Il costo della qualità negli alloggi ticinesi - Calcolato con il metodo dei prezzi edonici

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Per questa ragione in questo studio parleremo di prezzo implicito, riferendoci
all’importo corrisposto per un’unità di ogni singola caratteristica dell’alloggio (ad
esempio, per prezzo implicito del camino ci si riferisce al costo che un appartamento
avrebbe se fosse comprensivo del camino). Per analogia utilizzeremo il termine teorico
“mercati impliciti”, intendendo con questo i mercati su cui vengono trattati questi attri-
buti e sui quali si formano questi prezzi impliciti.
Per risolvere questi problemi di valutazione, ci siamo basati sulla teoria economica
esistente ed abbiamo utilizzato alcuni metodi statistici appropriati.
Per quanto riguarda le basi teoriche, abbiamo potuto consultare la letteratura inerente il
mercato delle autovetture, il mercato dell’alloggio e soprattutto la vasta letteratura
dell’economia ambientale. E’ soprattutto in quest’ultimo campo, che negli ultimi due
decenni sono stati prodotti innumerevoli studi riguardanti la qualità ambientale, ana-
lizzata con il metodo dei prezzi edonici.
Questo metodo ci permette di superare e risolvere il problema dell’eterogeneità, che
caratterizza il bene alloggio, ed ottenere i prezzi pagati per ogni suo singolo attributo.
In pratica si è effettuata una stima econometrica sulla base dei dati messici a dispo-
sizione dall’Ufficio federale di statistica.
In particolare, i metodi statistici utilizzati ci hanno permesso di scegliere la migliore
forma funzionale e di operare una scelta tra le molte variabili a disposizione.
Il lavoro si compone di cinque capitoli.
Dopo il capitolo introduttivo, nel secondo capitolo inizieremo con la trattazione dei
fondamenti teorici del metodo dei prezzi edonici. Nella seconda parte di questo capitolo
svilupperemo il modello econometrico, prestando particolare attenzione alla selezione
delle variabili ed alla scelta della forma funzionale. Nel terzo capitolo analizzeremo il
contenuto della base dati dell’ufficio federale di statistica (di seguito abbreviato con
UST). Nel quarto capitolo abbiamo inizialmente esposto i risultati della regressione e
successivamente i costi dell’appartamento-tipo ticinese.
Da ultimo, nel quinto capitolo, le conclusioni del lavoro.
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2.  Fondamenti teorici
L'alloggio ha una definizione che va oltre quella di appartamento o abitazione. Esso
può essere definito come un insieme di beni
2.
 utilizzati dall’individuo per soddisfare un
suo bisogno. Dell’alloggio fa dunque parte anche il suo ambiente fisico e sociale: lo
stabile in cui è situato, la popolazione del quartiere, la disponibilità di servizi pubblici e
privati, l’ambiente naturale circostante.
Thalmann in un suo articolo (1987, p.49) divide gli attributi dell’alloggio nelle seguenti
categorie:
1.   i componenti dell'appartamento,
2.   i componenti dell'immobile,
3.   la qualità dell'ambiente fisico,
4. la composizione dell'ambiente sociale,
5. la distanza dai luoghi di riferimento,
6. i costi e la qualità dei servizi pubblici.
Gli individui scelgono l’alloggio ideale confrontando la loro disponibilità a pagare con il
prezzo richiesto per un alloggio composto da determinate caratteristiche. L’alloggio è
dunque un paniere di singoli beni valutato dal consumatore sulla base dell’utilità che
procura ogni singola caratteristica.
Alcuni esempi di caratteristiche dell’alloggio sono: il numero di locali, la cucina
arredata, la doccia separata, il camino, la vicinanza ai centri commerciali, la prossimità
di un parco giochi, di infrastrutture pubbliche, ecc. .
Il risultato dell’aggregazione di ogni possibile caratteristica ci porta ad un’estrema
eterogeneità di questo insieme di beni definito come alloggio: tenendo in
considerazione la varietà di caratteristiche, le combinazioni di alloggio possibili sono
pressoché infinite.
2.  
Finora  questi  “beni”  sono stati definiti anche come attributi o carat-
     teristiche dell’alloggio.
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L’ipotesi alla base di questo studio è che esiste una relazione tra il prezzo pagato e la
quantità di ogni singolo attributo contenuta in un alloggio. Le varie caratteristiche non
sono acquistabili separatamente (ad esempio il numero di locali, la doccia separata o
lo standard dell’alloggio) e per questo motivo si parla di mercati impliciti.  Come con-
seguenza logica abbiamo la formazione di prezzi che sono per loro natura impliciti e
sconosciuti sia al locatore che al locatario, e non sono espressi neppure sul contratto di
affitto. Il medoto dei prezzi edonici ci permette però di estrapolare questi prezzi
impliciti.
Introducendo in un modello econometrico tutte le caratteristiche di un alloggio è
possibile ottenere dei coefficienti che rappresentano il prezzo marginale (implicito) di
ogni attributo.
Come abbiamo precedentemente sottolineato, si tratta di prezzi non espressi espli-
citamente sul mercato, ma che è possibile stimare con una procedura regressiva.
Questo metodo permette persino di calcolare i prezzi impliciti di alcuni attributi non
trattati dal mercato: ci riferiamo soprattutto a caratteristiche quali l’inquinamento,
l’accessibilità della propria abitazione, oppure la localizzazione per rapporto ai luoghi di
riferimento sociali. Anche per una migliore qualità dell'aria, per una migliore
accessibilità o per una maggiore sicurezza nel quartiere, viene pagato un prezzo. In
realtà un appartamento situato vicino all’autostrada ha un affitto inferiore allo stesso
appartamento situato in una zona tranquilla; la differenza è il costo da pagare per
disporre di una qualità ambientale migliore.
Il metodo dei prezzi edonici venne già utilizzato negli anni ’60, ma è stato Sherwin
Rosen (1974) ad esprimerne le basi relative alla teoria economica; egli ha dato il suo
contributo essenziale descrivendo un equilibrio di concorrenza perfetta composto da
consumatori e produttori, in cui esiste un equilibrio per un certo prezzo p.
Per meglio comprendere i risultati dell’evidenza empirica esposti nel quarto capitolo
riteniamo sia necessario esporre nel prossimo paragrafo i punti chiave dell’approccio
edonico.
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2.1.  Il metodo dei prezzi edonici
Il metodo di valutazione edonica è applicato nei mercati che trattano beni eterogenei.
Con questo metodo sono stati effettuati molti studi soprattutto nei campi seguenti:
- nel mercato della automobili, per conoscere i prezzi impliciti di ogni autovettura;
- nel settore immobiliare, per la valutazione dei prezzi impliciti e della disponibilità a
pagare per beni ambientali; un utilizzo più recente è il calcolo di un indice del
prezzo degli immobili; si veda ad esempio Maggi e al. (1996);
- nel mercato del lavoro, per conoscere il premio accettato per un dato rischio.
Il nostro studio si occupa del settore immobiliare ticinese ed in particolare vogliamo
conoscere il prezzo marginale pagato per ogni caratteristica dell’alloggio. Una parti-
colare categoria di attributi è data dalle caratteristiche ambientali. Si può senz’altro
affermare che negli ultimi anni la spinta maggiore all’elaborazione di studi con questa
metodologia è data dalla necessità di conoscere la disponibilità a pagare per il miglio-
ramento della qualità ambientale.
La misura di tale disponibilità è particolarmente complessa poiché non esiste un
mercato per questi beni.  In sostanza il metodo dei prezzi edonici procede osservando
quanto succede in mercati correlati ai beni ambientali e misura la disponibilità a pagare
utilizzando i dati di questi mercati. Nel nostro caso il mercato utilizzato è quello degli
alloggi.
Rosen (1974) tratta il bene alloggio come un paniere di caratteristiche misurabili:
zzz
in
= (,.,)
1
, dove z
i
 misura la iesima−  caratteristica di questo bene.
Se consideriamo tutte le possibili combinazioni tra gli attributi che caratterizzano
l’alloggio, possiamo affermare che presenta un’eterogeneità molto elevata.
L’affitto, ossia il costo totale dell’alloggio, è in funzione della struttura dell’ap-
partamento, dei suoi dintorni e delle sue caratteristiche ambientali.
Formalmente possiamo esprimere la funzione dei prezzi edonici dell’alloggio nel modo
seguente:
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PfZLA
iiii
= (, , ) ( 1 )
in cui  P
i
 è l’affitto lordo mensile pagato per l’appartamento i, le cui caratteristiche sono
espresse dal vettore Z ;  L  rappresenta il vettore della localizzazione ed A  include le
variabili ambientali.
Da questa funzione è possibile ricavare il prezzo marginale pagato implicitamente per
ogni singola caratteristica, derivando (1) rispetto alla caratteristica stessa. Per una
variabile relativa all’ambiente abbiamo:
∂
∂
P
A
PA
i
i
Ai
i
= (); ( 2 )
questo prezzo implicito esprime il costo da pagare per ottenere una casa con un’unità
in più della caratteristica ambientale A
i
, mantenendo inalterate le altre caratteristiche.
L’individuo che decide di affittare un appartamento ottiene così un “pacco o fascio”
3.
 di
caratteristiche, per le quali deve pagare un importo monetario corrispondente all’affitto.
Rosen (1974) rappresentò un mercato di concorrenza perfetta in cui consumatori e
produttori interagiscono a formare i prezzi di equilibrio.
Nella realtà vengono offerti e richiesti in affitto degli appartamenti su di un mercato
definito “mercato dell’alloggio”; è su questo mercato che vengono elaborati degli
indicatori del tipo “barometro dell’alloggio”, volti a riassumere in una cifra l’andamento
di prezzi, la quantità di alloggi sfitti, ecc. .
Per approfondire l’analisi di questo mercato e comprendere i comportamenti individuali,
è necessario considerare le scelte dei consumatori per ogni singola caratteristica e
dunque disaggregare questo mercato in molti mercati impliciti, affinchè la problematica
sia trattabile con strumenti microeconomici.
3.
  Traduzione dall’inglese di package, rispettivamente bundle.