Il trasferimento di volumetria

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“maggiorata”,cioè diretta a realizzare un volume edilizio maggiore di 
quello che gli spetterebbe in base ai limiti plano volumetrici in vigore 
in quella zona.  
Ma prima di passare ad una precisa e attenta analisi della disciplina 
privatistica del contratto in esame,occorre a mio avviso ripercorrere 
l’escursus storico che ha portato alla nascita di tale istituto. 
Il contratto di trasferimento di volumetria, nasce intorno agli anni ’70 
e in particolar modo successivamente al periodo  in cui al proprietario 
del suolo era riconosciuto un libero ed insindacabile diritto di 
edificare. Fu il sorgere della necessità di razionalizzare lo 
sfruttamento del territorio che portò ad effettuare controlli, via via 
sempre maggiori, sullo sviluppo delle aree edificabili e 
all’imposizione di limiti agli spazi che in concreto erano utilizzabili. 
Ciò fu reso possibile grazie all’introduzione dei Piani Regolatori che 
stabiliscono ciò che è considerato legittimo costruire e soprattutto 
assegnano ai singoli suoli i limiti previsti dagli indici di fabbricabilità. 
Quindi,la riduzione delle possibilità di utilizzazione del territorio e la 
previsione di indici di edificabilità sempre più ridotti, al fine di 
consentire la creazione di aree verdi per la precipua soddisfazione 
dell’interesse collettivo, hanno determinato  la possibilità che il 
proprietario di un singolo suolo possa non ritenere sufficiente l’indice 
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di edificabiltà a sua disposizione. Ne è conseguito il diffondersi di 
strumenti contrattuali aventi ad oggetto la cessione di aree edificabili e 
in particolar modo la cessione della cubatura,dove per cubatura, o 
volumetria, si intende la misura ,espressa in termini tecnici e 
matematici,che può occupare una costruzione realizzata su di un 
fondo,o in altri termini lo spazio edificabile in concreto sulla base del 
rapporto tra metri quadri (mq) al suolo e metri cubi (mc) in 
estensione. 
Un’ultima precisazione, va fatta in relazione al fatto                         
che, solitamente, nella prassi viene adoperato indifferentemente tanto 
il termine “cessione”, che il termine “trasferimento” di cubatura. 
Tuttavia, la questione non può considerarsi solo di natura 
terminologica. Infatti si può osservare che mentre il termine 
“cessione” attiene a rapporti che si instaurano tra le parti ed è più 
pertinente alla stipulazione dell’atto inter vivos a titolo oneroso o a 
titolo gratuito; il termine “trasferimento”, invece, si adatta meglio agli 
effetti generali del negozio e sembra essere maggiormente attinente 
quando è riferito agli effetti di uno strumento attuazione del piano 
regolatore.   
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CAPITOLO I 
  Volumetria ed edificabilità dei suoli 
 
1.1 Standard planovolumetrici e relative funzioni. 
Il sistema di zonizzazione. 
 
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L’origine del contratto di trasferimento di volumetria deve essere 
ricostruita attraverso il riferimento alla tecnica urbanistica degli 
standard. L’introduzione di tali standards è avvenuta con la l. 6 agosto 
1967 n. 765 (legge ponte), il cui art. 17 tramite il ricorso alla tecnica 
della novellazione, è divenuto l’art. 41-quinques della Legge 
Urbanistica (l. 17 agosto 1942, n. 1150), anche se una più completa 
attuazione di tale tecnica è avvenuta ad opera del D.M. 2 aprile 1968 
n. 1444.  
                                                 
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 Candian A.: “Il contratto di trasferimento di volumetria”. Giuffrè editore, Milano, 1990. 
Candian A.: “Trasferimenti di Volumetria”. In aggiornamento “Digesto Civile”, Utet, 
Torino,  2000. 
Ceccherini G.: “Il cd. “trasferimento di volumetria”, Giuffrè ed., Milano, 1985. 
Cimmino N. A.: “la cessione di cubatura nel diritto civile”, in Riv. Notar., luglio-agosto 2003. 
De Martinis.: “Accorpamento urbanistico di più aree, con particolare riferiemntoal 
trasferimento di volumetria”, nota a Cass. 22 febbraio 1996, n. 1352, in Ngcc, I, 1997. 
Grassano P.:  “La cessione di cubatura nel processo conformativo della proprietà edilizia 
privata”, in Giur. It., 1990, IV. 
Grassano P.:  “La cessione di cubatura”, in Riv. Not., 1992. 
Libertini M. “Trasferimenti di Cubatura”, in “I contratti del commercio,dell’industria e del 
mercato  finanziario”, trattato diretto da Galgano F.,Utet. 
Pagano A.: “In tema di c.d. Trasferimento di cubatura”, in Corr. Giur., 1996.  
Selvarolo S.G. “Il negozio di cessione di cubatura”,Ed. Sc. It,1989. 
Vanghetti V.: “Profili civilistici della c.d. cessione di cubatura”, in Notariato, 1996. 
  
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Disposizioni più recenti in materia di edilizia, sono contenute nel 
D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, “Testo unico delle disposizioni 
legislative e regolamentari in materia edilizia”, entrato in vigore a 
partire dal 30 giugno 2003 e che tra le novità di maggior rilievo 
annovera il cambio della espressione concessione edilizia con quella 
di “permesso di costruire”. 
Gli standards sono dei criteri con cui si fissano i limiti inderogabili di 
altezza e di distanza dei fabbricati, ma soprattutto gli indici di densità 
edilizia, nonchè i rapporti massimi tra gli spazi destinati agli 
insediamenti residenziali da un lato e gli spazi destinati al verde 
pubblico, attività collettive, parcheggi dall’altro. 
Così, il Consiglio di Stato “La volumetria che secondo gli standards 
urbanistici spetta a più terreni edificabili viene concentrata su una sola 
area in modo da realizzare, nella suddetta area, una costruzione di 
maggiore cubatura, nel rispetto, comunque, dell’ indice di densità 
fondiaria”
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. 
Tra i vari tipi di standard urbanistici, quelli su cui è necessario porre la 
attenzione, in quanto maggiormente attinenti alla problematica del 
trasferimento di volumetria, sono gli “Standards Planovolumetrici”, 
ovvero quegli standards che definiscono il rapporto tra la superficie 
                                                 
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  Cons. St., sez V, 13 agosto 1996, n. 918, in Rep. Giu. It., Edilizia e urbanistica, n. 701. 
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del fondo (espressa in m/q) su cui deve realizzarsi l’intervento 
edificatorio ed il volume (espresso in m/c) dell’edificio da erigere; 
mettendo in evidenza il fatto che tali standards sono di norma 
contenuti nei Piani Regolatori o in altri strumenti urbanistici 
equivalenti, ma in mancanza di questi gli standards planovolumetrici 
sono fissati dal già citato art. 41-quinques L. U.  
La legge pone gli standards come una limitazione alla proprietà 
privata e soprattutto al diritto di edificare in capo al fondo stesso, al 
fine di consentire un più razionale sfruttamento dei suoli e garantire la 
salute degli individui e la salvaguardia del territorio. Quindi la 
funzione di tali standard è fondamentalmente quella di evitare la 
creazione di inzeppamenti edificatori e consentire uno sviluppo 
edilizio controllato. In mancanza, però, di espresse prescrizioni 
urbanistiche la determinazione di uno standard planovolumetrico 
consente al soggetto che vuole costruire, una ampia discrezionalità 
circa la possibilità di concentrare la volumetria edificabile in un unico 
spazio ristretto; con la conseguente edificazione solo in altezza e ampi 
spazi circostanti lasciati liberi o viceversa. Infatti, poiché l’indice di 
densità edilizia è stabilito per zone e non per singole aree, l’interesse 
pubblico (edilizio) in vista del quale viene posto il limite di 
edificabilità da parte degli strumenti urbanistici vigenti, risulterà 
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essere soddisfatto anche se le costruzioni verranno ad essere 
concentrate in un'unica determinata zona, anche se le altre resteranno 
inedificate o in edificabili purchè per quella determinata zona il 
rapporto volume/superficie (espresso con la formula mc/mq) non 
superi i limiti previsti. Inoltre gli standards si pongono in una 
posizione di  indifferenza rispetto ai confini delle dimensioni delle 
proprietà private, in quanto ciò che rileva non è come le potenzialità 
edificatorie siano distribuite tra i singoli proprietari ma come il carico 
edilizio sia distribuito su tutto il territorio (e a prescindere di come il 
territorio sia frazionato tra i privati). Una particolare attenzione merita 
il problema della cd “zonizzazione” o “azzonamento”, ovvero la 
questione riguardante la regolamentazione delle altezze, dei volumi 
dei distacchi, dei limiti di distanza tra i vari edifici etc., contenuta 
nella L. 17 agosto 1942 n. 1150 con particolare riferimento all’art. 7 
di tale legge riguardante il “Contenuto del piano regolatore generale”; 
nel d. m. 2 aprile 1968 n. 1444 riguardante i “Limiti inderogabili di 
densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti 
massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali etc.” (cosi 
come previsto ai sensi dell’art. 17 della L. 6 agosto 1967 n. 765); ed 
infine nell’art 4 L. 28 gennaio 1977 n. 10 ( “Norme per la edificabilità 
dei suoli”) riguardante le “Caratteristiche della concessione”, articolo 
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che, insieme al art. 1 della stessa legge, è stato abrogato dal precitato 
D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. 
Ciò su cui si deve incentrare la nostra attenzione, è l’importanza che 
acquista, sulla base di tale normativa, la perimetrazione complessiva 
di una certa zona. Considerando, infatti, il totale dei volumi destinati 
ad una certa utilizzazione, eventuali modifiche circa la localizzazione 
di tali volumi si possono realizzare solo se la volumetria prevista per 
quella certa zona non risulta essere stata alterata. Ciò che ne consegue 
è una limitazione dello ius aedificandi che determina delle differenze 
di valore dei suoli che potrebbero essere attenuate,per non creare dei 
veri e propri squilibri attraverso la previsione di Piani Regolatori 
Generali che contengono un’articolata previsione dei trasferimenti di 
cubatura. I piani regolatori debbono però conformarsi alle indicazioni 
dei piani paesistici e quindi le eventuali cessioni di cubatura dovranno 
essere realizzate secondo tali limiti.