Il lease-back nel panorama delle P.M.I

 2
 
 
 
 
 
delle Sezioni Unite, nel 1989, in tema di patto commis-
sorio. Appare evidente che, quando la giurisprudenza 
ha escluso la configurabilità di un patto commissorio 
nullo ai sensi dell'art. 2744 c.c. in presenza di un tra-
sferimento immediato della proprietà, il sale and lea-
se-back sia stato considerato estraneo al divieto. Una 
volta venuta meno tale linea di demarcazione del tut-
to formalistica, si è acceso un vivace dibattito giuri-
sprudenziale e dottrinale. 
Come sarà chiarito in seguito, sia in dottrina che 
in giurisprudenza, sono individuabili due fondamen-
tali linee di pensiero: l'una propensa a concedere uno 
spazio di operatività al contratto in esame, ricono-
scendolo in linea di principio lecito e meritevole di tu-
tela; l'altra, all'opposto, tendente a negargli diritto di 
cittadinanza, in quanto contrastante con principi inde-
rogabili del nostro ordinamento. 
 3
 
 
 
 
 
Tale dibattito, avviatosi più di quindici anni or 
sono, è giunto ad un punto di svolta, grazie alla stori-
ca sentenza della Cassazione n. 10805/95, cui si rico-
nosce il merito, di aver fatto, per la prima volta, chia-
rezza sul rapporto tra lease-back e divieto del patto 
commissorio.  
Ciò che rileva in questa sentenza è:  
- la patente di legittimità conferita al lease-back, 
per le sua capacità di attuare finalità di autofinanzia-
mento: tali peculiarità lo rendono idoneo a realizzare 
interessi meritevoli di tutela (art. 1322 c.c.); 
- la legittimazione del ricorso da parte dei giudici 
ad un controllo non più formale della fattispecie, ben-
sì casistica. È compito dell’interprete verificare, caso 
per caso, se gli scopi effettivamente perseguiti dalle 
parti, così come sono dichiarati nel regolamento con-
trattuale, permettano di accertare la sussistenza di una 
 4
 
 
 
 
 
discriminante rispetto ad un lease-back “puro” o 
“normale”, che rappresenta la regola.  
Tale pronuncia rappresenta il punto di partenza 
per individuare la liceità e la meritevolezza degli inte-
ressi sottesi agli accordi qualificabili come sale and le-
ase-back. Lo studio si sviluppa sulla falsariga della ri-
costruzione storico-logicagiuridica della qualificazio-
ne di tali accordi, nel tentativo di far emergere, sulla 
base dell’analisi casistica, la ratio che dall’iniziale giu-
dizio di illiceità ha condotto ad una differente consi-
derazione di tale contratto. 
 
 5
 
 
 
 
 
 
 
CAPITOLO I  
 
IL CONTRATTO DI SALE AND LEASE-BACK 
PROFILI GENERALI  
 6
 
 
 
 
 
 
1. Definizione del fenomeno. 
Il sale and lease-back1 è un contratto atipico
2
 (ma 
ormai socialmente tipizzato)
3
 di impresa, con il quale 
un soggetto (lessee) – imprenditore o lavoratore auto-
nomo – proprietario di un bene mobile o immobile, 
strumentale all’esercizio della sua attività, aliena lo 
stesso ad una società di leasing (lessor) la quale conte-
stualmente lo concede in locazione al venditore contro 
il pagamento di un canone
4
. 
                                                 
2
 Cfr. DE NICTOLIS, Divieto del patto commissorio, alienazioni in garan-
zia e sale-lease-back, in Riv. Dir. Civ., 1991, p. 557; MACELLARI, nota a 
Comm. trib. 1 grado Roma, in Dir. e Prat. Trib., 1994, p. 240; CARBONE, 
Le peculiarità del lease-back o sale lease-back, in Corriere Giur., 1995, p. 
1365; PACIFICO, Aspetti civilistici del lease-back, in Riv. It. leasing, 1989, 
p. 477 e segg.; FANTAUZZI, Lo sviluppo della giurisprudenza di merito 
sulla liceità del leaseback, in Giust. Civ., 1992, II, p. 485; DE NOVA, Ap-
punti sul sale and lease back e il divieto di  
patto commissorio, in Riv. It. Leasing, 1985, p. 309.  
 
3
 Sulla nozione di contratto “socialmente tipico” cfr. AA.VV., Dal tipo so-
ciale all’atipico, a cura di PERCHINUNNO, Bari, 2001, p. 10.  
4
 La prima operazione di lease-back si registra negli Stati Uniti nel 1945 ad 
opera della Allied Stores Corporation che, mediante una vendita trentennale 
di beni immobili nei confronti di una fondazione universitaria, ottenne poi il 
godimento degli stessi e per lo stesso lasso di tempo. In Italia la sua prima 
apparizione risale al 1976 e venne concluso tra la S.I.L. (società italiana 
leasing S.p.A. di Genova) e la STANDA, oggetto del contratto ventennale 
era un ipermercato cfr. BUSSANI, Il contratto di lease back, in Contratto e 
Impresa, 1986, p. 564. 
 7
 
 
 
 
 
Alla scadenza del contratto il lessee potrà optare 
per la continuazione della locazione (a canoni ridotti), 
ovvero per l’acquisto del bene (contro il pagamento di 
un prezzo predeterminato), esercitando il c.d. diritto 
di opzione
5
.  
Il fenomeno presenta notevoli affinità con quello 
dell'antico costituto possessorio
6
 in base al quale l'origi-
                                                 
5
 Trattasi di definizione pacificamente accolta da tutti gli interpreti. Per la 
dottrina cfr. DE NOVA, Il lease back, in Riv. it. Leasing, 1987, p. 677; 
CLARIZIA, I contratti di finanziamento, Torino, 1983, p. 178; MUNARI, 
Validità e nullità del lease back in relazione al divieto del patto commisso-
rio, in Riv. it. Leasing, 1986, p. 172; RUOZI-CARRETTA, Appunti sul sale 
and lease back e il divieto del patto commissorio, in Riv. it. Leasing, 1985, 
p. 307; per la giurisprudenza cfr. Cass. 16 ottobre 1995, n. 10805, in Giur. 
it., 1996, I, 1 p. 1382 ss. con nota di CINQUEMANI; in Foro it., 1996, I, p. 
3492 ss., con nota di MONTI; in Contratti, 1996, p. 28 ss., con nota di DE 
MEO; in Notariato, 1996, p. 220 ss., con nota di NICOTRA; in Riv. giur. 
sarda, 1996, p. 357, con nota di LUMINOSO; in Corr. giur., 1995, p. 1360 
ss., con nota di CARBONE; in Riv. dir. comm., 1997, II, p. 157 ss., con nota 
di ROCCO; in Giur. civ. comm., 1997, II, p. 656 ss., con nota di SIMONE; 
in Giust. civ., 1996, I, p. 1739 ss. con nota di SCHERMI; Cass. 19 luglio 
1997, n. 6663, in Giust. Civ., 1998, I, p. 3237 ss., con nota di SCHERMI; in 
Contratti, 1998, p. 395 ss., con nota di MANIACI; in Rass. Trib., 1998, p. 
805, con nota di CECCACCI; in Foro it., 1998, I, p. 3586; Cass. 15 aprile 
1998, n. 4095, in Foro it.,  1998, I, p. 1821. 
6
 Il passaggio da una situazione giuridica di possesso a titolo di proprietà ad 
una situazione giuridica di detenzione a titolo di leasing: l'utilizzatore non 
avrà più un diritto reale, ma un diritto personale di godimento. Sul costituto 
possessorio cfr. SACCO, Il  
possesso, in Trattato CICU-MESSINEO-MENGONI, Milano, 1988, p. 190 
ss.; DE MARTINO, Possesso, in Commentario SCIALOJA-BRANCA, sub 
art. 1140 cod. civ., Bologna-Roma, 1958, p. 530; MASI, Possesso e deten-
zione, in Trattato Rescigno, vol. VIII, p. 432 ss. Sui rapporti tra consegna e 
costituto possessorio FERRI, La vendita, in Trattato Rescigno, vol. IX, To-
 8
 
 
 
 
 
nario proprietario diviene detentore dell'immobile 
precedentemente posseduto, o usufruttuario o con-
duttore dello stesso immobile prima goduto a titolo di 
piena propriétà
7
.  
 
2. La struttura del contratto. 
Il contratto di sale and lease-back è al centro di un 
vivace dibattito riguardante la sua esatta qualificazio-
ne giuridica: tale problematica accomuna tutte le fatti-
specie negoziali atipiche. Il procedimento di qualifica-
zione giuridica richiede dapprima di chiarire la strut-
tura del contratto e, successivamente impone la ricer-
ca della normativa applicabile in relazione alla preci-
pua funzione contrattuale. 
                                                                                                                  
rino, 1984, p. 226; FUNAIOLI, Consegna, in Enc. dir., vol. IX, Milano, 
1961, p. 132 ss.; RESCIO, La traslazione del rischio contrattuale nel 
leasing, Milano, 1989, p. 282 ss. 
7
 Cfr. DE NOVA, Nuovi contratti, Torino, 1994, p. 299; CARBONE, op. 
cit., p. 1366.  
 9
 
 
 
 
 
Individuata la struttura, potranno applicarsi le 
norme del contratto principale (criterio dell'assorbi-
mento), le norme di ciascun contratto concretamente 
individuato (criterio della combinazione) ovvero en-
trambi i criteri. Vi è infine un criterio residuale che 
impone il confronto con fattispecie negoziali diverse 
ma simili (cd. procedimento analogico), per applicare 
la disciplina più adatta al caso concreto
8
.  
La struttura del lease-back viene ricondotta es-
senzialmente ad un duplice schema.  
 
L’orientamento dottrinale dominante qualifica 
l’istituto in oggetto quale mera combinazione di più 
negozi – vendita e leasing
9
 – sull’assunto che una del-
                                                 
8
 Sulle differenti fasi di cui si compone il procedimento di qualificazione 
giuridica v. PERLINGERI, Manuale di diritto civile, Napoli, 2002. 
9
 I due atti sono stipulati contemporaneamente per ottenere un risultato pra-
tico immediato (CRICENTI, I Contratti in frode alla Legge, Milano, 1996, 
p. 115 ss.) e per rassicurare ciascun contraente contro l'eventualità di qual-
che ripensamento della controparte. DE NOVA evidenzia come nei contratti 
di compravendita, a scopo di lease-back, non è possibile rinvenire alcuna 
 10
 
 
 
 
 
le parti svolge un duplice ruolo, divenendo parte di 
due distinti contratti (fornitore nella vendita e utiliz-
zatore nel leasing)
10
. Tale tipo di ricostruzione condu-
ce a sostenere la riconducibilità del contratto di sale 
and lease-back a quello di leasing.  
Altra dottrina
11
 e la più recente giurisprudenza
12
 
                                                                                                                  
clausola che subordini l'efficacia dell'alienazione (o che faccia in qualche 
modo riferimento) alla successiva stipula  del leasing. 
10
 DE NOVA, Nuovi contratti, op. cit.: “in conclusione, il lease back è costi-
tuito da una vendita, che è tale, e da un leasing, che è tale”; in termini ana-
loghi SCHERMI, Leasing finanziario, lease back e patto commissorio, in 
Giust. Civ., 1996, I, p. 1744 ss.; BUSSANI, cit., p. 558 ss.: “i due momenti 
della compravendita e del leasing, pure all'interno del più ampio progetto 
economico che li accomuna, si presentano infatti ognuno con un'autonoma 
giustificazione causale”; FERRARINI, La locazione finanziaria 
(“Leasing”), in Tratt. Dir. Priv., 11, diretto da P. RESCIGNO, Torino, 
1984, p. 116; CASELLI, Leasing, in Contratto e impresa, 1985, p. 217.   
11
 Cfr. CHESSA, Sale and lease back qualificazione dell'operazione e inter-
ferenze con il divieto di patto commissorio, in Giur. comm., 1994, II, p. 669 
ss.; CINQUEMANI, Sale and lease back tra liceità e frode al divieto del 
patto commissorio, in Giur. it., 1996, I, 1, p. 1381 ss.; PACIFICO, op. cit., 
p. 479 e OBERTO, Vendita con patto di riscatto, divieto del patto commis-
sorio e contratto di lease back, in Quadrimestre, 1984, n.1, p. 372.  
 
12
 Cfr. App. Cagliari, 3 marzo 1993, in Foro it., Rep., 1994, voce Contratto 
in genere, n. 268; in Riv. Giur. Sarda, 1994, p. 301; in Giur. comm., 1994, 
II, p. 662, con nota di CHESSA, Sale and lease back: qualificazione dell'o-
perazione e interferenze con il divieto di patto commissorio; Trib. Milano, 3 
marzo 1988, in Foro it., Rep., 1988, voce Contratto in genere, n. 256; in 
Riv. it. leasing, I988, p. 445, con nota di PELOSI e Trib. Pavia, 1 aprile 
1988, in Giust. Civ., 1988, I, p. 2388 con nota di PIERALLINI; in Nuova 
Giur. Civ. Comm., 1988, I, p. 716 con nota di BARANI; in Riv. It. leasing, 
1988, p. 203 con nota di DE NOVA; in Foro it., 1989, I, p. 1272, con anno-
tazione di OLIVIERI; in Foro Pad., 1989, I, p. 398. Benché entrambe le 
Corti propendano per la struttura composita del contratto, è doveroso ram-
mentare che la prima afferma:“il lease back consiste in un unione funzionale 
 11
 
 
 
 
 
sul punto ravvisano nel lease-back una struttura uni-
taria. Tale contratto, per le sue peculiarità strutturali e 
funzionali, merita una propria collocazione autonoma 
e distinta all'interno del vasto panorama contrattuale. 
Operando diversamente, si attribuirebbe all’art. 1322 
c.c. comma  2°, la sola attitudine ad assemblare schemi 
già tipizzati, ridimensionando in tal modo la possibili-
tà per i contraenti di dar vita a nuovi schemi contrat-
tuali atti a rispondere alle emergenti esigenze della 
collettività.  
  
                                                                                                                  
di più obbligazioni sinallagmatiche tutte imprescindibili per la realizzazione 
dello scopo giuridico del contratto...”; la seconda, statuisce che “il lease-
back consiste, da un lato, in una compravendita dal futuro utilizzatore-
venditore al futuro concedente-acquirente e, dall'altro, nella c o n t e s t u a l 
e concessione in leasing dello stesso bene tra le medesime parti…”. In 
quest’ultimo senso in modo particolare vedi Cass. 16 ottobre 1995, n. 
10805, cit.  
 12
 
 
 
 
 
2.1. La questione del collegamento negoziale: la pre-
senza di due contratti.  
L’individuazione di due contratti nel lease-back 
conduce ad affrontare la problematica questione del-
l'eventuale collegamento esistente tra gli stessi. Con-
dizione necessaria perché si abbia un collegamento 
negoziale in senso tecnico è un preciso nesso di inter-
dipendenza fra i due negozi - tale da condizionare 
l’efficacia e l'autonomia di ciascuno di essi in maniera 
reciproca, ovvero in via unilaterale (in quest'ultimo 
caso subordinando la sorte di un contratto ad un altro 
contratto, che del primo rappresenta, logicamente e 
giuridicamente, il presupposto)
13
.  
Quello appena descritto è lo schema del collega-
mento funzionale, a cui si affianca il modello di un 
                                                 
13
 MESSINEO, Contratto collegato, in Enc. del dir., X, Milano, 1962, p. 48 
ss. cfr. DE NOVA, Il contratto e la giurisprudenza per il Manuale del 
leasing a cura di CARRETTA e DE LAURENTIS, EGEA, 1998: “perché si 
abbia collegamento in senso tecnico, è necessario che ricorra tra due 
contratti da un lato un nesso obiettivo (economico o teleologico) e dall'altro 
una intenzione delle parti di collegare i vari negozi in uno scopo comune”. 
 13
 
 
 
 
 
collegamento genetico, consistente nell’“influsso” che 
un contratto esercita sulla formazione di un altro con-
tratto, il quale - una volta venuto ad esistenza giuridi-
ca - resterebbe però del tutto insensibile e indifferente 
alle vicende del primo
14
. Gli interpreti al fine di indi-
viduare un nesso di collegamento tecnico fra due con-
tratti, richiedono alle parti la manifestazione di una 
qualche volontà quanto meno presunta) tesa a dare 
una rilevanza giuridica a quel nesso
15
.  
Secondo taluno
16
 nella operazione di leasing tra-
dizionale, non si può ritenere che la vendita e il 
leasing siano contratti collegati perché il fornitore non 
                                                 
14
 Cfr. GASPERONI, Collegamento e connessione fra negozi, in Riv. dir. 
comm., 1955, I, p. 366 ss.; BIANCA, Diritto Civile, Il contratto, 3, Milano, 
1987, p. 450 ss.; CARRESI, Il contratto, in Tratt. CICU-MESSINEO, XXI, 
I, Milano, 1987, p. 316 ss.; contra, circa l’ammissibilità di quest’ultimo col-
legamento, DI SABATO, Unità e pluralità di negozi, contributo alla dottri-
na del collegamento negoziale, in Riv. dir. civ., 1959, I, p. 434 ss. 8 
15
 BUSSANI, op. cit., p. 569. Diversi, però, sono i criteri suggeriti per accer-
tare la presenza di tale volontà. DE GENNARO, I contratti misti, Padova, 
1934, p. 61, afferma che deve sempre esistere un accordo negoziale espres-
so; GASPERONI, op. cit., p. 380 ss., ritiene possibile dedurre l'intenzione 
delle parti dall'insieme delle circostanze che accompagnano le genesi nego-
ziale, o dal particolare atteggiamento dei medesimi contraenti. 
16
 DE NOVA, Il contratto e la giuriprudenza, op. cit. 
 14
 
 
 
 
 
si determina alla vendita in funzione della circostanza 
che il bene verrà concesso in leasing dall’acquirente. Il 
collegamento esiste - e decisamente - nel lease-back, 
perché una parte cede il bene in quanto abbia la pos-
sibilità di usufruirne ancora, in veste diversa, mentre 
l'altra parte ne decide l'acquisto in funzione della con-
cessione in uso che può farne
17
.  
Il collegamento negoziale è in tal caso di tipo fun-
zionale e non altera la specifica disciplina dei rapporti 
medesimi. In particolare si distingue un interesse 
immediato (strumentale), realizzato dai negozi 
impiegati e un interesse finale perseguito dall'insieme 
dei contratti18 funzionalmente collegati.In quest’ottica 
resta da chiarire se il collegamento negoziale è 
reciproco o unilaterale. 
                                                 
17
 GHINI, Lease back: provvisorio passaggio di proprietà e liquido per le 
iniziative imprenditoriali, in Riv. dott. comm., 1999, p. 48. 18 Sul piano giu-
ridico fanno riferimento al collegamento negoziale: Trib. Cosenza 14 feb-
braio 1994, in Impresa, 1995, p. 2090; Trib. Bari 19 agosto 1994, in Giur. 
Pug., 1995, p. 68. 
 15
 
 
 
 
 
Lo schema del collegamento bilaterale prevede 
che le vicende patologiche della vendita (nullità, an-
nullamento, risoluzione), travolgono il lease-back, dal 
momento che l'utilizzatore ridiventa nuovamente 
proprietario; allo stesso modo nullità, annullamento e 
risoluzione del leasing, si ripercuotono sulla vendita. 
In dottrina, taluno
18
 propende per tale tipo di 
nesso, perché – nella normalità dei casi - la volontà 
delle parti è finalizzata al riacquisto finale della pro-
prietà da parte dell'utilizzatore. Nel momento in cui si 
verificherà l’invalidità o la risoluzione del contratto di 
leaseback è evidente che le parti non avranno più in-
teresse a lasciare  
in vita la vendita, la quale seguirà, pertanto, la 
sorte della locazione finanziaria, soprattutto se ogget-
to del contratto è stato un bene dalle caratteristiche 
                                                 
18
 DE NICTOLIS, Nuove garanzie personali e reali, Padova, 1998, p. 445 
ss.