I limiti temporali al diritto di proprietà: la proprietà temporanea

I limiti temporali al diritto di proprietà: la proprietà temporanea. 
 
 
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INTRODUZIONE 
 
Il lavoro di tesi ha l’obiettivo di approfondire lo studio 
sull’istituto della proprietà temporanea. 
Specificamente, nel primo capitolo si tratterà del diritto di 
proprietà, partendo dall’evoluzione storica del concetto e dalla 
posizione assunta in ambito costituzionale, per poi passare alle 
norme del Codice civile che ne regolano il contenuto ed i 
caratteri, ai limiti e terminare con i modi di acquisto di essa. 
Appare “necessario -prima facie- tenere nella dovuta 
considerazione la variabilità storica della materia dei beni, atteso 
che, più di ogni altro istituto, la proprietà riflette nelle sue 
strutture e nelle sue articolazioni il tessuto sociale di un 
determinato ambiente e di un determinato momento storico, 
risultando pertanto chiaro che il problema della proprietà in 
termini generali ed astratti risulta privo di significato 
sostanziale”
1
. 
                                                             
1
 Cfr. A. GAMBARO, Il diritto di proprietà, in Tratt. Dir. civ. e comm. (diretto da)  A. Cicu – F. 
Messineo, vol. VIII, t. II, Milano, Giuffrè, 1995, p. 3; e, più di recente, Cfr. L. MILITERNI, 
Proprietà privata, in Il diritto. Enciclopedia giuridica del Sole 24 ore, XII, Milano, 2007, p. 337.
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6 
Sin dall’antico diritto romano si discuteva del diritto di proprietà, 
riposto nell’istituto del dominium ex iure Quiritium
2
 e 
designando l’appartenenza di una res privata ad un individuo 
secondo lo ius civile. 
Tale proprietà si caratterizzava per la pienezza, l’esclusività e 
l’elasticità ed il soggetto proprietario aveva la possibilità di 
utilizzare tale res illimitatamente
3
, facendo leva su un diritto che 
veniva tutelato da un’apposita azione, la c.d. rei vendicatio. 
Il trasferimento del bene avveniva con un atto formale e, in caso 
contrario, veniva creata appositamente una situazione per cui 
l’alienante restava Dòminus, mentre l’acquirente non aveva 
alcuna tutela. 
Successivamente Publicio, un pretore romano, decise di 
introdurre la legittimazione ad utilizzare gli strumenti processuali 
per chi avesse perso la proprietà sostanziale del bene; venne, 
quindi, creato un doppio sistema di proprietà, uno formale e uno 
                                                             
 
2
 Per la trattazione dell’argomento si rinvia a Cfr. V. SCIALOJA, Teoria della proprietà nel diritto 
romano, I, Roma, Sampaolesi, 1928, p. 257; Cfr. M. MARRONE, Istituzioni di diritto Romano, 
Palermo, Palumbo, 2001, p. 301. 
3
 Nella vecchia concezione del diritto romano prevaleva una visione individualistica della proprietà, 
considerata come il diritto di usare e di abusare (ius utendi atque abutendi): Cfr. V. GIUFFRÈ, 
Istituzioni di diritto Romano, Napoli, Jovene, 2001, p. 141.
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sostanziale
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, che venne superato soltanto con l’unicità del diritto 
di proprietà. 
Ancora, con il Codice di Napoleone del 1804 la proprietà venne 
perfettamente definita e concepita come l’espressione massima 
della libertà dell’uomo e del mezzo di realizzazione della sfera 
individuale, permettendo, quindi, alla persona di disporre 
pienamente dei propri beni
5
. 
Lo Statuto Albertino del 1848 concepisce la proprietà come un 
diritto inviolabile, in grado di assicurare al suo titolare una 
signoria assoluta sulla cosa. Tuttavia la proclamata inviolabilità 
del diritto di proprietà venne ridimensionata
6
: già all’epoca era 
previsto che il diritto proprietario potesse cedere all’interesse 
pubblico, con il dovuto ed adeguato compenso al titolare per la 
perdita subita.  
Nel 1865 la teoria della proprietà entrò a far parte del Codice 
civile italiano
7
, in cui venne precisato il limite dell’esigenza di 
pubblica utilità, nel senso che i beni di appartenenza possono 
subire il potere ablatorio da parte della Pubblica Autorità. 
Pian piano il concetto è stato aggiustato e, nell’ordinamento 
napoleonico, fu chiaro che la proprietà privata si doveva 
subordinare alle esigenze economiche della società moderna, nei 
termini di un maggiore controllo da parte delle istituzioni sui 
modi di utilizzo dei beni; nel fare ciò, venne tenuto conto anche 
                                                             
 
4
 Gaio chiarisce perfettamente tale situazione nelle Istituzioni, nei seguenti termini: “Sed postea 
divisionem accepit dominium, ut alius possit esse ex iure Quiritium dominus, alius in bonis habere”: 
Cfr. M. MARRONE, Istituzioni di diritto Romano, Palermo, Palumbo, 2001, p. 301. 
5
 A tal proposito, U. MATTEI osservava in U. MATTEI, La proprietà in Trattato di diritto civile 
diretto da R. SACCO, Torino, Utet giuridica, 2001, p. 210 che “il legame con il bene è l’elemento 
centrale nella concezione civilistica di proprietà, facendo così trionfare l’idea di controllo fisico sul 
bene”. 
6
 Cfr. P. PERLINGIERI, Introduzione alla problematica della “proprietà”, Camerino- Napoli, 
Jovene, 1970, p. 62. 
7
 Il primo Codice civile italiano unitario, vigente negli anni del dominio napoleonico sull’Italia, altro 
non era se non la traduzione del “Code Napoléon”.
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dell’organizzazione produttiva che diveniva sempre più 
articolata. 
L’esposizione delle tematiche attinenti al diritto di proprietà implica 
il preventivo esame delle definizioni che si rinvengono 
all’interno del Codice civile e della Costituzione. Nella 
Relazione del Codice civile del 1942 venne proposto di inserire 
una clausola secondo cui la proprietà avesse una funzione 
sociale; tale proposta, pur trovando il favor di una parte 
minoritaria della dottrina, trova uno scoglio insormontabile nella 
dottrina dominante, la quale si esprime in senso negativo. 
Pertanto, il riferimento non venne accolto nel testo definitivo 
dell’art. 832 Cod. civ., ma venne introdotto nell’art. 42, comma 
2 della Costituzione repubblicana.  
A titolo esemplificativo si cita la Relazione di sintesi di un 
convegno sul tema della proprietà, tenutosi a Genova nel 1942, 
affidata a Francesco Santoro Passarelli
8
, secondo il quale 
proprietà e funzione sociale del diritto sono termini tra loro 
contraddittori.  
L’art. 832 c.c. circoscrive il diritto di proprietà in modo indiretto, 
profilando le facoltà spettanti al proprietario che ha il diritto di 
godere e di disporre della cosa in modo pieno ed esclusivo nel 
rispetto dei limiti e con l’osservanza degli obblighi imposti 
dall’ordinamento giuridico.   
Giova distinguere tra i due termini, in quanto il “godimento” 
indica una relazione di carattere fondamentalmente (anche se non 
                                                             
8
 Cfr.: F. SANTORO PASSARELLI, Risultati di un convegno giuridico interuniversitario 
sul tema della proprietà, in Riv. Dir. Civ., Padova, Cedam, 1942, pagg. 270-272, ove 
testualmente si legge: “la funzione sociale della proprietà è tutta fuori del diritto (...). 
Proprietà privata e funzione sociale sono termini contraddittori”. Per l’insigne maestro 
l’eventuale introduzione del principio della funzione sociale significherebbe “che così è 
abolito il diritto di proprietà e in genere il diritto soggettivo privato il cui esercizio si voglia 
trasformare in funzione”.
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9 
esclusivamente) materiale, mentre il potere di disporre indica una 
relazione più raffinata con la cosa, di carattere principalmente 
giuridico.  Il diritto di proprietà, diritto reale per eccellenza, è, 
dunque, il rapporto che si istituisce, per atto tra vivi o a titolo 
originario, tra una persona ed un bene per effetto della quale il 
proprietario ha il potere assoluto di godere e disporre del bene 
nel rispetto dei limiti e con l’osservanza degli obblighi imposti 
dall’ordinamento giuridico. 
La Giurisprudenza della Corte di Giustizia delle Comunità 
europee
9
 ha disposto che la tutela del diritto di proprietà avanza 
in concomitanza con il diritto al libero esercizio delle attività 
economiche. 
La sentenza de qua ha richiamato la “costante Giurisprudenza” 
secondo cui sia il diritto di proprietà sia il diritto al libero 
esercizio di un’attività professionale fanno parte dei principi 
generali del diritto comunitario, che vanno considerati 
proporzionalmente alla loro funzione sociale. Ne deriva la 
possibilità, rebus sic stantibus, che possano essere apportate 
restrizioni all’applicazione del diritto di proprietà e al libero 
esercizio di un’attività professionale, in particolare nell’ambito 
di un’organizzazione comune di mercato, a condizione che tali 
restrizioni coincidano con gli obiettivi perseguiti dalla Comunità 
e non ledano la sostanza di tali diritti così garantiti
10
.  
Per il proprietario vi saranno non solo diritti (rectius, facoltà) ma 
anche doveri che produrranno benefici non e per il proprietario 
                                                             
9
 Sentenza 17 ottobre 1995, causa C-44/94, Fisherman’s Organisations e a., Racc. pp. I-
3115, punto 55, cit. 
10
 Cfr. C. M. BIANCA, Diritto civile, VI, La proprietà`, Milano, Giuffrè, 1999, p. 148; vedi anche: 
Cfr. G. PUGLIESE, Diritti reali, in Enc. dir., XII, Milano, Giuffrè, 1998, p. 755; Cfr. F. 
CARINGELLA, Studi di diritto civile, II, Milano, Giuffrè, 2005, pagg. 1935 ss.
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10 
stesso e per la collettività. 
In altri termini il Legislatore italiano attribuisce alla proprietà una 
funzione sociale che non potrà divenire qualcosa di diverso da 
quanto espresso nell’art. 832 c.c. Infatti, come è noto, l’art. 42 
della Costituzione riconosce e determina la funzione del diritto 
di proprietà, ma è pur sempre l’art. 832 del Codice civile che ne 
definisce il contenuto. 
Nel secondo capitolo si elencheranno i diritti concernenti le cose 
limitate nel tempo, e, quindi, quelli reali e quelli temporanei, 
considerando anche le facoltà di godimento, l’oggetto dei diritti 
temporanei e, da ultimo, le tutele e i poteri di disposizione. 
I cc.dd. iura in re aliena “presuppongono una scissione di facoltà 
nell’ambito del diritto di proprietà, nel senso che alcune di esse 
vengono compresse, con il consenso del proprietario (e, talvolta, 
contro il suo volere), affinché possano essere esercitate da un 
terzo, titolare, appunto, del diritto reale sulla cosa altrui”
11
. 
Il tema del numero chiuso dei diritti reali dev’essere inserito nella 
categoria dei limiti e non deve, però, confondersi con la 
immutabilità dei diritti reali.  
Nel terzo capitolo, inoltre, sarà introdotto il concetto di proprietà 
temporanea, analizzandone gli elementi della temporaneità, della 
provvisorietà e della transitorietà, nonché le “false” e le “vere” 
ipotesi di proprietà temporanea. 
L’ammissibilità della proprietà temporanea ha costituito, da 
sempre, un nodo problematico del diritto civile: verranno 
riesaminate le opinioni della dottrina, la quale su molteplici 
                                                             
11
 Il diritto di proprietà può subire compressioni determinate dalla costituzione di un diritto reale 
limitato sulla cosa, ma si riespande automaticamente quando tale diritto viene a cessare per un 
motivo o per un altro. Cfr. sul punto F. GAZZONI, Manuale di Diritto Privato, Napoli, Edizioni 
Scientifiche Italiane, 2010, cit. p. 237.
I limiti temporali al diritto di proprietà: la proprietà temporanea. 
 
 
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argomenti ed aspetti critici dell’istituto risultava in passato e 
risulta ancora oggi divisa.  
Nella nostra tradizione dottrinale la proprietà temporanea è 
sempre stata una figura giuridica incerta, si pensi all’opinione
12 
di quanti sono contrari a ritenere ammissibile la temporaneità 
della proprietà, in quanto, se quest’ultima consiste nella somma 
delle facoltà di godimento e di disposizione, è giocoforza 
giungere ad un giudizio negativo. 
Parte della dottrina, facente capo a Di Majo, sostiene che, anche 
prima del termine finale del diritto, il proprietario, infatti, 
risulterebbe deprivato del potere di disposizione, proprio in vista 
della “scadenza” del suo diritto
13
.  
Altra dottrina
14
 sostiene l’ammissibilità della proprietà 
temporanea, muovendo dall’asserzione teorica che l’autonomia 
privata dei soggetti, nell’ambito del Codice civile, possa stabilire 
che un diritto di proprietà limitato nel tempo dall’apposizione di 
un termine finale sia trasferito (temporaneamente) in capo 
                                                             
12
 Cfr. V. BARBERO, Il sistema del diritto privato, Torino, Utet giuridica, 1993, p. 473, ove secondo 
l’autore, per accettare l’idea di una proprietà temporanea, sarebbe necessario accedere alla tesi 
secondo la quale il potere di disposizione può essere scorporato dal diritto di proprietà. 
13
 Secondo DI MAJO, in A. DI MAJO, Termine, Enc.  Dir., XLIV, Milano, Giuffrè, 1992, p. 194, 
la struttura sostanziale del diritto di proprietà sembrerebbe, infatti, “non sopportare limiti di durata”, 
altrimenti venendo a scalfire “le tradizionali prerogative proprietarie”. 
14
 Per una primo sommario quadro si ricordano qui: Cfr. M. ALLARA, La proprietà temporanea, 
in il Circolo Giuridico, Palermo, Nabu Press, 1930, I, pagg. 69 e ss.; Cfr. G. ALPA, M. BESSONE, 
A. FUSARO, Poteri dei privati e statuto della proprietà, vol. II, Codice civile e  leggi speciali, 
Roma, Formello, 2001, pp. 301 ss.; Cfr. L. BIGLIAZZI GERI, Usufrutto, uso e abitazione, in 
Trattato di diritto civile e commerciale diretto da A. CICU e F. MESSINEO continuato da L. 
MENGONI, vol. XI, t. 1, Milano, Giuffrè, 1979, pagg. 21 ss.; Cfr. A. SCACCHI, La proprietà 
temporanea, Milano, Giuffrè, 2005, pagg. 1 e ss.; Cfr. PERLINGIERI, Introduzione alla 
problematica della “proprietà”, Camerino, Edizioni Scientifiche Italiane, 2011, pagg. 22 e ss.; Cfr. 
S. RODOTÀ, “Proprietà (diritto vigente)”, in Nov. Dig. it., XIV, Torino, Unione tipografica ed. 
Torinese, 1967, pagg. 125 ss.; Cfr. U.  NATOLI, La proprietà. Appunti delle lezioni, II ed., Milano, 
Giuffrè, 1976, pagg. 205 e ss.; Cfr. A. C.  PELOSI, La proprietà risolubile nella teoria del negozio 
condizionato, Milano, Giuffrè, 1975, pagg. 445 e ss.; Cfr. F. DE MARTINO, Proprietà, in 
Commentario del Codice civile a cura di SCIALOJA e BRANCA, Libro III. Della proprietà (Artt. 
810- 1172), Bologna- Roma, Zanichelli, 1976, pagg. 299 e ss.; Cfr. S. PUGLIATTI, La proprietà 
nel nuovo diritto, Milano, Giuffrè, 1964, pagg. 150-151; Cfr. U. MATTEI La proprietà in Trattato 
di dir. civ., diretto da R. SACCO, Torino, Utet giuridica, 2001, pagg. 239 e ss..
I limiti temporali al diritto di proprietà: la proprietà temporanea. 
 
 
12 
all’avente causa ad tempus; alla scadenza del termine finale si 
estingue il diritto di proprietà in capo all’acquirente ed  il 
riacquisto del diritto opererà automaticamente entro la sfera 
giuridico-economica dell’alienante.  
Nel quarto ed ultimo capitolo, infine, si esaminerà il negozio 
costitutivo della proprietà temporanea, per cui l’ammissibilità di 
vendita iniziale e finale, l’elemento principale del contratto ossia 
il termine, la vendita a termine iniziale e finale. “Il limite 
temporale non deve essere confuso con l’eventuale carattere di 
instabilità impresso alla situazione dell’esistenza di una 
condizione risolutiva, o con l’apparente transitorietà o 
contingenza della situazione stessa, in quanto (ab externo) 
strumentalmente coordinata al soddisfacimento di uno scopo 
migliore”
15
.  
Si concluderà, poi, con la trascrizione della proprietà temporanea 
e del legato a termine finale e a termine iniziale. L’indagine 
affronterà anche la delicata problematica del rapporto tra il 
principio del consenso traslativo, come codificato dall’art. 1376 
c.c., e le norme in materia di trascrizione degli acquisti 
immobiliari con particolare riguardo al sistema normativo 
delineato dall’art. 2644 c.c. Il problema in auge è quello del 
coordinamento delle due norme e dell’individuazione di una 
soluzione che, nell’applicazione della disciplina dettata in 
materia di trascrizione, finisca per non obliterare la rilevanza del 
(solo) consenso al fine del verificarsi della vicenda reale. 
 
                                                             
15
 Cfr. U. NATOLI, La proprietà- Appunti delle lezioni, Milano, Giuffrè, 1965, p. 304.