Il lavoro è organizzato in tre capitoli e andando nello specifico dei contenuti: il
primo capitolo descrive le peculiarità dei mutui bancari, ponendo l'attenzione sulle
caratteristiche giuridiche, tecniche e distributive. Inoltre, viene fornita una serie di
statistiche che mostrano l'evoluzione e la rilevanza dei mutui bancari nel panorama
italiano. Il secondo capitolo si occupa interamente dell'analisi dei tassi di interesse che
sono stati utilizzati dalle banche come parametro di creazione e di indicizzazione dei
mutui nel periodo che va dalla fine degli anni '80 al 2010. In questa sezione troviamo la
descrizione di ogni singolo tasso per quanto concerne le modalità di elaborazione,
diffusione ed utilizzo. Ogni tasso è accompagnato da grafici, comparazioni e dati storici.
La lista dei tassi ne comprende alcuni ormai estinti ed altri invece frequentemente
utilizzati: Rendistato, Rendiob, Prime Rate Abi, Tasso Ufficiale di Sconto, Ribor,
Euribor, Libor, Eurirs, Tasso ufficiale BCE. Il terzo capitolo contiene un'analisi empirica
eseguita tramite due gruppi di simulazioni, con lo scopo di individuare quale tipo di
mutuo, a tasso fisso o a tasso variabile, si è rivelato meno oneroso per i mutuatari nel
recente passato. Nel complesso sono stati presi in esame mutui con scadenze di 10 e 5
anni e stipulati nel periodo 1989-2006. Per stabilire la convenienza ci si è basati sul
confronto tra la somma delle quote interesse di ciascun mutuo.
8
I – Caratteristiche generali dei mutui bancari
1. Il contratto di mutuo
Ai sensi dell'art.1813 del codice civile “il mutuo è il contratto con il quale una
parte consegna all'altra una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili, e
l'altra si obbliga a restituire cose della stessa specie e qualità”. Da ciò emerge che il
mutuo ruota intorno a due prestazioni fondamentali - la consegna della cosa (per lo più
denaro) da parte del mutuante e la restituzione da parte del mutuatario. La rilevanza della
consegna si traduce, sul piano strutturale, nella realità del mutuo; quanto alla prestazione
di restituzione, invece, essa è differita ad un termine fissato dalle parti (art.1816) o dal
giudice (art.1817). Nel caso di una restituzione rateale, il mancato pagamento di una rata
può legittimare il mutuante a richiedere la restituzione dell'intero (art.1819).
Il mutuo è un contratto naturalmente oneroso; ciò significa che, salva diversa
volontà delle parti, il mutuatario deve corrispondere gli interessi al mutuante (art.1815);
se di misura superiore al tasso legale, gli interessi vanno pattuiti per iscritto (art.1284) se
sono convenuti interessi usurari, la clausola è nulla e non sono dovuti interessi
(art.1815), in questo caso il mutuo diventa gratuito in virtù di un meccanismo di tipo
sanzionatorio. L'obbligo di pagare gli interessi, a differenza della restituzione, si colloca
in posizione di corrispettività rispetto alla prestazione del mutuante e questo spiega
perché, qualora esso non venga adempiuto, il mutuante possa chiedere la risoluzione del
contratto (art.1820)1.
Le indicazioni suddette appaiono piuttosto generiche, tali da comprendere una
pluralità di operazioni bancarie e con elementi tecnici anche molto differenti tra loro.
Per questo, la definizione di mutuo più adatta alle esigenze di questa tesi potrebbe essere
la seguente:
“Forma di prestito a medio-lungo termine erogata da un istituto di credito (tipicamente
in un'unica soluzione) in corrispondenza della quale il mutuatario è obbligato a
effettuare una serie di versamenti periodici”.
1 BESSONE M., Lineamenti di diritto privato, Giappichelli editore, Torino, 2004, pag.540-541.
9
Anche se le norme giuridiche non ne fanno più oggetto di distinzione, c'è da
esplicitare la differenza tra mutuo fondiario e edilizio.
-mutuo fondiario, è un finanziamento, di solito in una unica soluzione, destinato
all'acquisto di un'abitazione e garantito da un'ipoteca su un immobile già ultimato.
-mutuo edilizio, è un finanziamento destinato alla costruzione o alla ristrutturazione di un
immobile. Esso viene erogato in diverse tranche, in funzione dello stato di avanzamento
dei lavori di ultimazione. Viene di solito redatto nella forma di “doppio contratto”. Nel
primo atto (detto anche “condizionato”), il mutuatario dà l'assenso alla iscrizione
dell'ipoteca; nel secondo, vengono definitivamente indicate le condizioni del
finanziamento e data quietanza dell'importo erogato.
2. Il credito fondiario: breve storia ed excursus giuridico
Il credito fondiario nasce alla fine del XIX secolo per consentire ai grandi
latifondisti di finanziarsi grazie al proprio patrimonio (per definizione, immobile),
convertendolo in una immediata disponibilità di cassa. Ovviamente, l'operazione
presupponeva quale necessario fulcro, la costituzione di una ipoteca a favore
“dell'istituto bancario”.
Inoltre, in base all'originaria disciplina del credito fondiario (la cui prima
regolamentazione organica risale la Testo unico del 1905, successivamente riformato
mediante il d.p.r. 21 gennaio 1976, n.7, e con la legge n.175 del 6 giugno 1991), il
prestito doveva essere erogato sulla base dell'emissione delle c.d. “cartelle fondiarie” da
parte della banca, ossia titoli di credito rappresentativi dell'obbligo dell'istituto a
rimborsare il capitale ai portatori.
Così, mediante l'emissione delle cartelle (e relativo collocamento tra i
risparmiatori) l'istituto raccoglieva la provvista necessaria per finanziare l'operazione.
Nella pratica accadeva spesso che l'istituto non collocasse sul mercato le cartelle prima
dell'erogazione: infatti, con l'utilizzo di riserve proprie, l'istituto sottoscriveva in prima
battuta le cartelle (riservandosi di venderle in un momento successivo), con ciò erogando
effettivamente al mutuatario il finanziamento per cassa. Con l'emissione delle cartelle, la
banca dunque giungeva a mobilizzare il patrimonio fondiario dei clienti. Nonostante tali
origini, il credito fondiario si è poi sviluppato come strumento volto ad agevolare
10
l'accesso alla proprietà immobiliare, in particolare da parte dei risparmiatori interessati
all'acquisto di un'abitazione mediante un finanziamento a medio-lungo termine.
Dopo questo breve excursus storico, ci soffermeremo sull'ultima normativa
riguardante il “credito fondiario” contenuta nel Testo unico delle leggi in materia
bancaria e creditizia (decreto legislativo n.385del 1° settembre 1993), negli articoli che
vanno dal numero 38 al 422.
L'articolo 38 del Tub offre una definizione ampia di credito fondiario
identificandolo come il credito che “...ha per oggetto la concessione, da parte di banche,
di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su
immobili”. Il comma 2 di tale articolo precisa che la banca d'Italia, in conformità alle
delibere del CICR3, determina l'ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo
in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi,
nonché le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la
concessione dei finanziamenti.
L'ordinamento creditizio italiano contempla altre categorie di intermediari
finanziari che sono legittimati a concedere finanziamenti sotto qualsiasi forma, ai sensi
della disciplina di cui al Titolo V del T.U.B, quindi anche a perfezionare finanziamenti a
medio-lungo termine garantiti da ipoteca, senza tuttavia poter beneficiare delle norme
eccezionali previste per il credito fondiario che riservano sostanziosi privilegi a favore
sia della banca che del mutuatario. Si tratta, in un certo qual modo, di una limitazione
soggettiva che appare oggigiorno contraddittoria, stante l'ormai affermato principio di
despecializzazione operante nel credito. Le norme eccezionali recanti privilegi per la
banca e diritti specifici del cliente sono raccolte in buona parte nell'articolo 39 del Tub.
Le eccezioni a favore della banca
Ai fini dell'iscrizione ipotecaria il comma 1 dispone che le banche possono
eleggere domicilio presso la propria sede, anziché nella circoscrizione del tribunale ove
ha sede l'ufficio dei registri immobiliari, come previsto dall'art.2839 del codice civile.
Il comma 2 permette alla banca di rinviare la fissazione del tasso d'interesse
2 NAPOLITANO A., Il credito fondiario, Giappichelli editore, Torino, 2006, pag.105-119.
3 Comitato Interministeriale del Credito e del Risparmio istituito nel 1947 con, attualmente, compiti di
vigilanza in materia di credito e tutela del risparmio (art.2 T.U.B).
11
definitivo del mutuo al momento in cui eroga effettivamente la somma, in deroga ai
principi di diritto comune vigenti in tema d'ipoteca, vale a dire il criterio di specialità ex
art. 2809 c.c. La ratio di tale eccezione è tipicamente finanziaria, risultando necessario
per la banca allineare il tasso del mutuo al costo della provvista raccolta ed essendo
preferibile basarsi sulle condizioni di mercato esistenti al momento dell'effettiva
erogazione. Nel comma 3 si afferma che il credito della banca per mutui con clausole di
indicizzazione è garantito dall'ipoteca iscritta fino a concorrenza dell'importo
effettivamente dovuto.
L'ultimo beneficio accordato alla banca è costituito dall'esenzione dalla
revocatoria fallimentare dell'ipoteca iscritta dieci giorni prima della pubblicazione della
sentenza dichiarativa di fallimento del concedente. Si tratta del c.d “consolidamento
abbreviato” dell'ipoteca grazie al quale le banche, anziché essere soggette all'ordinario
termine per la revocatoria fallimentare ex art. 67 della legge fallimentare, possono
ritenere validamente iscritta l'ipoteca e, quindi, erogare il finanziamento dopo lo scadere
di tale termine breve.
Le eccezioni a favore del mutuatario
Le agevolazioni apprestate dalla legge in favore del mutuatario si trovano
soprattutto nel comma 5 prevedendo, in caso di estinzione della quinta parte del debito
originario, il diritto ad una proporzionale riduzione della somma per cui è iscritta
l'ipoteca. Nel caso siano stati ipotecati più beni, il mutuatario ha diritto alla liberazione
di uno o più immobili quando, in base ai documenti prodotti o alle perizie, risulti che i
restanti beni ipotecati costituiscono una garanzia sufficiente per il capitale residuo.
L'articolo 40 prevede espressamente che i debitori hanno facoltà di estinguere
anticipatamente, in tutto o in parte, il proprio debito, corrispondendo alla banca
esclusivamente “un compenso onnicomprensivo per l'estinzione contrattualmente
stabilito”. Tale compenso può esser visto come una commissione aggiuntiva dovuta alla
banca per riequilibrare gli oneri tecnici ed amministrativi sostenuti per l'erogazione del
mutuo ed il successivo riutilizzo della provvista a seguito dell'estinzione anticipata.
Infine, la seconda forma di risoluzione del contratto di mutuo fondiario regolata
nel Tub, è quella che, ai sensi del comma 2 art. 40, può essere invocata dalla banca
quando si sia verificato un ritardato pagamento da parte del cliente per almeno sette
12
volte, anche non consecutive. A tal proposito, la norma specifica che costituisce ritardato
pagamento quello effettuato tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza
dalla rata di rimborso: diretta conseguenza di tale impostazione è che, nel caso in cui il
ritardo si protragga oltre il centottantesimo giorno, si avrà un “inadempimento” a tutti gli
effetti, con ciò legittimando pertanto la risoluzione del mutuo fondiario anche per
l'inadempimento di una sola rata di rimborso.
Oltre alle eccezioni direttamente connesse all'ipoteca, le norme riconoscono alle
banche anche sostanziose agevolazioni sia in sede processuale che in caso di fallimento
del mutuatario. A tale riguardo va citato il comma 2 dell'art. 41 che, derogando al
divieto di azioni esecutive individuali (art. 51 legge fallimentare) consente alla banca di
iniziare (o proseguire) l'azione esecutiva individuale sui beni ipotecati anche dopo il
fallimento. Inoltre, è rilevante anche il diritto della banca nei confronti del custode dei
beni pignorati, dell'amministratore giudiziario nonché del curatore del fallimento del
debitore, ad ottenere il versamento diretto delle rendite degli immobili ipotecati, dedotte
le spese di amministrazione e i tributi, e ciò sino al soddisfacimento del credito vantato.
Infine, l'articolo 42 contiene la nozione di credito alle opere pubbliche, il quale ha
per oggetto la concessione, da parte di banche, a favore di soggetti pubblici o privati, di
finanziamenti destinati alla realizzazione di opere pubbliche o di impianti di pubblica
utilità.
13
Ricevi informazioni sui nostri servizi, sulle offerte e non perdere news e consigli su università e lavoro.
