Gli investimenti immobiliari alla luce dello IAS 40

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CAPITOLO I 
ASPETTI INTRODUTTIVI 
 
 
1.1 Introduzione IAS e processo di recepimento nell’ordinamento 
giuridico nazionale 
 
 
Negli ultimi anni abbiamo assistito ad un sempre più evidente e 
pervasivo processo di globalizzazione ed integrazione dei sistemi 
economici. Tale attenzione per il contesto internazionale ha 
interessato non solo le aziende di grandi dimensioni, ma anche 
quelle unità economiche che possono essere ricondotte nella 
categoria delle piccole e medie imprese (PMI). 
In seguito a tale tendenza assume rilevanza il tema della 
comunicazione economico-finanziaria delle imprese: nell’attuale 
scenario economico-aziendale, infatti, l’accresciuta apertura agli 
scambi internazionali ha affermato la necessità di predisporre bilanci 
uniformi. In questo contesto l’utilizzo di informazioni può avvenire 
in modo efficace solo se si riesce a definire un linguaggio contabile 
condiviso, cioè basato su una serie di norme di generale 
accettazione. Tale esigenza è avvertita dai singoli organismi 
aziendali, ma anche dai soggetti che predispongono i bilanci e da 
quelli che li utilizzano, nonché dalle istituzioni che sovrintendono al 
regolare svolgimento dei mercati. 
Il riferimento a regole contabili da cui derivi un’informativa di 
bilancio comprensibile al più vasto ambito dei diversi stakeholders è 
ormai un’esigenza di rilevanza internazionale. 
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Già da alcuni decenni, l’obiettivo della comparabilità dei bilanci è 
stato perseguito attraverso la realizzazione di processi talvolta 
globali e talvolta limitati ad una specifica area geografica. Si pensi a 
questo proposito all’attività svolta a partire dal 1973 
dall’International Accounting Standards Committee (IASC). 
Fino ad oggi l’armonizzazione delle norme e dei comportamenti 
contabili ha riguardato esclusivamente le società quotate sui 
principali mercati dei capitali, le società fortemente orientate sui 
mercati esteri, le società multinazionali e le società quotate su più 
mercati. 
Un ruolo di primo piano nell’ambito di tale processo è stato assunto 
dall’International Accounting Standards Board (IASB), mediante 
l’emanazione di principi contabili internazionali. 
Lo IASB, avente sede a Londra, è stato costituito nel 1973 
dall’accordo tra organismi di tredici Paesi (in generale facenti parte 
del Commonwealth) ai quali se ne sono via via rapidamente aggiunti 
altri, tra cui, nel 1979, il Consiglio Nazionale dei Dottori 
Commercialisti (CNDC) in rappresentanza dell’Italia, mentre il 
Consiglio Nazionale dei Ragionieri (CNR) è entrato nel 1993. Fanno 
parte dello IASC oltre cento organismi di numerose nazioni, molti 
dei quali sono proprio quegli enti che emanano principi contabili per 
i vari Paesi di appartenenza. 
Attualmente, dopo un lungo periodo nel quale tali principi hanno 
faticosamente cercato di affermarsi entro gli angusti spazi lasciati 
liberi dalle singole normative nazionali, sembra che la loro 
applicazione diverrà molto più estesa. Hanno contribuito in questo 
senso il riconoscimento dato ai principi IASB dagli organismi di 
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controllo dei mercati mobiliari mondiali (IOSCO) ed europei 
(FESCO), interessati al fatto che le società quotate presentassero 
bilanci redatti in modo omogeneo. 
Per quanto concerne la struttura dello IASB, l’organo centrale è il 
Board, periodicamente rinnovato, il quale decide le linee di 
sviluppo, stabilisce il programma dei lavori sui nuovi progetti e sulle 
revisioni di quelle esistenti e approva sia gli IAS (International 
Accounting Standards) che le varie bozze ed interpretazioni degli 
stessi standard. 
Il Board è affiancato nella sua opera dallo Standards Advisory 
Council, dedito a raccogliere opinioni sulle politiche future ed a 
coordinare l’attività dello IASC con quella di altri organismi per la 
statuizione di principi contabili.  
Dal 1997, in seno allo IASC opera anche una commissione (IFRIC - 
International Financial Reporting Interpretations Committee), la cui 
funzione è quella di fornire interpretazioni sull’applicazione dei 
principi già emanati e riuscire a regolamentare temporaneamente 
quelle aree non ancora disciplinate dagli standards. 
Tutti i suddetti organismi operano sotto l’egida di una fondazione (la 
IASC Foundation) che si cura di ricercare fondi e consensi e 
nominarne i membri. 
Gli IAS, oltre ad aver già ispirato sensibilmente i principi OIC, di 
recente sono stati elevati da parte dell’Unione Europea, con il 
Regolamento UE n. 1606 del 19 luglio 2002, al rango di regole 
contabili obbligatorie per la redazione del bilancio consolidato da 
parte delle società quotate nei mercati finanziari dei Paesi 
comunitari, da applicare a partire dal primo gennaio 2005. Quindi, 
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limitatamente a tale campo applicativo, le regole IASB sostituiscono 
le varie regolamentazioni degli Stati membri. 
Già prima dell’adozione del Regolamento in questione, la normativa 
comunitaria prevedeva, relativamente alle società i cui titoli sono 
negoziati in mercati pubblici, un quadro giuridico uniforme in 
materia di redazione dei bilanci e di informativa finanziaria. Nel 
contesto dell’armonizzazione societaria e della libera prestazione dei 
servizi, infatti, sono state adottate la Direttiva 78/660/CEE, relativa 
ai bilanci annuali di taluni tipi di società, la Direttiva 83/349/CEE, 
relativa ai bilanci consolidati, la Direttiva 86/635/CEE, relativa ai 
bilanci annuali e ai bilanci consolidati delle banche e degli altri 
istituti finanziari, e la Direttiva 91/674/CEE, relativa ai bilanci 
annuali e ai bilanci consolidati delle imprese di assicurazione. 
Tuttavia, gli obblighi stabiliti da tali Direttive non sono risultati atti a 
garantire un elevato livello di trasparenza e di comparabilità 
dell’informativa finanziaria da parte di tutte le società comunitarie 
quotate. 
L’uso di principi contabili internazionali che possano essere 
riconosciuti su scala mondiale, pertanto, è considerato un 
presupposto necessario a garantire la trasparenza e la comparabilità 
dell’informativa finanziaria al fine di creare un mercato dei capitali 
integrato, operante in modo efficace, agevole ed efficiente, 
assicurando la tutela degli investitori ed il conseguente 
mantenimento della fiducia. L’applicazione dei medesimi principi, 
inoltre, agevolando la realizzazione di operazioni transfrontaliere e 
l’ammissione alla quotazione anche nei Paesi non comunitari, 
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assume un’importanza fondamentale per la competitività dei mercati 
comunitari dei capitali. 
La strategia originaria perseguita dalle istituzioni comunitarie per 
l’adeguamento ai principi contabili internazionali consisteva nella 
trasposizione di ciascuno di tali principi nelle Direttive comunitarie 
in materia di bilanci di esercizio e consolidati delle società. 
Tale approccio, tuttavia, si è dimostrato di difficile attuazione: da un 
lato ciò è dovuto alle difficoltà di procedere, adottando di volta in 
volta nuove Direttive, a molteplici e puntuali modificazioni delle 
stesse; dall’altro, i principi contabili sono oggetto di frequenti 
revisioni, tali per cui la normativa nazionale adottata in attuazione 
delle Direttive sarebbe esposta al rischio di una rapida desuetudine. 
Di conseguenza, si è ritenuto opportuno procedere al recepimento 
dei principi contabili nell’ordinamento comunitario mediante 
l’adozione di atti di natura regolamentare dotati di applicabilità 
diretta, prevedendo altresì un meccanismo di rapido adeguamento 
della normativa comunitaria all’evoluzione dei medesimi principi. 
In base a questo nuovo approccio è stato così adottato il Regolamento 
UE n. 1606 del 9 luglio 2002, relativo all’applicazione di principi 
contabili internazionali, nonché il Regolamento di attuazione n. 1725 
del 29 settembre 2003. Il Regolamento 1606/2002 non dispone la 
diretta e immediata applicazione dei principi contabili internazionali 
all’interno della Comunità: l’articolo 3, infatti, rimette alla 
Commissione il potere di stabilire l’adozione e l’utilizzo di principi 
contabili internazionali, precisando anche i criteri in base ai quali essi 
possono essere adottati. In particolare, i suddetti principi devono: 
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 ξ  dare luogo ad un quadro fedele della posizione finanziaria e 
delle prestazioni di un’impresa; 
 ξ  rispondere ai criteri di comprensibilità, pertinenza, affidabilità e 
comparabilità richiesti dall’informazione finanziaria necessaria 
per adattare le decisioni economiche e valutare l’idoneità della 
gestione. 
Si stabilisce inoltre che i principi contabili internazionali adottati 
debbano essere pubblicati in versione integrale, in ognuna delle 
lingue ufficiali della Comunità, nella Gazzetta Ufficiale della 
Comunità Europea (G.U.C.E.). 
In attuazione di tali disposizioni è stato sinora adottato il già citato  
Regolamento della Commissione n. 1725/2003, che recepisce la 
quasi totalità degli IAS in vigore.  
Nello specifico, ai sensi della normativa citata, si stabilisce che a 
partire del primo gennaio 2005 le società soggette al diritto di uno 
Stato membro, con titoli ammessi alla data del bilancio alla 
negoziazione in un mercato regolamentato di un qualsiasi Stato 
membro, sono tenute a redigere i loro bilanci consolidati 
conformemente ai principi contabili internazionali adottati dalla 
Commissione. Viene demandata alla discrezionalità degli Stati 
membri la scelta di consentire o prescrivere: 
 ξ  alle società con titoli quotati di redigere i loro bilanci annuali 
conformemente ai principi contabili internazionali adottati 
dalla Commissione secondo la procedura richiamata in 
precedenza; 
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 ξ  alle società non quotate, di redigere i loro bilanci consolidati 
e/o i bilanci annuali conformemente ai medesimi principi 
contabili. 
 
 
1.2 Campo di applicazione 
 
Per quanto concerne il campo di applicazione delle regole IASB nel 
contesto nazionale, il Legislatore italiano ha preso posizione con 
l’articolo 25 della legge 31 ottobre 2003, n. 306 (cosiddetta “Legge 
comunitaria 2003”), che stabilisce le linee guida per la delega al 
Governo, nonché con il conseguente D.Lgs. 28 febbraio 2005, n. 38, 
negli artt. 2, 3 e 4, con il quale si esercita la delega conferita. 
Tali norme stabiliscono l’ambito di adozione dei principi contabili 
dello IASB, che è così riassumibile: 
1. le società quotate, le società aventi strumenti finanziari diffusi 
tra il pubblico, oltre alle banche e agli intermediari finanziari 
sottoposti alla vigilanza della Banca d’Italia, sono obbligate ad 
adottare le regole IASB nel bilancio consolidato a partire dal 
primo gennaio 2005; nel bilancio d’esercizio esse hanno la 
facoltà di applicarle nell’esercizio 2005, divenendo 
obbligatoria l’adozione solo a partire dall’esercizio 2006; 
2. le imprese di assicurazione sono obbligate ad adottare le regole 
IASB nel bilancio consolidato sempre a partire dal primo 
gennaio 2005. Il bilancio di esercizio delle imprese di 
assicurazione quotate che non redigono il bilancio consolidato 
è redatto obbligatoriamente secondo le regole IASB dal primo 
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gennaio 2006. Negli altri casi di bilanci di esercizio vi è divieto 
di applicazione delle regole IASB; 
3. le imprese che redigono il bilancio in forma abbreviata non 
possono applicare le regole IASB; 
4. a) le società diverse da quelle indicate sub 1) e 3) ma incluse 
nel bilancio consolidato redatto dalle società sub 1) e 2), 
b) le altre società che sono tenute a redigere il bilancio 
consolidato, 
c) le società incluse nel bilancio consolidato delle imprese sub 
4 b), hanno la facoltà di redigere il bilancio di esercizio (sia 
individuale sia consolidato, qualora debbano redigerlo) secondo 
le regole IASB a partire dall’esercizio 2005. Tale scelta non è 
revocabile, salvo circostanze eccezionali, che devono essere 
adeguatamente illustrate nella Nota Integrativa, unitamente 
all’indicazione degli effetti sulla rappresentazione della 
situazione patrimoniale, economica e finanziaria della società;  
5. le società che non rientrano nelle categorie precedenti hanno la 
facoltà di redigere il bilancio in conformità ai principi contabili 
internazionali, a partire dall’esercizio individuato con Decreto 
del Ministro dell’Economia e delle Finanze e del Ministro della 
Giustizia. Anche per tali società la scelta non è revocabile, 
salvo circostanze eccezionali, adeguatamente illustrate nella 
Nota Integrativa, unitamente all’indicazione degli effetti sulla 
rappresentazione della situazione patrimoniale, economica e 
finanziaria della società. 
Si sono riassunte nella Tabella seguente proprio le varie tappe del 
suddetto percorso attuativo.