Analisi statistica sul mercato immobiliare

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Introduzione 
 
Negli ultimi due/tre anni il settore immobiliare ha rivestito un ruolo 
particolarmente importante nell’andamento del ciclo economico e 
finanziario internazionale. In Usa esso ha rappresentato il “luogo” in cui 
la crisi finanziaria è cominciata nell’estate del 2007 ed è sfociata  
definitivamente nell’ottobre del 2010. In molti altri paesi,  il settore 
immobiliare è stato al centro di una “bolla” speculativa segnalata da un 
pronunciato calo delle quotazioni. L’Italia ha conosciuto negli anni, 
prima dinamiche di crescita del mercato più moderate che altrove e poi, 
nel passato più recente, riduzioni relativamente più contenute. Tuttavia le 
difficoltà del settore immobiliare italiano sono state molteplici e 
differenti nei vari periodi storici e hanno riguardato sia il fronte degli 
scambi che quello delle quotazioni. Con riguardo ai prezzi, nel secondo 
semestre del 2009 si sarebbe registrata una contenuta diminuzione in 
riferimento alle abitazioni. Occorre, tuttavia sottolineare come la 
diminuzione dei prezzi del mercato immobiliare italiano risulti inferiore 
a quella verificatasi in altri Paesi, a dimostrazione della maggiore 
stabilità strutturale del mercato immobiliare stesso, indotta dal minor 
grado di indebitamento delle famiglie e delle imprese. Il combinato 
effetto della flessione dei prezzi e delle compravendite si è tradotto in
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sostanza (secondo stime Nomisma ) in una contrazione del 2009 rispetto 
al 2008 del fatturato italiano del mercato immobiliare di circa il 30%. 
Nonostante ciò, nell’ultimo periodo, sembrano emergere  diffusi segnali 
di miglioramento del settore: lo affermano soprattutto le previsioni degli 
operatori che appaiono meno pessimistiche rispetto al passato. Infatti i 
segnali di risveglio registrati dal mercato immobiliare italiano già 
nell’ultimo semestre 2009 hanno poi trovato conferma nei primi  mesi 
del 2010. I temi fin qui richiamati, rappresentano il nucleo della mia tesi 
nella quale tratterò gli stessi  tramite un’indagine approfondita. Partendo 
da uno studio relativo al Mercato Immobiliare, definirò in un primo 
momento, l’evoluzione storica dello stesso considerando le fluttuazioni 
cicliche che lo hanno riguardato, per poi porre attenzione agli sviluppi 
recenti del mercato. Mi soffermerò su come il mercato immobiliare è 
cambiato negli ultimi anni e su come si è aperto l’anno 2010, dopo la 
forte crisi che ha colpito lo stesso settore nel 2007. Con l’ausilio degli 
attuali rapporti Nomisma 2010 cercherò di fare un quadro generale sulla 
situazione del mercato immobiliare italiano delineandone gli elementi 
più importanti. A completamento del lavoro, traccerò quelle che sono le 
prospettive future del mercato immobiliare, in attesa del primo rapporto 
Nomisma 2011 nella speranza che l’attuale scenario economico si riporti 
in una situazione di miglioramento, utile non solamente per il mercato 
immobiliare ma per tutte le forme ad esso riconducibili.
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Nella seconda parte della trattazione, mi occuperò di un’analisi statistica 
dei prezzi delle abitazioni e dei costi degli affitti in ciascuna regione 
italiana. Grazie ai dati dell’Agenzia del territorio, sarà possibile 
analizzare quello che è il fatturato immobiliare all’interno di ciascuna 
regione italiana e ricavare il prezzo medio degli immobili per ciascun 
capoluogo, resto della provincia e intera provincia. Servendoci dei dati 
della FIAIP
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, sarà possibile effettuare un analisi sui costi degli affitti in 
tutte le regioni d’Italia. Oltre agli affitti, cercheremo di conoscere le 
tipologie di ubicazione degli immobili più frequentemente locati (centro, 
semicentro, periferia, zone di pregio e estrema periferia) e lo stato di 
conservazione degli stessi (Nuovo, ristrutturato, buono stato, e da 
ristrutturare) in ciascuna regione italiana. 
L’investimento immobiliare può assumere due forme: investimento 
indiretto ed investimento diretto. Per investimento immobiliare indiretto 
intendiamo tutta una serie di attività finanziarie tra cui la sottoscrizione 
dei cosiddetti  Fondi Comuni d’Investimento. Il secondo tipo 
d’investimento, invece, è rappresentato dall’acquisto diretto di un 
immobile che in molti casi conduce le famiglie o i singles a fare ricorso 
al mercato del credito, stipulando un mutuo. Secondo l’articolo 1813 del 
codice civile, il mutuo è “il contratto col quale una parte consegna  
all’altra una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili e 
                                                      
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 Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionisti
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l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità”. 
Esso può assumere diverse forme, a seconda della finalità di erogazione, 
ma quello pertinente alla mia analisi è rappresentato dal mutuo bancario, 
erogato da un istituto di credito e concesso per agevolare il mutuatario 
nell’acquisto di un immobile, contro la prestazione di una garanzia, 
rappresentata il più delle volte dall’immobile stesso. Nell’ultima parte 
della tesi parlerò proprio del mercato del credito alle famiglie in Italia, 
evidenziando come vengono concessi i mutui, quali sono le loro 
caratteristiche  menzionando i tassi d’interesse e di quella che è la 
situazione attuale circa i mutui nella nostra penisola.  
Ad oggi, permangono le difficoltà per coloro che non hanno una 
situazione economica positiva e che si trovano a dover affrontare il peso 
del mutuo, che costringe quest’ultimi a farsi pignorare la propria 
abitazione, utilizzata precedentemente come garanzia stessa per 
accendere il mutuo. Della situazione dei pignoramenti in Italia , parlerò a 
conclusione del lavoro dopo aver menzionato ed analizzato lo scandalo 
americano del mutui-gate  che ha recentemente messo in ginocchio non 
solo l’economia immobiliare e finanziaria americana ma anche quella 
internazionale.
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CAPITOLO 1 
Il MERCATO IMMOBILIARE E LE SUE 
CARATTERISTICHE 
 
1.1. Il Mercato Immobiliare Italiano 
Sin dalla sua nascita, l’uomo ha cercato di soddisfare i suoi bisogni  
andando alla ricerca di un posto coperto in cui potersi riparare dalle 
intemperie atmosferiche e poter soddisfare necessità primarie come 
mangiare, dormire, lavarsi, eccetera, ma anche bisogni secondari come 
divertirsi, socializzare, studiare, lavorare e così via. Negli anni la casa 
per l’uomo è senz’altro stata il luogo più frequentato nella maggior parte 
del suo tempo. Nel gergo comune, siamo soliti definire la casa come un 
bene immobile. La definizione di bene immobile nasce dall’esigenza del 
diritto italiano di dare una definizione a tutto ciò che riguarda qualsiasi 
cosa che attiene ad un terreno, un fabbricato o una costruzione di tipo 
residenziale o commerciale e quindi non solamente case intese come 
abitazioni. Lo stesso codice civile nell’articolo 812 definisce beni 
immobili «il suolo, le sorgenti e i corsi d'acqua, gli alberi, gli edifici e le 
altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere 
tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo. Sono 
reputati immobili i mulini, i bagni e gli altri edifici galleggianti quando
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sono saldamente assicurati alla riva o all'alveo e sono destinati ad 
esserlo in modo permanente per la loro utilizzazione». Questi beni  
rappresentano il cardine del mercato immobiliare che svolge ormai da 
tempo nell’economia italiana un ruolo fondamentale. Il Settore 
Immobiliare nasce come quel settore che comprende sia l’Economia 
Immobiliare che il Real Estate (tradotto in inglese significa “real” = 
bene, “estate”= immobiliare). Del Real Estate fanno parte tutti i beni 
immobiliari derivanti dal suolo, gli aggiustamenti risultanti dal lavoro 
umano inclusi fabbricati, attrezzature situati sul luogo dove è posto 
l’immobile e i vari diritti di godimento associabili all’immobile stesso. 
L'importanza che sta assumendo la gestione del settore immobiliare ha 
determinato per gli operatori dello stesso, la necessità di mettere in 
campo capacità imprenditoriali e gestionali sempre più avanzate con la 
conseguente necessità che questo mercato richiede figure professionali e 
strumenti di analisi sempre più sofisticati. Negli ultimi 10 anni, il settore 
immobiliare italiano ha subito una notevole trasformazione con 
provvedimenti legislativi che hanno favorito il processo di 
finanziarizzazione immobiliare, attraverso la nascita del project 
financing
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, delle operazioni di cartolarizzazione
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 e soprattutto dei Fondi 
Comuni d’Investimento.  Quest’ultimo strumento, introdotto in Italia con 
                                                      
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 Operazione di finanziamento a lungo termine che consiste nell’utilizzo di una società  neo-costituita, 
la quale serve a mantenere separati gli asset del progetto da quelli dei soggetti proponenti l’iniziativa 
d’investimento ossia i Promotori. 
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 Attività di cessione di asset o beni di una società originator , attraverso l’emissione ed il 
collocamento di titoli obbligazionari.
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la legge n. 344 del 14/08/1993 e successivamente modificata con la 
nascita del TUF (Testo Unico della Finanza) con decreto legislativo n. 
68/98, consiste in un organismo che mediante la sottoscrizione di quote 
di partecipazione, raccoglie risorse finanziarie dai risparmiatori per farle 
gestire tramite le SGR (Società di Gestione del Risparmio) in maniera 
collettiva, procedendo all’acquisto, alla vendita o alla gestione di 
immobili o di diritti reali di godimento sugli stessi.  
La vera e propria nascita del mercato immobiliare italiano la si fa risalire 
indicativamente agli anni ’60 con il fenomeno del baby boom, quando 
con il conseguente aumento del numero di famiglie, vi è stato un  
aumento della richiesta di case che ha generato un conseguente 
accrescimento della domanda di immobili. Altri sono stati i momenti 
storici che hanno segnato il mercato immobiliare italiano, importante è 
stato l’aumento delle compravendite dal 1985 al 1991, interrotto nel 
1989 a causa della caduta del muro di Berlino e ripreso successivamente 
nel 1990. In seguito alla Guerra del Golfo terminata nel 1991 e ad una 
successiva crisi economica, si è registrata una forte frenata nel mercato 
immobiliare protrattasi dal 1992 al 1996. Un nuovo miglioramento del 
mercato, lo si è avuto a partire dal 1996-1997, quando si è assistito alla 
riduzione dei tassi d’interesse attuati dalle banche sui mutui (fino al 2004  
diminuiti di oltre il 63%). Tutto ciò ha consentito a diverse famiglie 
italiane di poter avere maggiore accesso al credito, di beneficiarne per
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l’acquisto della prima casa ed alla possibilità da parte degli intermediari 
di poter concedere un’ offerta residenziale ad una esigente domanda 
immobiliare. Nel periodo 2001/2003 è inoltre possibile rilevare una forte 
richiesta di immobili dovuta a fattori di tipo razionale ( le attese per 
investimenti precedenti e la mancanza di alternative di investimento 
vantaggiose come quelle immobiliari) e  fattori di tipo psicologico ( il 
clima d’incertezza legato alla crisi e il miglioramento della qualità della 
vita legato all’acquisto di una casa), che si sono affiancati alla 
diminuzione dei tassi d’interesse praticati dalle banche. In questi anni si 
è registrato inoltre anche un aumento dei prezzi delle abitazioni legato 
essenzialmente a diversi fattori come: il persistere dei bassi tassi 
d’interesse, la caduta dei corsi azionari, la pesante incertezza della 
politica internazionale e l’approvazione di provvedimenti come lo 
“scudo fiscale” che ha riportato in Italia enormi capitali dall’estero. 
Tuttavia, nonostante l’aumento dei prezzi, non si è registrata una 
diminuzione della domanda di abitazioni, potenzialmente influenzabile 
da fattori quali :  
 Il reddito dei potenziali acquirenti. 
 Il loro accesso a mutui o altre forme di finanziamento. 
 Il prezzo degli immobili o il loro eventuale affitto. 
 L’andamento demografico del Paese.
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In riferimento a quest’ultimo fattore, nell’ultimo decennio è stato 
possibile registrare un importante cambiamento demografico dovuto alla 
riduzione del nucleo familiare e alla crescita dei flussi migratori verso 
l’Italia, che hanno contribuito ad accrescere una ulteriore richiesta delle 
abitazioni. Dal 2008, però il mercato immobiliare si è trovato a 
fronteggiare un nuovo periodo di forte crisi concretizzatosi in : 
 Aumenti degli immobili messi in vendita. 
 Diminuzione del numero di compratori d’immobili. 
 Forte indebitamento dei costruttori edili. 
 Difficoltà nel reperire mutui dalle banche. 
 Diminuzione dei finanziamenti che le banche concedono ai 
costruttori.  
Oggi viviamo una situazione economica unica poichè l’enorme bolla 
immobiliare gonfiatasi a livello globale negli ultimi anni, tra il 1998 ed il 
2007,  ha portato ormai quasi certamente ad una contrazione dei prezzi 
che è perdurata fino ad oggi. Quel che abbiamo visto accadere  sul 
mercato immobiliare americano nell’estate del 2010, che anticipa il 
mercato immobiliare europeo, porterà sicuramente ad una rivalutazione 
del prezzo degli immobili anche nel nostro paese (cosa che sta già 
avvenendo).