Analisi dei fabbisogni formativi nel settore edilizio

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INTRODUZIONE 
 
 
i) Premessa 
Il cuore di questa tesi è l‟Analisi dei Fabbisogni Formativi nel Settore Edile ritenuto 
un tema centrale nello scenario di riconfigurazione del mercato delle costruzioni. 
Il settore edile, oggetto del mio studio, si caratterizza per nanismo dimensionale, 
scarsa capacità di innovazione tecnologica, difficoltà di gestione moderna e 
strategica delle imprese e punta, troppo spesso, sulla sola riduzione dei costi del 
personale e degli approvvigionamenti. Alcune di queste peculiarità proprie, che lo 
contraddistinguono fortemente dall‟industria in senso stretto, si sono accentuate nel 
corso del 2010 che è stato un anno molto difficile, caratterizzato da cali rilevanti di 
attività per la maggior  parte delle imprese, con conseguente diminuzione  
dell‟occupazione.  
Dopo un anno terribile, il 2009, l‟anno passato ha aggravato la situazione e la fine 
della crisi non sembra ancora all‟orizzonte. 
Da sempre il sistema bilaterale delle costruzioni costituisce  un riferimento per 
imprese e lavoratori e la  formazione un‟opportunità che nei momenti di difficoltà 
può realmente costituire un investimento prezioso. Anche nel 2010 è risultata 
consistente l‟attività destinata alla formazione professionale sia d‟ingresso che 
continua (oltre 116.000 tra operai e tecnici hanno frequentato almeno un corso in una 
delle 100 scuole edili sparse sul territorio nazionale) confermando la sua funzione 
anticongiunturale . Puntare alla qualificazione del comparto edile creando capacità 
manageriali superiori, sistemi professionali stabili, competenze di livello più elevato, 
attraverso la formazione significa  progettare interventi formativi  coerenti con le 
effettive esigenze delle imprese. Da qui la scelta di condurre un‟Analisi sui 
fabbisogni professionali per l‟edilizia che aiuti a inquadrare l‟offerta formativa in una 
logica di risposta a tali fabbisogni.
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ii) Oggetto dell’analisi  
 
Per studiare il problema dell‟Analisi dei fabbisogni formativi si è proceduto per gradi 
di approfondimento, dal generale (lo studio delle caratteristiche specifiche del settore 
delle costruzioni e della sua evoluzione) allo specifico (indagine sul campo riguardo 
le modalità operative di Analisi dei fabbisogni formativi e progettazione e analisi 
critica di nuovo questionario). 
 
 
1. L’analisi delle peculiarità e dei tratti distintivi del settore delle costruzioni 
costituiscono il punto di partenza. Il prodotto edilizio, l‟affidamento della commessa 
e l‟organizzazione del lavoro, l‟innovazione tecnologica, le caratteristiche della 
domanda e dell‟offerta sono elementi distintivi che caratterizzano il comparto. Il 
prodotto edilizio consiste nell‟attività di costruzione, rinnovo o manutenzione di un 
bene immobile, di un edificio o di un‟opera. Il processo produttivo è caratterizzato 
dall‟unicità temporale, geografica, nel senso che il luogo di produzione è temporaneo 
e varia di volta, ed infine unicità operativa dal momento in cui nel processo di 
produzione cooperano soggetti diversi con compiti, mansioni, specializzazioni e 
tecniche di produzione diverse. 
Il processo di affidamento e gestione di una commessa è molto cambiato nel 
corso degli anni. Il soggetto interessato ad acquistare un prodotto edilizio si rivolge 
solitamente ad un‟azienda di costruzioni, la quale svolgerà delle attività produttive 
vere e proprie ma in primo luogo si occuperà del coordinamento di tutti i soggetti che 
partecipano al processo produttivo.  
L‟impresa di costruzioni, comunemente definita general contractor, non si occupa di 
tutte le fasi del processo edilizio come avveniva 30, 40 anni fa, ma subappalta parte 
delle lavorazioni ad aziende specializzate, così che all‟interno del cantiere potrebbero 
lavorare squadre esterne di ferraioli, di carpentieri, di pavimentatori ecc.
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L‟impresa generale ha un compito molto importante perché deve gestire e coordinare 
tutti questi soggetti, controllando il loro operato e finalizzandolo alla qualità 
dell‟opera costruita.  
Il settore delle costruzioni è caratterizzato da un‟elevata incidenza della manodopera 
e da una bassa incidenza del capitale, questa caratteristica oltre ad enfatizzare 
l‟importanza giocata della manodopera in termini di conoscenze, abilità,esperienze, 
penalizza il settore dal lato dell‟innovazione tecnologica. L‟innovazione di prodotto e 
di processo è ormai matura nel settore; recenti innovazioni di prodotto sono state 
apportate dai settori vicini a quello delle costruzioni come quello chimico, elettrico 
ecc. spinte da una domanda sempre più esigente, che richiede prodotti innovativi, 
informatizzati, accessibili, funzionali, ricchi di elementi intangibili. 
 Innovazioni di processo hanno riguardato soprattutto la riorganizzazione del 
processo produttivo in termini relazionali e gestionali attraverso la creazione di 
nuove figure chiave del processo produttivo come il construction manager o lo 
sviluppo di tecnologie ICT per un miglior coordinamento a rete delle aziende. 
La domanda di costruzioni è espressione di richieste di opere fra loro molto 
diverse, per tipologia di intervento richiesto (costruzione di una nuova opera, rinnovo 
e manutenzione di un‟opera già esistente), per tipologia di prodotto edilizio (edificio 
residenziale, non residenziale, opera del genio civile) e di soggetti promotori  
dell‟intervento (soggetti privati e pubblici). La domanda espressa dai soggetti privati 
è solitamente molto frammentata, soprattutto nel caso in cui è promossa da unità 
minime come le famiglie. Imprese immobiliari, artigiani, piccole e grandi imprese 
assieme alle famiglie sono i principali attori privati investitori nelle attività di 
costruzioni di nuove opere, di rinnovo e manutenzione di opere già esistenti di 
edilizia residenziale e non residenziale. Il livello di investimento è espressione dello 
stato di sviluppo di un paese e del reddito disponibile di cui famiglie e imprese 
dispongono. I principali attori pubblici sono invece le pubbliche amministrazioni, 
dallo Stato agli Enti locali agli Enti pubblici non economici; questi soggetti 
investono soprattutto in opere del genio civile quali strade, ponti, acquedotti, ferrovie 
ed in parte anche in opere non residenziali quali scuole, ospedali ecc. e residenziali.
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La domanda di questi soggetti è in funzione della spesa pubblica che lo Stato decide 
di indirizzare all‟investimento in infrastrutture, per questo motivo è fortemente 
influenzata dal ciclo economico attraversato dal paese.  
 
Il settore delle costruzioni è stato utilizzato molte volte come strumento di politica 
economica volto al rilancio di intere economie; il processo di crescita che è in 
grado di generare consente lo sviluppo economico di intere nazionali.  
L‟aumento della domanda di costruzioni ha un effetto positivo sul valore aggiunto 
del comparto, poiché questo è una componente del Pil, l‟influenza positiva si 
trasmette sulla ricchezza totale generata dal paese. Maggiore ricchezza nazionale si 
traduce in maggiore ricchezza per tutti i soggetti, maggiore reddito disponibile per le 
famiglie e maggiori entrate pubbliche per lo Stato. La maggiore ricchezza del sistema 
economico ricade nuovamente sul settore delle costruzioni generando un processo 
circolare di rilancio continuo. 
Dal lato dell‟offerta di costruzioni, il settore vede la compresenza di aziende di 
grande e piccola dimensione. La bassa intensità di capitale che caratterizza il settore 
e i ridotti investimenti in termini di know how e finanziari richiesti per l‟avviamento 
e la gestione dell‟attività, hanno favorito lo sviluppo di numerose imprese di piccole 
e piccolissime dimensioni. La loro dinamicità e flessibilità gli consente di incontrare 
le richieste variegate delle piccole unità di domanda ma nello stesso tempo, la loro 
efficienza e la loro produttività è nettamente inferiore a quella delle aziende di 
grande dimensione. Il loro ruolo è però fondamentale, da un lato perché consente di 
soddisfare le unità di domande più frammentate in modo flessibile e dinamico e 
dall‟altro perché rende flessibile il settore riducendo le rigidità legate soprattutto al 
mercato del lavoro. 
Lo sviluppo di attività artigiane coinvolge le quasi totalità delle aziende di piccole 
dimensione. La preservazione di queste imprese significa molte volte sviluppare 
conoscenze tradizionali consolidate che si trasformano in prodotti specializzati, di 
qualità e talvolta esclusivi. Le aziende di grande dimensione possiedono invece delle
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strutture produttive più rigide, che le spingono a soddisfare solo le domande più 
ampie. 
Queste imprese differiscono parzialmente dalle aziende di medio piccola dimensione, 
l‟intensità di capitale è più elevata, l‟investimento in ricerca e sviluppo è solitamente 
massiccio e la produttività per unità di lavoro impiegata è notevolmente superiore. La 
maggior parte di queste imprese svolge attività di costruzione parziale o completa di 
edifici ed opere di ingegneria civile, la realizzazione di queste opere richiede alle 
imprese un‟elevata disponibilità di capitali da un lato, e di macchinari e personale 
specializzato dall‟altro. Queste aziende di grande dimensione hanno 
progressivamente ridotto la propria funzione produttiva ad alcune specifiche attività 
ed hanno sempre più sviluppato la funzione di coordinatrici del processo produttivo. 
Attraverso l‟esternalizzazione e il subappalto di numerose attività produttive ad 
aziende esterne di piccole e grandi dimensioni, queste large firms riducono 
notevolmente le proprie rigidità poiché, acquistando sul mercato un servizio, sono 
meno legate alle variabilità della domanda. La compresenza di queste due tipologie 
di aziende è indispensabile, per la tipologia di domanda che soddisfano, per la 
tipologia di prodotto che realizzano ed  anche per il ruolo che assumono, da un lato, 
di innovazione e ricerca e dall‟altro, di preservazione di tradizioni. Il ciclo 
economico e il paese di residenza possono influenzare lo sviluppo di queste aziende. 
Gli elementi distintivi del settore delle costruzioni appena descritti, rappresentano il 
sistema economico tecnologico all‟interno del quale i diversi soggetti del processo 
produttivo e della struttura del mercato del lavoro interagiscono e sono stati calati nel 
contesto attuale di crisi attraverso uno studio dell‟andamento del mercato (a livello 
mondiale, europeo e nazionale).  
La crisi che il settore delle costruzioni sta vivendo è la peggiore crisi dal secondo 
dopoguerra: è una crisi che taglia, in 4 anni, tra 2007 e 2011, il 20% il valore del 
mercato. Gli scenari che descrivono i prossimi anni appaiono, alla luce delle  
gravi incertezze finanziarie, preoccupanti. La crisi ha ridotto significativamente i 
potenziali di mercato, e le dimensioni della riduzione della domanda portano 
inevitabilmente a concentrarsi sui temi dell‟emergenza e sul rischio di tenuta
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del sistema dell‟offerta edilizia, in particolare di quella che più ha a che fare con il 
nuovo cantiere. La crisi, infatti, è ancor più pesante nelle nuove costruzioni 
residenziali e nelle nuove costruzioni non residenziali, dove la flessione sui picchi 
del 2006 si misura con la scomparsa del 40% del mercato; e nel comparto delle 
nuove opere pubbliche, minate  dal debito crescente nei conti pubblici che ormai da 
cinque anni segnano il passo, e la riduzione si misura con una  flessione sul picco 
2005 di poco meno del 30% della spesa per investimenti. I deboli segnali di arresto 
della caduta  della domanda, la tenuta e anzi la crescita della domanda di 
riqualificazione che ha ridotto gli esiti della crisi sono peraltro messi in dubbio dalla 
recente turbolenza finanziaria, dai rischi del debito, e dagli effetti della manovra di  
riduzione della spesa e di incremento della tassazione sui consumi e sulla crescita. La 
crisi si fa più difficile perché si scontra con una nuova fase di restringimento del 
credito da un lato, e di insoluto o “grave ritardato pagamento” dall‟altro. La 
mancanza di liquidità e “i cattivi pagatori”, tra i quali gli enti pubblici, esasperano la 
crisi generata dalla domanda e pongono reali problemi di tenuta dell‟offerta lungo 
tutta la filiera delle costruzioni. 
 
 
 
2. La seconda tematica affrontata in questo lavoro riguarda il mercato e 
l’organizzazione del lavoro nel settore delle costruzioni.  
Le complessità legate alle caratteristiche economiche e tecnologiche influenzano in 
primo luogo l‟organizzazione del lavoro. La lunghezza del processo produttivo che 
estende la sua operatività alla fase di progettazione e di manutenzione, le instabili 
condizioni ambientali e l‟unicità geografica, la pluralità di soggetti coinvolti nel 
processo gestionale e produttivo sono i principali elementi di influenza. Dal lato più 
strettamente operativo non si può affermare che vi sia una best practise produttiva 
consolidata e comunemente accettata, prodotti e materiali impiegati nel processo 
produttivo possono essere molto diversi, così come le tecniche di produzione e le 
strategie aziendali di make or buy. L‟azienda principale solitamente decide di
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eseguire internamente alcune attività chiave e di esternalizzare le altre a 
subappaltatori esterni. Le squadre di lavoro esterne sono solitamente organizzate per 
mestiere; nel cantiere di costruzione di una galleria potranno quindi esserci squadre 
di minatori, squadre di pittori ecc., le loro lavorazioni sono solitamente scandite dal 
programma lavori definito dall‟azienda principale e, solitamente, si susseguono in 
modo sequenziale. Nei grandi cantieri l‟organizzazione sequenziale è sostituita dalla 
compresenza temporale di più squadre di lavoro. Il main contractor può occupare 
alle proprie dipendenze lavoratori skilled, che supervisionano il lavoro dei 
subcontractors e coordinano il processo produttivo, lavoratori unskilled, che 
compiono attività ripetitive che non vogliono essere esternalizzate, oppure gruppi di 
lavori misti.  
La mansione è l‟insieme di compiti che vengono attribuiti ad una figura 
professionale; nello specifico i compiti variano molto a seconda dell‟organizzazione 
del lavoro decisa dal main contractor e dalla tipologia di opera da realizzare. 
L‟apprendimento e la formazione nel settore delle costruzioni avvengono solitamente 
attraverso l‟affiancamento a lavoratori esperti e specializzati che lavorano nel settore 
da molti anni.. La forte imprevedibilità che caratterizza l‟ambiente di lavoro, la 
compresenza di soggetti diversi, appartenenti ad aziende diverse, la complessità del 
processo edilizio rendono necessaria la presenza di una rigida gerarchia fra i diversi 
livelli professionali e l‟individuazione di figure chiave autorevoli. Il capocantiere 
riveste un ruolo fondamentale poiché gestisce tutti i lavoratori aziendali e i 
subappaltatori presenti sul cantiere; il suo ruolo è molto complesso e richiede 
notevoli capacità sia in termini professionali, organizzativi e gestionali sia caratteriali 
di abilità di motivazione, incentivazione, ecc. Gli operai specializzati sono 
gerarchicamente sotto il capocantiere, questi hanno sviluppato una speciale 
competenza pratica; gli operai specializzati più comuni sono il carpentiere, il 
muratore, il pontatore, il ferraiolo, il falegname ecc. Gli operai specializzati sono in 
grado di eseguire lavori che richiedono una specifica normale capacità, rientrano in 
questa categoria molte professioni sopra elencate ma che richiedono un livello di 
abilità e di esperienza meno qualificato, sono specializzati anche i pavimentatori di
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pavimenti comuni, lo scalpellino, il saldatore, l’elettricista comune ecc. Infine gli 
operai comuni svolgono attività ausiliarie e di aiuto allo svolgimento delle attività 
produttive di specializzati e qualificati, gli operai comuni sono solitamente, addetti 
all‟approvvigionamento di materiale ai piani, ai lavori di muratura semplici, alla 
preparazione dei materiali per la costruzione ecc. 
Nell‟ultimo decennio, il settore delle costruzioni ha registrato una sempre 
maggiore difficoltà di reperimento di manodopera. La carenza di offerta di 
manodopera è legata da un lato, all‟abbandono del settore da parte dei lavoratori 
locali e dall‟altro, dalle difficoltà legate al processo formativo. La scarsa appetibilità 
del comparto delle costruzioni è espressione delle caratteristiche proprie del lavoro 
nel settore: lavoro faticoso e rischioso, in condizioni spesso disagiate, esposto alle 
condizioni ambientali, lavoro insicuro/flessibile/stagionale. Le principali difficoltà 
formative si riscontrano nella formazione e nello sviluppo di figure professionali 
operative. Risulta difficile definire le abilità e le competenze da richiedere ai 
lavoratori del settore, in primo luogo perché il ruolo della formazione in entrata, 
soprattutto a livello operativo riveste un ruolo minimale.In questo contesto è 
l‟affiancamento e il training on the job a svolgere una funzione fondamentale Queste 
attività richiedono però un processo di apprendimento lungo che poco si concilia con 
le peculiarità proprie del lavoro in edilizia, fortemente frammentato e instabile. La 
definizione di competenze e abilità varia molto a seconda della tipologia di opera da 
realizzare, dell‟organizzazione del lavoro e del processo produttivo. Per la 
realizzazione di opere di piccole dimensioni il main contractor richiede una 
maggiore dinamicità e capacità più ampie che consentano di avere una visione 
globale del processo produttivo. Ad alcune figure professionali come il carpentiere e 
il muratore si richiedono appunto delle abilità generali di lettura del progetto e 
capacità di assestamento; ad altre figure professionali come il pittore o il 
pavimentatore sarà richiesta un‟abilità legata più alla sua tenacia fisica, svolgere cioè 
un‟attività specializzata per un periodo di tempo maggiore minimizzando gli sprechi, 
ad altre figure professionali si richiederà l‟esplicazione di attività legate per esempio 
all‟utilizzo di un macchinario specifico. La flessibilità/insicurezza dell‟impiego che
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caratterizza il settore è legata alla mobilità geografica, all‟imprevedibilità delle 
condizioni ambientali e climatiche, infine all‟imprevedibilità della domanda. Sono 
soprattutto i lavoratori unskilled a dover scontare questa stagionalità dell‟impiego, la 
loro fungibilità li rende attori soggetti ad elevato turnover; i lavoratori specializzati e 
qualificati possiedono delle conoscenze e delle abilità esclusive che consentono 
all‟azienda di differenziare il proprio prodotto, sarà quindi suo interesse fidelizzarli 
offrendo condizioni di lavoro migliori, la mobilità geografica è il prezzo che, 
solitamente, devono pagare per avere un impiego maggiormente stabile. I più elevati 
livelli retributivi degli operai del comparto delle costruzioni rispetto agli altri settori 
economici sembrano voler in parte compensare tutti questi elementi della struttura 
del mercato del lavoro. 
 
 
3. La terza tematica riguarda il repentino cambiamento del mercato e l’impatto che i 
segnali economici, tecnologici, normativi, culturali individuati stanno avendo sul 
settore delle costruzioni . E‟ affrontato inoltre il  tema della “riconfigurazione” del 
settore  in risposta alla crisi alle soglie della partenza di un nuovo ciclo di mercato 
che avrà caratteristiche molto diverse da quelle del passato. 
Il mercato tradizionale infatti si restringerà in maniera significativa e la domanda si 
sposterà verso segmenti tipologici diversi. 
Volendo sintetizzare possiamo concludere che i grandi temi caratterizzanti lo 
scenario del futuro ciclo edilizio saranno: 
- l‟integrazione e la ricerca di un approccio comune tra gli attori della filiera per 
l‟ottimizzazine dell‟intero sistema 
- la riduzione dell‟attività di cantiere,  sempre più luogo del montaggio che della  
costruzione;  
- l‟ingegnerizzazione e l‟ottimizzazione dei processi attraverso la strategia 
dell‟integrazione;  
- il ruolo chiave dei sistemi informatici ( computer integrated construction),
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- l‟emergere di nuove figure professionali e la necessità  di un grande lavoro di 
crescita manageriale per il settore delle costruzioni del nostro  Paese 
 
 
4. La parte conclusiva della tesi ha come focus l‟introduzione al tema della 
formazione e dell’importanza dell’analisi dei fabbisogni formativi. 
Poiché nel settore delle costruzioni il fattore umano riveste un‟importanza centrale e 
strategica, il Sistema degli Enti Paritetici è chiamato a organizzare una gestione 
ottimale del personale per farne un fattore competitivo. Questo Sistema rappresenta 
un attore fondamentale nel processo di cambiamento per la costruzione del settimo 
ciclo edilizio. Infatti, in seguito all‟emergere di nuovi modelli di business, di nuove 
tecnologie , di nuovi scenari e orizzonti tecnico-produttivi, esso è  chiamato a 
ripensare il modello formativo sviluppando l‟area specialistica per  accompagnare il 
settore a seguire il processo di innovazione. 
A tal proposito, per analizzare quali politiche e attività dei fabbisogni vengano già 
effettuate, il primo passo è stato  un lavoro di ricognizione svolto attraverso la 
consultazione dei portali di tutti i Centri di Formazione in Edilizia, nel nostro Paese. 
In seguito alla constatazione che pochissime  Scuole Edili hanno realizzato delle 
rilevazioni sul campo dei fabbisogni formativi si è avviato lo studio di un 
Questionario per la rilevazione dei Fabbisogni delle Imprese Edili della nostra 
provincia concentrandosi sul bisogno di far emergere quali debbano essere le  
peculiarità della formazione affinchè essa costituisca effettivamente trasferimento di 
competenze utili alle Imprese. La logica di costruzione dello strumento in questione e 
le sue articolazioni in sezioni e questiti è stato spiegato nel corso del secondo 
paragrafo. A seguire sono illustrati i risultati di un‟Analisi Critica del questionario 
condotta tramite la sua presentazione dello strumento all‟interno di un  Focus Group 
di  tre rappresentanti di Imprese. Dal confronto con questi rappresentanti si è giunti 
alla conclusione della necessità di una ristrutturazione del questionario, attraverso 
apposite modifiche migliorative, per rendere più efficace la rilevazione degli obiettivi 
strategici delle Imprese, di quali debbano essere i fabbisogni di formazione nel breve
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periodo, di quali siano le figure professionali destinatarie e le  aree prioritarie per gli 
interventi formativi.
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CAPITOLO 1 
Uno sguardo al settore dell’edilzia 
1.1 Lineamenti generali del settore e struttura della domanda di costruzioni 
1.2 L‟andamento del mercato e gli investimenti in costruzioni  
1.3 PIL e investimenti in costruzioni in Italia 
1.4 L‟andamento dei singoli comparti 
1.5 I cicli edilizi 
 
CAPITOLO 1 
UNO SGUARDO AL SETTORE DELL’EDILIZIA 
 
 
Sommario. Questo capitolo ha lo scopo di presentare il mercato delle 
costruzioni . 
Il primo paragrafo  descrive le peculiarità che contraddistinguono il settore 
dell’edilizia e le caratteristiche tecnologiche (quali la natura della 
tecnologia in uso, i cambiamenti tecnologici,ecc.) e successivamente si 
sofferma sulla struttura della domanda di costruzioni in termini di tipologia 
di opere richieste, di tipo di intervento e di soggetto promotore. 
La seconda parte del capitolo indaga il ruolo rivestito dal settore delle 
costruzioni dapprima a livello mondiale, poi ridimensionando l’analisi ai 
diversi paesi appartenenti all’Unione Europea e infine all’Italia. Tale 
studio è condotto osservando alcuni elementi macroeconomici quali 
Pil ,valore della produzione, occupazione etc. riferiti all’anno 2011 e 
presentando una panoramica dei cicli edilizi che si sono susseguiti dal 
1951 a oggi. 
L’analisi di tutti questi elementi consente di delineare le caratteristiche del 
mercato per capire che sta succendendo al sistema dell’offerta ,al sistema 
dell’impresa e alla filiera delle costruzioni che è la tematica affrontata nel 
corso del secondo capitolo.
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1.1. Lineamenti generali del settore e struttura della domanda di 
costruzioni 
 
Il settore edile può essere definito partendo da una preliminare distinzione in due 
fondamentali comparti: le costruzioni in senso stretto  ed il real estate.  Il primo 
comprende le imprese operanti  nella costruzione, ristrutturazione, demolizione e 
riparazione di immobili ed infrastrutture,  nella realizzazione di impianti idroelettrici, 
sistemi di comunicazione, impianti polisportivi, rimozione di rocce sottomarine ed 
altre tipologie di grandi opere; il secondo include invece  la locazione di  immobili, 
la vendita, gestione e realizzazione di stime di proprietà immobiliari, l‟affitto ed il 
leasing  di attrezzature per l‟edilizia e l‟offerta di servizi tecnici, architettonici e 
progettuali collegati alle grandi opere. 
 
Ciò che distingue l‟attività costruttiva dalle altre attività produttive, è la sostanziale 
unicità del prodotto e del processo produttivo: quest‟ultimo si svolge all‟interno del  
cantiere che può essere considerato una sorta di piccola fabbrica avente un ciclo di 
vita limitato che si attua di volta in volta in situazioni non replicabili. Le condizioni 
ambientali e quelle metereologiche, nella loro imprevedibilità, impediscono una 
precisa programmazione delle fasi produttive ed una sempre corretta esecuzione 
delle stesse e determinano le tecnologie di processo e di prodotto coinvolte, le 
caratteristiche ed il livello di aggregazione della domanda, la struttura dimensionale 
ed organizzativa dell‟offerta. 
 
Dal lato della domanda precisiamo innanzitutto che essa si esplica sia nella richiesta 
di nuove costruzioni residenziali, non residenziali o di genio civile, sia nella 
domanda di rinnovo intesa come recupero edilizio e urbanistico o manutenzione. Gli 
attori che intervengono nel definire la domanda di costruzioni possono essere 
classificati in pubblici o privati.
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Le amministrazioni centrali (in particolare Ministero dei Lavori Pubblici, Anas, 
Ferrovie dello Stato), gli enti locali, le concessionarie pubbliche rientrano nella 
prima categoria, tutte queste istituzioni sono regolate da molte norme di legge che 
talvolta rendono il processo di affidamento e gestione dell‟opera edilizia molto rigido, 
molto focalizzato sul costo e poco attento alla qualità. Questi soggetti investono 
soprattutto in opere di genio civile e in misura minoritaria in opere residenziali e non; 
l‟attività di manutenzione e recupero urbano è ancora molto marginale ma nei  
prossimi anni andrà assumendo un ruolo sempre più importante. L‟entità del loro 
investimento è in funzione della disponibilità di fondi raccolti dallo stato per 
sostenere la spesa pubblica e per questo motivo risente fortemente del ciclo 
economico che caratterizza il paese in determinato momento. 
 
Gli attori privati comprendono invece le famiglie, le imprese immobiliari, i 
condomini, le grandi imprese e le piccole imprese artigiane. La domanda privata è 
influenzata dalle condizioni geologiche, dalla presenza di materie prime a basso 
valore specifico e dalla normativa urbanistica. 
  
L‟Italia è, per motivazioni di carattere storico, economico e giuridico, il paese con la 
più elevata dispersione della proprietà edilizia soprattutto residenziale. La forte 
frammentazione e articolazione della domanda hanno influenzato e caratterizzato la 
nascita e lo sviluppo delle piccole e medie imprese che distinguono l‟offerta del 
settore. La domanda privata è indirizzata soprattutto verso l‟investimento 
residenziale e non residenziale e una quota rilevante è rivolta al rinnovo e alla 
manutenzione. I recenti trend evolutivi hanno fatto emergere una domanda di 
manutenzione sempre più esigente a livello di impianti, di funzionalità, e di estetica, 
e di conseguenza anche di figure competenti con elevate capacità professionali. Sia 
nel caso di rinnovo sia in quello di nuove costruzioni edilizie, la domanda tenderà a 
privilegiare l‟impresa più competitiva sul versante del costo, dei tempi di 
realizzazione e anche della qualità.  
La domanda di costruzioni espressa dai soggetti privati è in funzione dello stato