Il sistema di registrazione della proprietà immobiliare in Cina: quale modello?

7  
Introduzione 
 
L’adozione diffusa a livello mondiale dei sistemi di registrazione del diritto 
di proprietà sul suolo, suggerisce che questo è stato un trend globale nella 
legislazione sulla proprietà immobiliare. Non solo le “Capacity Building 
Guidelines” delle Nazioni Unite hanno affermato che questi sistemi verranno 
adottati su scala globale, ma anche la Banca Mondiale si è fatta promotrice di 
questo processo, facendo presagire che questo trend, continuerà in futuro
1
. La 
suddivisione dei vari sistemi di registrazione in tre gruppi internazionali, vede la 
Cina muoversi nell’area del cosiddetto “German System”
2
. Le distanze tra la Cina e 
il mondo occidentale, tra la fine del secolo scorso e gli inizi di quello presente, si 
sono ridotte fortemente sotto la spinta di fattori e interessi di natura principalmente 
industriale, commerciale e finanziaria. Con il processo di globalizzazione dei 
mercati, e nella fase di modernizzazione, si è determinata in Cina, sia all’interno del 
paese sia sul piano delle sue relazioni internazionali, l’esigenza di una più estesa 
giuridicizzazione dell’ordine economico-sociale
3
. Il diritto cinese moderno appare 
come un diritto in formazione, in cui assume rilevanza il problema del diritto come 
prodotto d’importazione, ovvero costruito attraverso processi di adozione-
adattamento di modelli stranieri, tipici nei paesi alle prese con esigenze di 
rinnovamento del proprio sistema normativo nei settori più legati al fenomeno della 
globalizzazione dei mercati. Le influenze straniere sulla vigente legislazione cinese 
sono, in molti casi, da ricondurre a modelli sia di civil law, sia di common law, e si 
riscontra da più parti la compresenza di elementi dell’uno e dell’altro sistema di 
diritto occidentali. 
Il verbo «comparare», dal latino comparare (accoppiare, mettere alla pari: 
composto da cum, «con», e par, «pari»), significa, innanzi tutto, definire gli oggetti 
messi a confronto, pur tra loro differenti, assumendone (sulla base di criteri 
quantitativi, qualitativi, funzionali e, comunque, idonei a esprimerne) la (una) 
                                                 
1
 UNITED NATIONS – Commissione Economica per l’Europa , Land Administration Guidelines – 
With Special Reference to Countries in Transition, New York & Geneva, 1996, pp. 15-18; 
BYAMUGISHA F.F.K. , The Effects of Land Registration on Financial Development and 
Economic Growth : A Theoretical and Conceptual Framework, World Bank Policy Research 
Working Paper No. 2240, Novembre 1999. 
2
  I tre gruppi internazionali riconosciuti sono: Torrens System, English System, German System, cfr. 
SIMPSON S.R. , Land Law and Registration, Cambridge, 1976, p. 77; sull’appartenenza della Cina 
al German System cfr. PEI C. , Real Estate Law in China, Hong Kong, 1998, p. 120. 
3
 MOCCIA L. , Il diritto in Cina, Tra ritualismo e modernizzazione, Torino, 2009, p. 210.
8  
correlazione in termini di «parità», ossia la loro «equiparabilità»
4
. Lo studio 
comparativo consente di esaminare le singole fattispecie sotto il profilo delle regole 
operazionali
5
. Il metodo comparativo diacronico e sincronico, se correttamente 
applicato, si rivela l’unico strumento ermeneutico che consente di conoscere le 
regole operazionali effettivamente vigenti, di comprenderne il contenuto 
sostanziale, così ché si possano spiegare le ragioni profonde, di cogliere le strutture 
e le cause dei diversi istituti nel momento dinamico del loro funzionamento, di 
verificarne i risultati dell’evoluzione di un sistema dato e, nel contempo, nei 
confronti degli altri termini da comparare
6
. 
La prima parte esamina i modelli della pubblicità immobiliare in 
Occidente. I meccanismi di pubblicità immobiliare, presenti in quasi tutti i sistemi 
civili di civil law e di common law, rispondono alle esigenze di agevolare la 
circolazione della proprietà dei beni immobili, garantire la certezza degli acquisti e 
la tutela dei diritti di proprietà. I differenti modelli giuridici riflettono l’evoluzione 
delle modalità di trasferimento nei rispettivi ordinamenti e indicano le soluzioni 
accolte rispetto al conflitto fra norma e sostanza. Le radici assai lontane dei diversi 
ordini giuridici risentono delle condizioni storiche, là dove un sistema di pubblicità 
delle situazioni di appartenenza non era pienamente realizzabile in assenza di una 
qualche forma di «accatastamento» dei beni immobili. Le società moderne hanno 
riconosciuto questa esigenza e, nel tentativo di colmare la relativa lacuna, hanno 
predisposto gli strumenti necessari alla diffusione delle informazioni. Nelle aree che 
hanno privilegiato il contratto causale (titulus adquirendi) rispetto alla traditio 
(modus adquirendi) il sistema pubblicitario rappresenta soltanto lo strumento per 
giungere alla conoscenza del titolo, considerato fonte esclusiva degli effetti, ossia 
alla cognizione della realtà dei fatti interni, i quali prevalgono sull’apparenza. Nelle 
aree caratterizzate, per contro, da un rigido formalismo si dà preminenza 
all’esteriorizzazione delle posizioni giuridiche, poiché si condiziona l’efficacia 
degli atti di disposizione al rispetto di procedimenti formali, pubblicizzabili e 
conoscibili dai terzi, cosicché si individua la realtà giuridica nelle risultanze degli 
strumenti pubblicitari e si accorda, in via di principio, protezione alle situazioni ivi 
                                                 
4
 MOCCIA L. , Comparazione giuridica e diritto europeo, Milano, 2005, p. 15.. 
5
 SACCO R. , Introduzione al diritto comparato, in Trattato di diritto comparato a cura di R. 
SACCO, Torino, 1992, pp. 388 ss. e passim; MONATERI P.G., La sineddoche, Milano, 1985; 
CHIANALE A., Obbligazione di dare e trasferimento della proprietà, Milano, 1990, p. 342 ss.. 
6
 CONSTANTINESCO J. , Il metodo comparativo, in Sistemi giuridici comparati a cura di A. 
Procida Mirabelli di Lauro, Torino, 2000, pp. 28 ss e passim.
9  
formalizzate, anche se non corrispondono a quelle esistenti. Gli ordinamenti i quali 
rientrano nell’ambito del primo tipo adottano un sistema di pubblicità c.d. 
dichiarativo, che svolge la funzione di rendere noto ai terzi, e quindi opponibili, le 
vicende inerenti a un diritto reale immobiliare, le quali si sono già prodotte. Quelli 
che, invece, possono essere classificate nel secondo gruppo prescrivono formalità 
pubblicitarie con effetto costitutivo, poiché sono considerate elementi necessari per 
la produzione delle relative vicende giuridiche. Una ulteriore differenziazione , 
eminentemente tecnica, tra i meccanismi pubblicitari, inerisce al carattere personale 
o a quello reale degli stessi. In alcuni sistemi, la Francia in particolare, le 
trascrizioni o le iscrizioni si effettuano a carico o contro il soggetto che dismette il 
diritto e a favore di colui che lo acquista. Il termine di riferimento della misura 
pubblicitaria e delle ricerche ipotecarie non è l’immobile, ma i registri sono ordinati 
in rapporto alle persone contro le quali si esegue la trascrizione. Per questa ragione 
si suole parlare di pubblicità a carattere personale. In Germania e nella maggior 
parte dei sistemi di common law vengono adottate forme pubblicitarie a carattere 
reale, poiché i registri sono ordinati in rapporto ai fondi immobiliari e non ai 
soggetti. 
La seconda parte ricostruisce il modello di pubblicità immobiliare cinese 
attraverso l’analisi  dei profili emergenti del sistema giuridico cinese ed in 
particolare dell’evoluzione della proprietà all’interno della struttura di governo 
socialista. La Cina Popolare è apparsa per molto tempo come la terra del non-
diritto
7
, il Paese che riusciva a gestire una società complessa e un vasto territorio 
senza utilizzare strumenti giuridici e senza giuristi di professione; lo Stato dove il 
diritto era invisibile o ben poco visibile, od era prevalentemente informale
8
. Nel 
1979 comincia, ininterrotta fino ad oggi, l’evoluzione legislativa e giuridica della 
Cina post-maoista, indirizzata a sempre meno controversi obiettivi di economia 
mista e poi di mercato. Si intensifica velocemente l’adozione e la pubblicazione 
sempre più intensa di leggi, norme e regole, centrali e locali: una “iperproduzione” 
di diritto scritto al confronto con l’epoca anteriore, all’interno della quale, però, 
risulta ancora difficile stabilire con chiarezza il grado e il rango delle norme. La 
privatizzazione in tutte le sue forme non ha risparmiato il diritto sostanziale, la 
                                                 
7
 DAVID R. , I grandi sistemi giuridici contemporanei, a cura di Rodolfo Sacco, Padova, 2004, 25. 
8
 CRESPI REGHIZZI G. , Cina l’osservatorio del giurista, maggio-agosto 2004, in «Mondo 
cinese», 117, p. 1.
10  
giustizia e le professioni giuridiche: una moltiplicazione di scuole di legge, un 
crescente interesse per lo studio dell giurisprudenza, l’aumento dei giuristi 
d’impresa, l’impressionante proliferazione di liberi professionisti, caratterizzano la 
rapida giuridicizzazione della Cina
9
. C’è stata una occidentalizzazione delle regole 
in varie direzioni, in primo luogo, nel senso di riprendere modelli che non sono più 
quelli sovietici di un tempo, ma altri, occidentali già parzialmente utilizzati nel 
passato; in secondo luogo, nella crescita numerica di addetti al settore che guardano 
al diritto occidentale , a prescindere dal suo stile anglo-americano ovvero romanista, 
come a un diritto di qualità superiore o almeno più progredito di quello nazionale. 
Inoltre, l’internazionalizzazione del diritto cinese, come fenomeno crescente ormai 
da tempo, ha visto il paese aderire a tante convenzioni internazionali multilaterali e 
bilaterali, ed assumere rapresentanze in tutti i grandi organismi finanziari 
internazionali e in tutti gli enti che creano soft law e formulano proposte di diritto 
uniforme (Unidroit, Uncitral, Camera di Commercio Internazionale), sancendo così, 
in maniera definitiva e irreversibile, l’ingresso della Repubblica Popolare Cinese in 
una rete giuridica, e non soltanto economica, globalizzata. All’interno di questo 
contesto assume un carattere quasi rivoluzionario, la rivalutazione del diritto privato 
(civile e commerciale) e la sua progressiva redazione in forma scritta. Ciò in 
contrasto con la tradizione cinese, confuciana o maoista, nella quale il posto 
centrale, nel diritto legislativo, era occupato da norme penali e amministrative: nella 
Cina classica, la materia che nella tradizione occidentale si chiama diritto privato, 
era lasciata tradizionalmente agli usi, agli statuti corporativi o ai riti, o era riflessa 
solo parzialmente nelle regole penalistiche; senza contare la sostanziale assenza, nel 
maoismo, della proprietà privata, imprese private ed autonomia negoziale. 
L’area dei diritti di proprietà è quella in cui il legislatore cinese si è trovato 
ad affrontare dogmi e impostazioni e concettualizzazioni del passato, ereditati dal 
marxismoleninismo sovietico. Con varie riforme apportate alla Costituzione del 
1982, ratificanti il progressivo ingresso dell’economia privata nell’economia 
socialista e lo sviluppo di diversi tipi di proprietà accanto alla proprietà pubblica, si 
è arrivati con gli ultimi emendamenti a riconoscere anche la tutela della proprietà 
privata al pari delle altre forme e se sulla carta l’ostacolo principale sembrava essere 
il regime della proprietà del suolo che resta formalmente in mani pubbliche, dello 
                                                 
9
  MOCCIA L., Profili emergenti del sistema giuridico cinese, Roma, 1999.
11  
Stato oppure degli organismi collettivi rurali, in realtà il pragmatismo cinese è 
riuscito ad evitare che ciò penalizzasse lo sviluppo del mercato immobiliare, la 
cantieristica, i restauri, la compravedndita di case e appartamenti. Qui hanno 
giovato la differenza tra law in the books dal law in action, del diritto scritto dal 
diritto vivente, e le tradizioni legali di Hong Kong. Per un verso, infatti, ai fini 
pratici si è sostituito il diritto di proprietà con il diritto di uso; i diritti di uso del 
suolo sono diventati molto più importanti del diritto di proprietà. A partire dal 1988, 
con una modifica costituzionale ex post si dichiarò che la terra restava sempre di 
proprietà statale o colettiva, mentre i diritti di uso del suolo potevano ormai essere 
concessi in locazione, compravenduti, permutati e perfino trasmessi in via 
successoria. Si è assottigliata così la differenza con la proprietà, in considerazione 
anche del fatto che la Cina in queste sue impostazioni non si è solo allineata su 
modelli totalitari o autoritari di socialismo o statalismo, ma anche sul common law 
di Hong Kong, con la nota contrapposizione anglosassone fra freehold e leasehold, 
fra il diritto di proprietà pieno, e il diritto di proprietà a tempo. Quindi l’istituto 
della registrazione di un diritto di proprietà sugli immobili va inserito in questo 
contesto in costante mutamento ed oggetto di profonde riforme nell’ordinamento 
cinese, in conseguenza delle pratiche di trasferimento della proprietà realizzatesi 
nella realtà. L’intesa raggiunta sui diritti di proprietà, con l’approvazione della 
Legge sui diritti reali il 16 marzo 2007, rappresenta un passaggio fondamentale per 
l’adozione di un codice civile unificato, ma soprattutto uno “strumento bussola” con 
il quale orientarsi per ricostruire il modello di pubblicità immobiliare codificato 
nell’ordinamento cinese.
12  
 
 
 
 
________________________________________________________ 
 
 
PARTE I 
 
 
 
 
I MODELLI DI PUBBLICITA’ IMMOBILIARE IN 
OCCIDENTE 
 
 
 
 
 
 
________________________________________________________
13  
CAPITOLO I 
 
SISTEMI DI PUBBLICITA’ MEDIANTE TRASCRIZIONE 
 
 
1. Il modello francese: consenso traslativo ed origine del sistema 
della trascrizione 
 
L’esigenza di una pubblicità relativa ai trasferimenti dei beni immobili non 
è una cosa molto antica se si considerano le forme e l’intensità con cui oggi si 
manifesta. E’ solo in epoche recenti, grazie al grande sviluppo della circolazione 
della ricchezza immobiliare e del credito fondiario, che è maturata questa esigenza 
di risolvere un problema nuovo e fondamentale nella storia dello sviluppo giuridico 
delle istituzioni: il problema della tutela del credito e della sicurezza dei traffici. 
Alla base vi è la preoccupazione di dare il massimo possibile di tranquillità e di 
sicurezza a chi si appresta a sborsare somme di denaro per l’acquisto di immobili o 
per fare prestiti garantiti mediante ipoteca, e ciò allo scospo di favorire l’uno e gli 
altri
10
. Si rilevò perciò che si potevano raggiungere questi obiettivi solo offrendo ai 
terzi la possibilità di conoscere i mutamenti giuridici relativi ai beni immobili e 
quindi costituendo un sistema di pubblicità immobiliare
11
. 
Questa prorompente esigenza di tutela del traffico immobiliare non era una 
preoccupazione propria dei diritti antichi, nel diritto romano classico il 
trasferimento della proprietà avveniva attraverso la consegna della cosa
12
. La 
emptio-venditio era un contratto essenzialmente obbligatorio, nel senso che 
dall’accordo nascevano l’obbligazione del venditore a trasferire e l’obbligazione del 
venditore a pagare il prezzo.In questo modo le parti si impegnavano a porre in 
essere la successiva modalità traslativa. E’ nata così la distinzione tra titulus 
acquirenti e modus acquirenti, il quale a sua volta si realizzava attraverso la 
mancipatio, la traditio o la iure cessio. La proprietà si acquistava, dunque, 
                                                 
10
 TROPLONG R. , Transcription en matière hypothécaire, Paris, 1864, p. 161 e ss. 
11
 FERRI L., ZANELLI P. , Della Trascrizione, in Comm. Cod. civ. a cura di Scialoja-Branca, libro 
VI: Tutela dei diritti, sub Artt. 2643-2696, Bologna-Roma, p. 1. 
12
 COVIELLO N., Della Trascrizione, in Il diritto civile italiano secondo la dottrina e la 
giurisprudenza, già diretto da P. Fiore e continuato da B. Brugi, parte XIII, vol. I-II, Napoli-Torino, 
1924, p. 16; TROPLONG R. , Transcription en matière hypothécaire, cit., p. 179.
14  
attraverso due successive fasi distinte, sebbene collegate tra loro. Queste forme 
andarono via via semplificandosi e si ridussero nel diritto giustinianeo alla traditio, 
ma anche se la formalità veniva ridotta al minimo, rimase pur sempre fermo il 
principio che il contratto era semplice fonte di obbligazione, mentre il trasferimento 
del dominio richiedeva un atto separato e formale. La distinzione tra titulus e modus 
adquirendi arrivò fino alle soglie della rivoluzione francese, e fino a quel momento 
il contratto rimaneva il titolo in base al quale si procedeva al trasferimento, questo 
si attuava con la traditio che rappresentava il modus adquirendi. 
L’istituto della trascrizione nacque sia grazie ad una mutata situazione 
economico-sociale , ma anche grazie all’affermarsi di un principio giuridico nuovo, 
che si impone in modo definitivo all’epoca della rivoluzione francese: il principio 
del trasferimento consensuale del dominio. È nel codice civile francese che viene 
sanzionato il principio del trasferimento del dominio per mezzo del semplice 
consenso
13
. Esso segna la fine della distinzione tra titulus e modus adquirendi. 
Naturalmente per arrivare a questo risultato vi era stato un percorso 
precedente che passava attraverso l’opera dei giusnaturalisti sul piano filosofico e 
speculativo, tesa ad infondere l’idea che la semplice convenzione poteva e doveva 
avere efficacia traslativa della proprietà, ed attraverso una prassi giuridica tendente 
a spiritualizzare sempre più la traditio, fino a spogliarla completamente di ogni 
esteriorità col costituto possessorio. 
L’origine di questo “sistema della trascrizione” si trova nel tentativo di 
elaborazione fatto durante la rivoluzione francese, tentativo che fu poi ripudiato dal 
code Napoléon, cosicché la prima organica legislazione in materia è stata quella 
belga del 16 dicembre 1851, sulla quale furono modellati sia la legge francese del 
23 marzo 1855, sia i codici civili italiani del 1865 e del 1942
14
. All’epoca della 
rivoluzione francese, vigevano in Francia diversi sistemi di pubblicità immobiliare: 
il nantissement nelle province del Nord, l’appropriance in Bretagna, l’insinuazione 
e le lettres de ratification nel resto del paese
15
. Con l’abolizione del sistema feudale 
non si abrogarono i relativi sistemi pubblicitari, ma si finì per estendere a tutta la 
Francia il sistema del nantissement, e con la legge dell’11 brumaio anno VII si 
                                                 
13
  Art. 1138, Codice Civile francese. 
14
 GAZZONI F. , La Trascrizione immobiliare, I, in Comm. Del Cod. civ., a cura di P. Schlesinger, 
sub. Artt. 2643-2645 bis, Milano, 1998, pp. 31-32. 
15
 PICARDI N. , Pubblicità immobiliare (Sistemi di) – dir. Comp. e stran., in Enciclopedia 
giuridica, XXV, Roma, 1991.
15  
predispose una normativa che prevedeva in sostanza due meccanismi pubblicitari: la 
trascrizione per il trasferimento della proprietà e dei diritti reali di godimento; 
l’iscrizione per le ipoteche. Il principio che stava al fulcro del sistema era quello per 
cui la proprietà e gli altri diritti reali si acquistavano con il solo consenso, e la 
trascrizione era destinata solamente a rendere questo trasferimento opponibile ai 
terzi. Il codice napoleonico sancì il principio del trasferimento della proprietà per 
semplice consenso, senza però prevedere un meccanismo che temperasse questo 
principio, quale quello della pubblicità nei rapporti con i terzi. Le linee direttrici 
della legge dell’anno VII vennero riprese dalla legge del 23 marzo 1855, la quale 
fissò definitivamente le caratteristiche proprie del sistema di tipo francese. 
Si sancì così in modo definitivo il principio secondo il quale la trascrizione 
è condizione necessaria per rendere il trasferimento di proprietà opponibile ai terzi, 
ai quali è inopponibile l’atto non trascritto. Lo schema legale previsto dall’art. 1583 
Code civil predispone il collegamento dell’effetto reale all’obbligazione de livrer, e 
poi a quella di dare, consentendo così di qualificare la vendita un contratto 
traslativo. Il trasferimento della proprietà costituisce un effetto legale del contratto 
ottenuto, attraverso la generalizzazione occulta della tradition finte
16
. In tal modo, 
alla rivendicazione dei diritti dei singoli individui, si accompagna – in un primo 
momento – un disinteresse sia per le esigenze della circolazione giuridica dei beni, 
sia per la tutela dell’affidamento nei confronti di alienazioni occulte.  
L’istituto della trascrizione come fotografia dei trasferimenti di proprietà 
fissati nei registri, vere e proprie lastre fotografiche del dinamismo giuridico della 
proprietà fondiaria, ha offerto ed offre la garanzia di un massimo grado di sicurezza 
negli acquisti e perciò nella libera circolazione dei beni immobili. 
La pubblicità fondiaria in Francia è retta, oltre che dalle disposizioni del 
codice civile, da due testi fondamentali: il decreto del 4 gennaio 1955 e il decreto di 
applicazione del 14 ottobre 1955. E’ possibile constatare che alla base del sistema 
della pubblicità immobiliare in Francia vi sono le seguenti considerazioni
17
: 1) Il 
consenso è la parte principale del passaggio della proprietà; 2) La pubblicità 
immobiliare è considerata come strumento di protezione dei terzi, in questo caso; 3) 
                                                 
16
 DI COSTANZO L. , La Pubblicità immobiliare nei sistemi di Common Law, Napoli, 2005, p. 12. 
17
  AA.VV. , Schede sui sistemi adottati nei principali dell’Unione in tema di pubblicità 
immobiliare, in Rivista del notariato, XXVI, Milano, 1972, p. 955.
16  
La concezione francese mantiene la supremazia della autonomia della volontà sul 
formalismo. 
I redattori del codice civile francese, stabilirono sia in generale sia a 
proposito della vendita che il contratto produce sempre obbligazioni di dare, ed 
inoltre è idoneo ad avere efficacia reale
18
. Però anche il principio suddetto può 
causare pregiudizio, per esempio nel caso in cui l’alienante moltiplichi la 
formazione di atti traslativi o in genere dispositivi del medesimo diritto reale sulla 
medesima cosa a favore di più persone, ovvero dia vita alla costituzione di un diritto 
reale incompatibile con quello già trasferito ad altri, ed è anche possibile che 
relativamente al medesimo bene sorgano, per volontà delle parti o in base a 
provvedimenti del giudice, diritti reali inconciliabili tra loro. Certo l’antica regola 
“prior tempore potior iure” offrirebbe una soluzione ma lo farebbe colpendo alla 
radice la sicurezza dei traffici e deprimendo l’importanza economica dei beni. 
Quindi riguardo le cose immobili la regola fissata dal legislatore francese è che gli 
atti unilaterali o bilaterali tra vivi, concernenti i diritti reali ed alcuni determinati 
diritti personali si devono trascrivere presso la Conservatoria dei registri 
immobiliari competente per territorio, affinché abbiano effetto verso i terzi. 
Il legislatore del 1955, rispetta i principi fondamentali sui quali è basato il 
passaggio di proprietà. La pubblicità non si sostituisce al contratto come fonte di 
passaggio; e non ha la forma giuridica di convalidare il contratto «..la pubblicità 
non sana i vizi del diritto, essa non ha altra funzione che quella di completare le 
regole della relatività dei contratti, non può avere altro oggetto che di rendere gli 
atti opponibili ai terzi e d’informare le persone aventi interesse a conoscere questi 
atti..»
19
. Abbiamo così l’operare di una seconda regola oltre a quella già citata del « 
prior tempore potior iure», e cioè che in ordine agli immobili, nelle ipotesi previste 
dalla legge, la preferenza spetta a chi per primo ha reso pubblico il suo titolo nei 
registri immobiliari mediante la trascrizione in generale o mediante la iscrizione 
dell’ipoteca. 
Se la pubblicità da una parte non sana i vizi del titolo, essa, d’altronde è 
necessaria perché l’atto sia opponibile ai terzi. Il consenso ha bisogno della 
pubblicità per conferire al trasferimento la pienezza dei suoi effetti. Il formalismo 
                                                 
18
  Artt. 1138 e ss, Codice civile francese. 
19
 AA.VV. , Schede sui sistemi adottati nei principali dell’Unione in tema di pubblicità immobiliare, 
cit., p. 955.
17  
svolge quindi nel diritto immobiliare francese solamente un ruolo integrativo. La 
trascrizione si limita ad essere criterio di preferenza fra due o più aventi causa per 
atto tra vivi dal medesimo dante causa proprietario, non è dunque né titolo né modo 
di acquisto. La trascrizione concerne dunque un modo d’acquisto derivativo, che 
presuppone l’esistenza di un nesso causale fra la perdita del diritto da una parte e 
l’acquisto del diritto dall’altra. 
Bisogna precisare che questa operazione come già detto riguarda gli atti tra 
vivi, escludendo quindi i problemi a cui danno luogo gli atti a causa di morte che si 
risolvono in maniera diversa. Cioè l’efficacia preclusiva predisposta dalla 
trascrizione non si può estendere agli atti «mortis causa», perché si annullerebbe 
così la volontà del testatore sulla sorte dei suoi beni per affidarla alla trascrizione 
compiuta prima o poi dal beneficiario o da un terzo. 
Ma tra la legge belga del 1851 da un lato, e le norme francesi ed italiane 
del 1865 d’altro lato, c’è una differenza principale riguardante il principio della 
buona fede del terzo
20
. Per il legislatore francese gli atti e i contratti non mai resi 
pubblici non hanno effetto rispetto ai terzi che hanno acquistato e mediante la 
trascrizione hanno conservato diritti sull’immobile, senza distinguere fra terzi di 
buona fede e terzi di mala fede. Nel dirimere il contrasto fra i terzi in parola si deve 
badare unicamente alle risultanze dei registri immobiliari, prescindendo dallo stato 
d’animo di questo o di quello avente causa. I terzi presi in considerazione dalla 
pubblicità fondiaria non devono essere necessariamente di buona fede, in quanto il 
regime della pubblicità agisce indipendentemente dalla buona fede e mala fede di 
coloro i quali si servono dell’inopponibilità. (posizione ammorbidita con 
l’applicazione del principio fraus omnia corrumpit). La regola dell’inopponibilità 
garantisce i terzi contro i rischi dell’evizione; pertanto la pubblicità immobiliare 
svolge la sua funzione fondamentale: salvaguardare i terzi da operazioni 
immobiliari occulte. 
Proprio le riforme introdotte nel 1955 dai già citati decreti portarono il 
sistema della pubblicità immobiliare francese su base personale ad avere un sistema 
più vicino a quello su base reale. In primo luogo si è creato uno schedario 
immobiliare su cui vengono indicati alcuni dati degli atti depositati per la 
trascrizione, e questa documentazione si avvicina al libro fondiario in vigore: 
                                                 
20
 STOLFI G. , La trascrizione nell’ordinamento italiano e francese, in Riv. Dir. Comm., I, 1972, p. 
295.
18  
secondo l’art. 2 nessuna modificazione della situazione giuridica di un immobile 
può essere oggetto di un mutamento catastale se l’atto o la sentenza relativa non è 
stato pubblicato in precedenza nello schedario immobiliare. In secondo luogo si è 
voluto rimediare all’inconveniente delle ipoteche e dei privilegi occulti, specie dei 
diritti che operano retroattivamente: la nuova regola risultante dagli artt. 11 e ss. del 
decreto 4 gennaio 1955, è che tutte le ipoteche devono essere iscritte e che devono 
essere iscritti anche i privilegi generali sugli immobili, trasformati in ipoteche 
legali, cosicché le une e gli altri prendono grado dal momento della loro iscrizione. 
In terzo luogo, si è voluto completare il sistema della trascrizione, al fine di 
rimediare all’inconveniente di non sottoporre a pubblicità tutti gli atti che 
interessano la proprietà immobiliare. Il decreto 4 gennaio 1955 mira a colmare 
questa lacuna, aggiungendo nuovi atti a quelli di cui il legislatore aveva richiesto in 
precedenza la trascrizione.L’elenco degli atti da trascrivere è contenuto nell’art. 28 
del decreto del 1955 e negli articoli successivi. 
Circa la sanzione della mancanza di pubblicità, il legislatore ha dovuto dire 
che essa è costituita dalla inopponibilità ai terzi, come sotto l’impero della legge del 
23 marzo 1855, ma ha avuto il merito di aggiungere subito che la sanzione è esclusa 
in tutti i casi in cui l’inopponibilità non potrebbe essere ammessa a causa della 
natura stessa degli atti pubblicati come avviene per gli atti dichiarativi o per le 
attestazioni dei trasferimenti per causa di morte, in quanto la mancanza di pubblicità 
non può dare luogo se non al risarcimento dei danni. 
Dal punto di vista tecnico, le trascrizioni o le iscrizioni si effettuano a 
carico o contro il soggetto che dismette il diritto ed a favore di colui che lo acquista. 
L’immobile anche se viene descritto nel registro, non costituisce il termine di 
riferimento della misura pubblicitaria e, quindi, delle ricerche ipotecarie. In altri 
termini, i registri sono ordinati in rapporto alle persone contro le quali si esegue la 
trascrizione, non già in rapporto agli immobili. Si suole, perciò, parlare di pubblicità 
a carattere personale. 
In conclusione, dal dogma dell’autonomia negoziale si deducono 
tradizionalmente tre principi: la forza obbligatoria del contratto, la libertà 
contrattuale e il suo effetto relativo. Le parti, cioè, possono divenire soggetti attivi e 
passivi degli effetti obbligatori del contratto, poiché l’efficacia relativa consente di 
determinare soltanto le obbligazioni tra le stesse, ma è l’opponibilità a imporre a 
tutti il rispetto della situazione giuridica nata dalla vendita.
19  
Ciò significa che, la possibilità per i terzi di giovarsi delle situazioni 
determinate dal contratto è subordinata alla conoscenza di tali obbligazioni. 
Pertanto l’opponibilità del titolo dipende dalla conoscenza che di quest’ultimo abbia 
colui al quale esso è opposto, e tenuto conto che tale conoscenza risulta 
normalmente dalla pubblicità, è proprio questo il mezzo che fornisce la soluzione 
per il conflitto fra aventi causa dallo stesso autore
21
. 
Appare , dunque, condivisibile quella parte della dottrina italiana, la quale 
evidenzia che in Francia ci si limita a rilevare la complessità del sistema 
consensualistico, senza un’analitica spiegazione degli effetti della trascrizione degli 
immobili
22
. La funzione meramente dichiarativa della pubblicità aveva indotto i 
giuristi francesi a ritenere del tutto inutile la trascrizione delle domande giudiziali, 
aventi a oggetto la risoluzione, la nullità o la rescissione di un atto traslativo, per il 
timore che a essa potesse essere ascritta una efficacia reale. Le domande giudiziali, 
infatti, erano di regola dirette ad ottenere sentenze che producevano effetti 
retroattivi (c.d. reali) nei confronti di terzi che avevano acquistato non soltanto 
durante la pendenza della lite, ma anche ante litem. Tuttavia, il ruolo svolto da tali 
formalità, quello di avevertire, in ossequio al principio dell’affidamento, i futuri 
terzi del pericolo, ha spinto, in conformità con il sistema belga e senza contraddire 
la natura generale dell’istituto, ad assicurare una forma di pubblicità-notizia, 
costruendo l’iscrizione della domanda come condizione di procedibilità della stessa. 
 
 
2. La trascrizione in Italia: origini e scopi dell’istituto 
 
Il sistema di pubblicità immobiliare detto “della trascrizione”, vigente in 
quasi tutte le province italiane, deriva i suoi principi, le sue caratteristiche e la sua 
disciplina dal sistema francese introdotto nel Regno d’Italia a seguito del Codice 
Napoleonico e con il Decreto del Re 16 gennaio 1806, posto in attività a decorrere 
dal 1° novembre 1807
23
. 
                                                 
21
  GHESTIN J. , DESCHÉ, La vente, in Traité des contracts dir. da J. Ghestin, Paris, 1991, p. 589 
ss. 
22
  VETTORI G. , Consenso traslativo e circolazione dei beni. Analisi di un Principio, Milano, 
1995, p. 25. 
23
  ETTORRE A. , IUDICA S. , La pubblicità immobiliare e il Testo Unico delle imposte ipotecaria 
e catastale, Milano, 2007, p. 3.