Il maso chiuso

 2
Con questo lavoro, si punterà l’attenzione sul particolare regime 
successorio della disciplina masale, sia dal punto di vista 
dell’evoluzione storica sia da quello del confronto con la 
tradizionale disciplina contemplata dal codice civile. 
Dopo una prima breve introduzione al Catasto teresiano e al 
problema della riqualificazione fondiaria, con l’analisi delle minime 
unità colturali nel codice civile, e della recente disciplina del 
compendio unico, si passerà ad analizzare il maso chiuso da un 
punto di vista storico-evoluzionistico, concentrandosi 
successivamente sull’analisi dell’attuale disciplina generale 
contenuta nella Legge Provinciale 28 novembre 2001 n°17.  
Si concluderà, quindi, il lavoro di tesi con un breve excursus 
comparativo tra l’istituto masale e gli altri provvedimenti similari 
presenti in vari ordinamenti europei. 
 
 3
- CAP. 1 - 
Introduzione all’istituto del maso chiuso. 
 
Il maso chiuso (“Geschlossener Hof”) è un istituto tipico dei paesi 
di stirpe germanica, attualmente diffuso soprattutto nelle valli del 
Tirolo, caratterizzato da una particolare forma di regime 
vincolistico della terra.  
Il maso chiuso è costituito da un fondo ereditario, c.d. Erbhof 
1
, il 
quale costituisce l’oggetto di una particolare forma di diritto 
successorio: il c.d. Anerbenrecht. Nei paesi di applicazione, tale 
diritto si riferisce esclusivamente alla proprietà contadina, mentre 
per quella non contadina, anche se costituita da beni agrari e 
forestali, si seguono le regole dell’Erberecht.  
L’origine di questo tipo di diritto successorio non poteva 
probabilmente essere diversa da quella che è stata; infatti, la 
necessità di porre un ostacolo ad ogni forma di divisione 
incondizionata, che portasse a distruzione o riduzione della 
ricchezza creata con la colonizzazione, era una ragione preminente 
su tutte le altre, vista la natura montuosa della regione. Il fatto 
che ancora oggi, in Alto Adige, il maso chiuso domini nelle zone 
                                                 
1
  La mancanza di un’espressione italiana che designi tale istituto indica come 
esso sia estraneo alla concezione e alla consuetudine romana, secondo cui 
nessun ostacolo può essere posto alla libera disponibilità del patrimonio sia 
per atto tra vivi sia per successione. 
 4
più elevate, a tipica economia silvo-pastorale, mentre è più 
rarefatto nelle zone agricole intensive del fondovalle, dimostra 
eloquentemente come esso non sia seguito da tutti i contadini, ma 
solo da quelli che si trovano in peculiari condizioni geografico-
economiche. 
Assieme alle condizioni ambientali, l’elemento che più ha 
influenzato la persistenza di quest’istituto, è stata la tradizione; 
entrambi i fattori sono risultati essenziali, e spesso preminenti, 
rispetto alle considerazioni di ordine economico. 
La regolamentazione giuridica dell’istituto ha ovviamente risentito 
dei mutamenti delle idee economiche e sociali intervenute nei 
secoli, nonché delle situazioni contingenti.  
Per quel che riguarda l’evoluzione del modo di concepire la 
proprietà rurale, il maso chiuso ha attraversato un primo periodo, 
caratterizzato dalle opere di dissodamento del suolo, in cui 
l’azienda era di proprietà collettiva; per passare, successivamente, 
a quel concetto di proprietà familiare tipico dell’antico diritto 
successorio germanico, in base al quale si tendeva a conferire un 
aspetto sacro alla proprietà, in quanto sacra era considerata la 
famiglia che la possedeva in forma indivisa.  
Il mantenimento di questa forma associativa, che legava al fondo 
tutti i componenti della famiglia, era consigliato e in molti casi 
 5
imposto dai pericoli naturali che incombevano sulle zone più alte e 
dalle conseguenti necessità di reciproco aiuto
2
. 
Più tardi, con la dominazione latina dell’alta valle dell’Adige, si 
fece largo e via via si impose la concezione romana della 
proprietà, basata su principi individualistici.  
Nonostante l’introduzione nelle vallate atesine del diritto romano 
prima, e delle idee caratterizzanti il liberalismo economico di 
stampo mitteleuropeo dopo, l’istituto masale non fu mai seriamente 
intaccato nella sua indivisibilità sostanziale.  
La forza e lo strapotere dell’ordinamento masale nel Tirolo non 
furono mai in discussione nemmeno quando, nel 1929, a seguito 
dell’annessione delle Terre Redente al Regno d’Italia, l’istituto fu 
formalmente abrogato; infatti, riguardo a tale periodo, si suole 
parlare di abrogazione de jure ma non de facto, in quanto l’istituto 
continuò a sopravvivere grazie, soprattutto, al radicalismo 
consuetudinario caratterizzante le popolazioni autoctone. 
Le obiettive necessità e la tradizione non riuscirono, però, ad 
impedire che, negli anni immediatamente successivi alla seconda 
guerra mondiale, si facesse largo tra gli eredi, il desiderio di 
vedere liquidate in natura anziché in denaro, le quote ereditarie. 
                                                 
2
  Forse nel passato l’obbligo di non dividere il maso poteva essere mitigato 
dalla possibilità di dividere tra i consociati l’ulteriore terra disponibile. A 
colonizzazione completata, però, l’esperienza precedente influì sulla decisione 
di continuare nel clima dell’indivisibilità, poiché in un ambiente quale quello 
di montagna non esistevano spesso altre alternative per sopravvivere. 
 6
Furono soggette a divisione soprattutto le aziende del fondovalle, 
mentre rimasero intatte quelle di alta e media montagna ove, oltre 
ad una più radicata tradizione, sussistevano e sussistono tuttora, 
condizioni agrario-forestali che consigliano la conservazione 
dell’ordinamento masale. 
La reintroduzione delle norme sul maso chiuso, avvenuta nel 1954, 
ha permesso di ristabilire il vecchio stato di cose, limitando così i 
danni che il boom economico, della seconda parte del XX secolo, 
ha arrecato, all’economia rurale, in altre parti del paese. 
La presenza a tutt’oggi dell’istituto solleva varie critiche, basate 
soprattutto sul fatto che esso non sarebbe che un residuo storico 
privo di valore attuale e contrario ad ogni moderna concezione. 
Secondo molti studiosi, infatti, la libertà di disporre dei propri 
beni è, una delle più evolute forme di società; tali autori ritengono 
che tutti i popoli dovrebbero già essere passati attraverso la fase 
del fondo ereditario, nei primi periodi della loro storia, per poi 
evolversi verso quel particolare tipo di economia in grado di 
garantire sia il benessere del singolo che quello della società. 
La persistenza dell’istituto e la sua sempre maggiore diffusione 
sembrano però dimostrare il contrario, o per lo meno, inquadrano 
il maso chiuso in una problematica più vasta e meno semplicistica: 
 7
tra gli argomenti tecnici, economici, giuridici, sociali e politici, 
quali hanno maggiore importanza? 
Per quanto riguarda l’aspetto giuridico, il sostanziale attributo 
dell’istituto è il vincolo di disposizione del proprietario nei 
confronti della cosa; ciò fa divergere il maso chiuso dall’istituto 
generale della proprietà. Esso costituisce, infatti, un’unità 
fondiaria inscindibile che richiede un unico proprietario, e di 
conseguenza, l’assegnazione ad un unico erede.  
L’esigenza dell’unità fondiaria è, infatti, così fortemente sentita 
che nemmeno l’apprezzamento del pubblico interesse riesce ad 
incidere su di essa: in presenza di opposizione del proprietario 
non è possibile, infatti, procedere ad espropriazioni parziali per 
pubblico interesse, ma si deve espropriare integralmente il fondo
3
. 
Nonostante le suddette limitazioni, non è corretto affermare che la 
volontà del padre scompaia del tutto: ad esso è lasciata, entro i 
limiti previsti dalla legge, la scelta dell’assuntore e la fissazione 
del prezzo di assunzione
4
. 
La nomina dell’assuntore vincola quest’ultimo alla liquidazione dei 
coeredi, liquidazione che viene effettuata tramite delle quote 
calcolate in base ad un valore, il prezzo di assunzione, sempre 
molto più basso del valore di mercato del maso; tale valutazione è 
                                                 
3
 Cfr. art.9 co.2 L.P. 17/2001. 
4
 Cfr. art.16 L.P. 17/2001. 
 8
pienamente giustificata, poiché lo scopo della legislazione sui masi 
chiusi non è quello di garantire un’equa spartizione dell’eredità, 
ma quello di favorire il mantenimento di un ceto agricolo solido e 
ricco. È per questi motivi, che oltre ad un criterio di stima 
favorevole e alla possibilità di dilazioni del pagamento, sono state 
varate delle norme di assistenza creditizia che permettono, ancor 
di più, all’assuntore, di lavorare con tranquillità, di essere in grado 
di estinguere il suo debito e di mantenere in funzione l’azienda. 
Dal punto di vista demografico, l’istituto del maso chiuso è sempre 
riuscito ad impedire quell’incremento della popolazione montana, 
che, alla lunga, comportando un depauperamento delle risorse 
agricole per l’intensiva utilizzazione, non avrebbe più consentito 
l’adeguato mantenimento di tutti. 
Se volessimo tentare una definizione del maso chiuso, esso si 
potrebbe descrivere come un’unità fondiaria inscindibile costituita 
da un’azienda agricola, la cui partita tavolare è iscritta nella 
Sezione Prima del Libro Fondiario (art.1 Legge Provinciale 28 
novembre 2001 n°17), e la cui consistenza ed estensione non 
possono essere modificate, in alcun modo, senza il permesso di 
un’apposita Commissione. 
Sono inoltre previsti dalla legislazione provinciale degli ulteriori 
criteri affinché un’azienda agricola possa venire costituita in maso 
 9
chiuso; essa, infatti, dovrà comprendere una casa di abitazione, 
con relativi annessi rustici
5
, ed il suo reddito medio annuo dovrà 
essere sufficiente per un adeguato mantenimento di almeno quattro 
persone, senza superare il triplo di tale reddito
6
. 
Come si vedrà nei capitoli successivi, vi sono degli elementi 
caratterizzanti il maso chiuso, che sono rimasti inalterati nel 
tempo, essi sono: l’assunzione del maso da parte di un unico 
erede; la valutazione del prezzo di assunzione, che viene fatta non 
in base al valore venale, ma in relazione al reddito fondiario medio 
e la liquidazione dei coeredi attraverso il prezzo di assunzione. 
Nonostante le alterne vicende legislative che l’hanno 
caratterizzato, il maso chiuso viene considerato da sempre un 
efficace rimedio, forse il più efficace, contro l’eccessiva 
frammentazione della proprietà fondiaria, con il conseguente 
depauperamento della classe agricola, lo spopolamento delle zone 
montuose e l’abbandono delle attività agricole in generale. 
 
 
                                                 
5
 Alcuni masi constano di un solo edificio che riunisce sotto il suo tetto, 
l’abitazione ed il rustico, intercomunicanti. La disposizione più diffusa, però, 
è quella che gli autori tedeschi chiamano “baiuvara”, con l’abitazione ed il 
rustico vicini ma separati. 
6
 Cfr. art.2 L.P.17/2001. 
 10
- CAP. 2 - 
Il Catasto Teresiano ed il Libro fondiario. 
1. Cenni storici sul Catasto e sul Libro Fondiario; 2. Il sistema catasto 
tavolare. 
 
1. Cenni storici sul Catasto e sul Libro Fondiario. 
 
Come già accennato una delle caratteristiche fondamentali del 
maso chiuso è la sua iscrizione nella Sezione Prima del Libro 
Fondiario; è quindi necessario saperne di più su questo sistema di 
catalogazione dei fondi agricoli in vigore nella provincia di 
Bolzano. 
Le origini storiche del Catasto Fondiario ex-austriaco, si possono 
individuare nel Censo Milanese, risalente al 1718 ed attivato da 
Maria Teresa d’Austria nel 1759, con il quale si era voluto creare 
un registro delle proprietà fondiarie contenente, tra l’altro, la 
rappresentazione grafica della proprietà. Fu la stessa Maria 
Teresa, con la Landesordnung del 1775, a dare una prima compiuta 
veste legislativa al Catasto austriaco, che venne successivamente 
ordinato da Francesco I d’Austria con la Patente Sovrana sulla 
perequazione dell’imposta fondiaria del 23 dicembre 1817.  
Ulteriori modifiche vennero apportate con la Legge 24 maggio 
1869, B.L.I. n°88, con la quale fu abbandonato il criterio del 
 11
catasto stabile, e fu decretata la revisione quindicennale della 
classificazione dei terreni, regolamentando, inoltre, le procedure 
per la determinazione delle tariffe d’estimo, basate sul reddito 
netto imponibile, ed istituendo un particolare tipo di divisione 
delle terre coltivabili basato sulle qualità di colture e sulle classi 
di bontà. 
Solamente nel 1871 con l’approvazione della Legge 25 luglio 1871, 
B.L.I. n°95, fu introdotta una normativa generale sui Libri 
Fondiari
1
; fu quindi necessario provvedere all’emanazione di 
un’Ordinanza Ministeriale
2
 che stabilisse le norme generali per la 
concordanza del Catasto con il Libro Fondiario.  
Le origini del Libro Fondiario
3
, invece, si possono individuare 
nell’antico sistema delle "tabulae terrae" o "Landtafeln", diffuso 
soprattutto nei territori della Boemia, consistente in una serie di 
pubblici registri degli affari conclusi in materia immobiliare; in 
questi registri dovevano venire iscritti gli atti di acquisto, 
modificazione, trasferimento ed estinzione di diritti reali, con 
l'effetto di fare fede pubblica di fronte a chiunque, poiché 
                                                 
1
 Per quel che riguarda l’ambito di applicazione del presente lavoro di ricerca, 
è giusto ricordare che, nella Contea Principesca del Tirolo, l’impianto dei 
Libri Fondiari fu disposto solo alcuni anni più tardi con la Legge provinciale 
del Tirolo 17 marzo 1897, B.L.P. n°9, e con l’Ordinanza Ministeriale 10 aprile 
1898, B.L.P. n°9. 
2
 Ci si riferisce all’Ordinanza Ministeriale 11 giugno 1883, B.L.I. n°91. 
3
 Cfr. G.GABRIELLI voce “libri fondiari” in Novissimo Digesto italiano, Appendice, V, Torino 
(1983), pag.950 ss. e C.ISOTTI voce “libri fondiari”, in Nuovo Digesto Italiano, VII, (1938), 
pag.950 ss. 
 12
l'iscrizione aveva luogo solo dopo che si era provata la 
disponibilità del fondo e la validità, anche sostanziale, del titolo di 
acquisto.  
L'iscrizione in questi pubblici libri, inizialmente considerata solo 
probatoria, col progredire del tempo assurse a requisito essenziale 
per l'acquisto o il trasferimento del diritto reale. 
Il mantenimento del sistema catasto-tavolare nelle terre annesse 
all’Italia dopo la Prima Guerra Mondiale, si deve alla circolare 
amministrativa n°9016, del Ministero delle Finanze, emanata in 
data 13 ottobre 1932, la quale disponeva testualmente: 
“Poiché nelle Terre Redente vige l’istituto del Libro Fondiario 
(Tavolare), che non esiste nelle altre province del Regno, e poiché 
il Catasto vi è strettamente collegato e ne forma anzi un 
necessario complemento, la conservazione del catasto, nelle Terre 
Redente, deve essere fatta seguendo la legislazione ex-austriaca, 
cioè sulla base della Legge 23 maggio 1883, B.L.I. n°83, e 
l’Ordinanza Ministeriale 11 giugno 1883, B.L.I. n°91”. 
Questa circolare rappresenta il primo riconoscimento ufficiale 
dell’esistenza
4
 e dell’operatività
5
 nel territorio nazionale di un 
                                                 
4
 Cfr. G.BRUNELLI “L’attuazione del libro fondiario in Italia”, in Rivista di 
diritto agrario I, (1957), pag.391 ss. 
5
 Cfr. G.AGNELETTO “Sull’efficacia dell’iscrizione tavolare nelle nuove 
province” in Giurisprudenza Italiana, I, (1938), pag.98 ss.  
 13
sistema catastale del tutto diverso, anzi estraneo alla normativa 
prevista dalla Legge sulla perequazione fondiaria
6
. 
 
2. Il sistema catasto-tavolare. 
 
Come è noto, il catasto vigente nelle altre regioni italiane non è 
probatorio: sia nelle iscrizioni dei diritti reali, le c.d. intestazioni, 
che nella rappresentazione topografica dei beni iscritti, ossia la 
mappa catastale, esso ha, infatti, efficacia soltanto presuntiva ed 
indiziaria
7
, in quanto è formato principalmente in base 
all’accertamento del possesso di fatto, che può anche non 
corrispondere allo stato di diritto.  
È tuttavia incontestabile che, in sede di conservazione del Nuovo 
Catasto dei Terreni, le variazioni di intestazione vengono eseguite 
in base ad atti pubblici, giudiziari o scritture private, nel caso di 
passaggi inter vivos, ovvero a seguito di successione, per i 
trasferimenti a causa di morte, ma esistono anche casi in cui le 
variazioni sono fatte in base al possesso di fatto, con annotazione 
di riserva e senza pregiudizio di qualsiasi ragione o diritto, il che 
comporta un difetto di corrispondenza tra le risultanze catastali e 
l’effettiva situazione giuridica.  
                                                 
6
 Cfr. Legge 1 marzo 1886 n°3682. 
7
 L’art.950 co.3 c.c. dà valore di prova alla mappa catastale soltanto in mancanza di qualsiasi 
altro elemento di giudizio. 
 14
È da notare, inoltre, che la mancanza di corrispondenza del catasto 
con la situazione di diritto è inevitabile, soprattutto riguardo al 
momento immediatamente successivo alla variazione della 
situazione giuridica, dato che l’acquisto dei diritti avviene al 
momento della stipulazione degli atti traslativi, indipendentemente 
dalla loro trascrizione nei registri immobiliari.  
Al contrario, nei territori
8
 dove è vigente il Catasto Fondiario ex-
austriaco, i diritti reali si costituiscono e si trasferiscono soltanto 
per mezzo della loro iscrizione nel Libro Fondiario mediante 
l'operazione c.d. di intavolazione.  
Il Catasto Fondiario può, quindi, essere definito come un 
inventario dei beni immobili, a sistema geometrico-particellare, 
con estimo per qualità, classi e tariffe, che registra in via 
definitiva le variazioni della proprietà o del diritto di superficie 
riportati nel Libro Fondiario e le variazioni nello stato e nei redditi 
dei terreni. 
Il sistema di pubblicità c.d. Tavolare Austriaco si differenzia 
nettamente dal sistema pubblicitario di tipo latino in quanto esso è 
impostato sul criterio reale, riferito ai beni, vi sono, cioè, indicati 
direttamente i beni immobiliari, con la descrizione di tutti i diritti 
                                                 
8
 Il Catasto Fondiario è, a tutt’oggi, in vigore nei seguenti territori: le 
province di Trieste, Gorizia, Trento e Bolzano, due comuni del distretto di 
imposte di Salò (BS), alcuni comuni dei distretti d’imposte di Cervignano del 
Friuli, Palmanosa e Pontebba, in provincia di Udine; due comuni del distretto 
d’imposte di Asiago, in provincia di Vicenza. 
 
 15
sopra di essi spettanti alle singole persone, e non segue quindi il 
criterio personale della trascrizione disciplinata dal nostro codice 
civile.  
Il Tavolare costituisce un vero e proprio stato civile dei beni 
immobili dal momento che, nei relativi registri fondiari, risultano 
tutte le vicende di circolazione degli immobili stessi: è questo 
pertanto, e non il Catasto Fondiario ex-austriaco, il sistema del 
catasto probatorio. 
Il sistema tavolare poggia su tre principi, di indiscussa validità, 
tale da renderlo estremamente sicuro ed inattaccabile: il principio 
dell'iscrizione, il principio della legalità ed il principio della 
pubblica fede. 
Secondo il principio dell'iscrizione, il diritto di proprietà e gli altri 
diritti reali sui beni immobili non si acquistano per atto tra vivi se 
non con l'iscrizione nel Libro Fondiario; parimenti non hanno 
effetto la modificazione o l'estinzione, per atto tra vivi, di tali 
diritti senza la relativa iscrizione o cancellazione
9
. Ciò vuol dire 
che l'intavolazione, basata su un titolo giuridicamente valido, è un 
elemento costitutivo dell'atto traslativo, e quindi presupposto di 
efficacia, anche fra le parti, del trasferimento o della costituzione 
del diritto reale. Cade pertanto il disposto dell’art.1376 c.c., per 
                                                 
9
 Cfr. art.2 R.D. n°499/1929 che richiama in particolare i paragrafi 321 e 441 
del Codice Civile Generale Austriaco.