si può parlare di monopolio solo riferendosi al telegrafo in quanto per esso 
erano “riservati al governo l’istituzione e l’esercizio di linee telegrafiche”
5
, mentre 
 
3
 Vedi pag. 19. 
4
 l. 27 maggio 1875, n. 2779. 
5
 V. Castronovo, Le Poste in Italia, 2003, Gius. Laterza & Figli-Poste Italiane S.p.A., pag. 31.
Parte Prima: Lavorare in Poste Italiane S.p.A.       6 
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per il telefono invece erano presenti concessioni all’industria privata libera-
lizzanti il mercato.  
Cruciale nella storia aziendale e vero punto di svolta nella crescita della 
stessa fu la creazione di un ministero ad hoc per l’amministrazione delle 
allora “Regie Poste”, il “Ministero delle poste e dei telegrafi" formatosi da 
una costola del “Ministero dei lavori pubblici”. Questa separazione da tutti 
quelli che erano i servizi e i lavori pubblici fu necessaria vista la rapida cre-
scita sia espansiva che commerciale raggiunta in poco più di trent’anni, 
come dimostra un passo ripreso dal testo indicato nelle note, di seguito ri-
portato parzialmente: ”nel 1859, alla vigilia dell’unificazione, esistevano nelle 
varie parti d’Italia 1632 uffici postali, mentre nel 1888, alla vigilia dell’istituzione 
del ministero delle Poste, i comuni dotati di uffici erano 4574…il volume delle cor-
rispondenze era raddoppiato nel decennio 1864-75, passando da 7.786.896 a 
15.517.34…”
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 e così via. I compiti fondamentali di questo nuovo Ministero 
erano fortemente legati allo sviluppo della capillarità sul territorio degli uf-
fici postali, in modo sia da assicurare un adeguato presidio nei luoghi più 
remoti della penisola e sia, soprattutto, per unire anche culturalmente il 
neonato Paese, consentendo una “reale e rapida unificazione dei territori dei 
vecchi Stati e a inglobare senza troppe resistenze ordinamenti preesistenti e buro-
crazie tradizionali”
7
. A riprova di ciò si riporta un estratto chiarificatore di 
ciò che Poste ha significato per lo sviluppo e la coesione nazionale: “Le Poste 
furono veramente, non meno delle scuole e delle ferrovie, uno dei pilastri civili sui 
quali dalla seconda metà dell’Ottocento venne consolidandosi l’unità degli ita-
liani”
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. 
Lo scoppio del primo conflitto mondiale trovò il ministero spiazzato 
 
6
 V. Castronovo, Le Poste in Italia, 2003, Gius. Laterza & Figli-Poste Italiane S.p.A., pag. 26. 
7
 V. Castronovo, Le Poste in Italia, 2003, Gius. Laterza & Figli-Poste Italiane S.p.A., pag. 13. 
8
 V. Castronovo, Le Poste in Italia, 2003, Gius. Laterza & Figli-Poste Italiane S.p.A., pag. X.