I tributi sulle locazioni

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Teresa Tufano     matricola 2002816 
 I TRIBUTI   SULLE   LOCAZIONI 
 
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PREFAZIONE 
La riflessione sull’esperienza economica e giuridica ha portato 
alla constatazione che spesso l’uomo appaga i propri bisogni con i beni.      
Si può così constatare come spesso, soprattutto in relazione a beni di 
notevole valore economico si ricorre all’istituto della locazione. La 
disciplina della locazione proviene da un’esperienza plurisecolare che 
fonda le sue radici nel diritto romano. Oggi trova il suo fondamento in 
primo luogo al Libro IV,Capo IV,Titolo III del codice civile. In particolare, 
l’articolo 1571 del codice civile definisce la locazione come “il contratto 
col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o 
immobile per un dato tempo, verso un corrispettivo”. 
Con questa tesi ho deciso di analizzare i tributi che gravano sul 
mercato immobiliare italiano in un momento di particolare crisi e di 
importanti cambiamenti a livello politico-fiscale.                           .  
Un mercato di importante interesse scientifico, in quanto caratterizzato 
da numerosi fallimenti e problemi di carattere equitativo e redistributivo, 
che vede nell’intervento pubblico un elemento di forte influenza.                               
In questo contesto sono di fondamentale importanza le novità 
riguardanti le politiche sul federalismo e il fisco municipale.  
Con il federalismo entriamo in una fase di decentramento fiscale 
e di competenze che andranno ovviamente ad influenzare anche il 
mercato immobiliare. 
La disciplina delle locazioni urbane ha rappresentato da sempre 
un problema di non facile soluzione per il legislatore, il quale ha dovuto 
bilanciare gli opposti interessi frutto di esigenze dei locatori e dei 
conduttori: gli uni determinati a perseguire una buona redditività dell’ 
investimento effettuato con l’acquisto di un immobile da locare, gli altri 
bisognosi di una abitazione ove poter soddisfare le esigenze primarie 
della propria famiglia o di un luogo dove poter svolgere la propria 
attività lavorativa.
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Abitare un immobile significa esercitare a pieno un diritto che la 
nostra Carta costituzionale tutela, garantendo piena autonomia sia ai 
diritti inviolabili dell’uomo (sviluppo economico e sociale della persona), 
sia ai diritti inerenti all’iniziativa economica e alla proprietà privata. (Artt. 
2, 3, 41, 42 Cost.). 
Frenetica è in questi mesi l’attività Parlamentare per l’attuazione 
del federalismo municipale che vede nella casa il suo elemento primario 
e centrale per la formazione del gettito utile ai comuni per la loro 
autonomia. A tal proposito, diventa un elemento di indagine 
interessante, l’acceso dibattito conseguente all’abolizione dell’IMU per 
la prima casa, il quale ha portato a perdere un’importante fetta di gettito 
che agli occhi di molti critici sarebbe stata fondamentale soprattutto in 
vista delle nuove modifiche sul federalismo e che ora, invece, porta ad 
una difficile ricerca della migliore tassazione per recuperare questo 
gettito e permettere una buona stabilità e autonomia comunale. 
Analizzando le recenti novità normative, si procederà ad una 
ricostruzione di tutte le imposte che gravano sulle locazioni cercando di 
comprendere il “modo” con cui il disposto normativo cerca di rendere 
più efficace ed efficiente l’attività di accertamento e di riscossione al fine 
dichiarato di renderle più semplici e veloci da applicare .          .  
Si procederà poi ad analizzare i provvedimenti adottati riguardo le 
azioni esperibili dall’Agente della riscossione volte alla tutela del credito 
Erariale ed alle novità previste in favore del contribuente.
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1.2.1 I contratti di locazione a canone libero
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La tipologia contrattuale più usata per le locazioni ad uso 
abitativo è il contratto così detto “libero”, così chiamato perché le parti 
risultano sostanzialmente libere di decidere autonomamente il canone, 
a patto che esso risulti “trasparente”, nel senso che non sia pattuito 
alcun tipo di corrispettivo ulteriore rispetto a quello indicato nel contratto 
(che deve sempre essere per iscritto), pena la nullità dell’intero negozio 
giuridico e la legittimazione del conduttore a chiedere tanto la revisione 
del contratto stesso quanto la restituzione della differenza di fatto 
versata al locatore, sempre che sia in grado di provarlo. A 
controbilanciare una così ampia autonomia contrattuale è l’imposizione 
ex lege della durata minima: quattro anni iniziali, cui si aggiungono altri 
quattro anni in virtù di un rinnovo automatico. La regola del rinnovo di 
diritto, tuttavia, non è applicabile ad alcune ipotesi contemplate dall’art. 
3 della legge n. 431/1998, al ricorrere delle quali il proprietario ha il 
potere di opporsi al rinnovo automatico, con dichiarazione espressa in 
tal senso e descrizione della fattispecie che costituisce fonte della 
deroga. Tra i casi più frequenti si pensi all’eventualità che il locatore 
intenda utilizzare l'appartamento come abitazione o adibirlo ad uso 
professionale per sé, il coniuge i figli o i fratelli, o ancora decida di 
ristrutturarlo completamente. Fatte salve tali ipotesi eccezionali, alla 
scadenza degli otto anni (quattro + quattro), a ciascuna delle parti è 
attribuita la facoltà di comunicare all’altra, mediante lettera 
raccomandata con avviso di ricevimento, con un preavviso di sei mesi, 
l’intenzione di disdire il contratto. 
                                                           
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 Legge 9 dicembre 1998, n. 431 - Disciplina delle locazioni e del rilascio degli 
immobili adibiti ad uso abitativo.(Gazzetta Ufficiale n. 292 del 15 dicembre 1998 - 
Supplemento Ordinario n. 203/L)
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Questo tipo di contratto è quello di gran lunga più adottato 
perchè con esso è possibile negoziare liberamente l’ammontare del 
canone, ma prevede per il locatore l’impossibilità di beneficiare del 
trattamento fiscale agevolato ai fini  delle imposte sui redditi, 
dell’imposta di registro, dell’ imposta comunale sugli immobili (vecchia 
ICI, attuale IMU) ed in più prevede un vincolo contrattuale più duraturo 
rispetto al contratto a canone concordato                    .                                                         
. 
1.2.2 I contratti di locazione a canone concordato
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Consapevole delle forti difficoltà incontrate dai soggetti meno 
abbienti, intenzionati a prendere in locazione una casa in uno dei centri 
ad alta densità abitativa, il legislatore, al ricorrere di tali circostanze, ha 
offerto alle parti la scelta tra il contratto “libero” e quello così detto 
“convenzionato” (anche detto “calmierato”). 
La nota distintiva di quest’ultima forma contrattuale (da cui 
prende il nome) consiste nella notevole incidenza esercitata sul 
contenuto dei singoli contratti da parte di accordi precedentemente 
raggiunti a livello nazionale fra le associazioni dei proprietari e le 
associazioni degli inquilini, alla presenza del Ministro dei Lavori 
Pubblici. Qualora il proprietario acconsenta di sottostare ai vincoli 
previsti da tali accordi (ad esempio circa il limite massimo del canone 
locatizio), potrà giovarsi di una pluralità di agevolazioni. Avrà diritto, 
infatti, ad una riduzione non solo dell’aliquota IMU ex ICI (nella 
percentuale fissata mediante regolamenti comunali), ma perfino 
                                                           
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 Decreto Ministero Infrastrutture 30.12.2002-  Criteri generali per la stipula dei 
contratti di locazione agevolati, transitori, per studenti universitari ai sensi delle lg. 
431/98 - G.U. 11.04.2002
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dell’IRPEF (per quest’ultima, la riduzione è imposta a livello nazionale 
nella misura del 30%). Per usufruire delle norme di favore, sarà onere 
del locatore chiederne l’applicazione, al momento della presentazione 
della dichiarazione dei redditi, indicando il Comune dove ha sede 
l'immobile, nonché gli estremi di registrazione del contratto di locazione 
e l'anno di presentazione della denuncia dell'immobile ai fini 
dell'applicazione dell'ICI. 
Per quanto riguarda la durata del contratto “convenzionato”, essa 
è più breve, non potendo essere inferiore ai tre anni; alla prima 
scadenza del contratto, se le parti non si mettono d'accordo per il 
rinnovo, il contratto è prorogato di diritto per altri due anni, salvo la 
possibilità di disdetta al ricorrere di una delle stesse ipotesi previste per 
i contratti a canone libero. Scaduto anche tale termine, ciascuna delle 
parti può scegliere se attivare la procedura di rinnovo a nuove 
condizioni oppure comunicare la rinuncia al rinnovo con lettera 
raccomandata, almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza di 
comunicazioni il contratto è rinnovato tacitamente. 
1.2.3 I contratti di locazione di natura transitoria
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Un’altra esigenza cui il legislatore ha cercato di venire incontro è 
quella di quanti si trovano a vivere in una città diversa per esigenze di 
vario tipo (ad esempio esigenze di salute, contratti di lavoro a termine, 
stage o simili, ad esclusione dei motivi di studio universitario, per cui è 
individuata una species contrattuale a parte) ma che, comunque, hanno 
una durata limitata nel tempo.  
                                                           
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 Decreto Ministero Infrastrutture 30.12.2002-  Criteri generali per la stipula dei 
contratti di locazione agevolati, transitori, per studenti universitari ai sensi delle lg. 
431/98 - G.U. 11.04.2002
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Nella normativa previgente, per tali circostanze era stipulabile un 
contratto detto “uso foresteria”: proprio per scongiurare gli abusi che 
erano stati compiuti nel ricorrere a questa tipologia contrattuale, anche 
al di fuori delle reali condizioni che ne legittimavano l’utilizzo, nel 1998 
si è pensato di sostituirla con una che presenta, all’opposto, un rigore 
burocratico tale da scoraggiarne fin troppo l’uso. Si tratta dei contratti di 
natura transitoria, disciplinati dall'art. 5 della legge 431/98 e dall' art. 2 
del decreto ministeriale del 5 marzo 1999, sostituito, a sua volta, dal 
decreto del 30 dicembre 2002. 
La loro durata deve essere compresa fra uno e diciotto mesi e 
possono essere stipulati soltanto al ricorrere di certe esigenze abitative 
di tipo transitorio, che andranno non solo dichiarate, ma anche 
accuratamente documentate cartaceamente. Per quanto concerne il 
canone, esso è oggetto di libera pattuizione solo al di fuori delle città 
“ad alta tensione abitativa” e dai Comuni ad esse limitrofi. In questi 
ultimi, infatti, il canone deve corrispondere alle tabelle proposte dai 
Comuni di appartenenza, che fanno riferimento ai canoni convenzionati. 
Al termine del periodo di validità contrattuale, dovrà 
necessariamente essere rinnovata la comunicazione di esigenze 
transitorie, pena la trasformazione del contratto in contratto a canone 
libero (4 anni + 4 anni). Come per i contratti a canone concordato, la 
determinazione del canone di locazione dovrà tenere conto dei valori 
minimi e massimi previsti dagli accordi territoriali. Per questa tipologia di 
contratto, non sono però previste agevolazioni fiscali. 
1.2.4 I contratti di locazione per studenti universitari
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  Decreto Ministero Infrastrutture 30.12.2002-  Criteri generali per la stipula dei 
contratti di locazione agevolati, transitori, per studenti universitari ai sensi delle lg. 
431/98 - G.U. 11.04.2002
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Per venire incontro alle esigenze abitative degli studenti 
universitari, la riforma ha disciplinato una peculiare forma di contratto 
transitorio, con delle regole specifiche e dei presupposti studiati, pensati 
per tale scopo. I principali presupposti da evidenziare sono l’obbligo di 
regolare iscrizione ad un corso di laurea da parte dello studente e la 
circostanza che quest’ultimo deve avere la residenza al di fuori del 
Comune ove si trova l’immobile locato. In merito alle regole specifiche 
più importanti, la durata del contratto deve essere compresa 
obbligatoriamente fra i sei e i trentasei mesi ed è previsto il rinnovo 
automatico, salvo disdetta anticipata. In presenza di “gravi motivi”, 
tuttavia, è accordata al conduttore la facoltà di recedere, senza che 
venga meno il contratto per gli altri eventuali coinquilini: ognuno di loro 
resta responsabile solo per la propria parte. 
Per poter accedere a questo tipo di contratto, il conduttore dovrà 
dimostrare di essere iscritto ad un corso di Laurea, di perfezionamento 
o specializzazione in un comune diverso da quello di residenza e potrà 
essere stipulato nei Comuni sedi di università. Per questa tipologia di 
contratto, sono previste le agevolazioni fiscali previste per i contratti di 
locazione a canone concordato. 
1.2.5 I contratti di locazione di immobili di lusso e contratti di 
locazione di immobili di interesse storico artistico
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L'Italia è un paese molto ricco dal punto di vista artistico e 
culturale. Arte e cultura non si ritrovano soltanto in chiese e monumenti, 
ma gli stessi palazzi d'epoca, magari ristrutturati e ora adibiti a civile 
abitazione hanno, in alcuni casi, una storia da raccontare e un valore 
                                                           
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 Codice civile - artt.1571 e seguenti