Il contratto di rent to buy

Altro tratto saliente del contratto di rent to buy è la concessione immediata del godimento, prevista al comma primo dell’art. 23. Il requisito in questione ha rilevanza cruciale perché consente di soddisfare rapidamente il bisogno abitativo del conduttore, il quale ha la possibilità di verificare la funzionalità del bene rispetto alle proprie esigenze.
Il godimento deve prospettarsi come attuale e non futuro e la sua concessione, che avviene mediante la consegna della res, deve essere ragionevolmente immediata. Il concetto di "immediatezza" non deve però essere interpretato in maniera assoluta, tanto da intenderlo come consegna contestuale alla stipula del contratto, ma è sufficiente che ci sia un momento in cui il godimento anticipa l’eventuale futuro trasferimento, nell’ottica di un’operazione unitaria che qualifica il godimento proprio “in funzione della successiva alienazione”.

Secondo un’interpretazione dottrinale particolarmente attenta ad ottimizzare l’operatività del contratto di rent to buy, il concetto di immediatezza va “contestualizzato” all’interno di un intervento legislativo che nasce proprio per consentire agli interessi delle parti di trovare la sistemazione più coerente alle loro esigenze.

In questo senso deve ritenersi ammissibile la possibilità di apporre al contratto elementi accidentali, quali termini o condizioni sospensive, atti a posticipare il momento iniziale del godimento del bene106. Nel caso in cui alla concessione del godimento venga apposto un termine iniziale di efficacia esso sarà un termine dal quale si produrranno gli effetti dell’intero contratto, dato che al momento dell’immissione del godimento verrà posticipato anche il pagamento del canone (la traditio deve essere contestuale alla relativa prestazione sinallagmatica) e «salvo verificare se un contratto di concessione in godimento con termine iniziale di efficacia possa concernere anche un immobile da costruire: ma quanto si scrive sia considerato in forma dubitativa».

Sembra altresì ammissibile ‒ e potrebbe invece riguardare gli immobili in costruzione ‒ la stipulazione di un contratto preliminare di contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili, che preveda la stipulazione del definitivo all’atto della consegna del bene.
Nonostante gli obiettivi che tale impostazione mira a perseguire, va dato atto che l’orientamento dominante, che ossequia il dettato normativo, esclude la possibilità di apporre termini iniziali al contratto di rent to buy anche nei modi anzidetti.

Tanto premesso, e senza potersi soffermare oltre sulla suddetta questione, risulta più utile – per l’interprete di certo ‒ risolvere il problema della natura (reale o personale) del diritto di godimento e della conseguente qualificazione della situazione giuridica (in termini di possesso o detenzione) facente capo al conduttore. L’interprete è infatti consapevole dell’importanza delle conseguenze dell’una o dell’altra soluzione.
Il problema discende dal rinvio, operato dal comma 3° dell’art. 23, alle norme in tema di usufrutto in quanto compatibili.

Le disposizioni richiamate riguardano l’inventario, la ripartizione delle spese di ordinaria e straordinaria amministrazione, le denunce dell’usufruttuario in caso di usurpazione dell’immobile da parte di un terzo, e regolano profili specifici del rapporto fra conduttore e concedente; esse non sono certo idonee a qualificare come reale la natura del godimento.
Addirittura, è stato sottolineato che il rinvio in questione è atto ad evitare che il contratto di rent to buy venga assimilato a fattispecie tipiche affini (la locazione) che non rispondono alle stesse esigenze di flessibilità del contratto in esame.

L’art. 23 comma 1° opera poi un’ulteriore rinvio al solo n. 8 dell’art. 2643, cod. civ., che individua, tra gli atti soggetti a trascrizione, i contratti di locazione di beni immobili che hanno durata superiore a nove anni, escludendo così tutti gli altri numeri della norma che attengono tendenzialmente a “situazioni dotate di realità” e confermando che il diritto di godimento tipico del rent to buy non ha natura reale, ma che si tratta di un diritto personale di godimento.
Tale conclusione, del resto, è in linea con la prima fase dell’operazione negoziale, la fase della concessione del godimento finalizzata all’acquisto.
Da ciò discende che la situazione giuridica facente capo al conduttore sarà una detenzione e non un possesso.

Invero la questione è più complessa di quanto possa sembrare, perché in un primo momento la dottrina – ma anche la giurisprudenza di legittimità ‒ aveva individuato nella consegna anticipata del bene una modalità di trasferimento del possesso, con l’idea che essa costituisse «l’adempimento di una obbligazione sostanziale, direttamente coinvolta nella vicenda traslativa», e ciò soprattutto in rapporto a fattispecie limitrofe, quali il contratto preliminare ad effetti anticipati.

Dal 2008 però, le Sezioni Unite hanno negato definitivamente “la veste possessoria” al preliminare ad effetti anticipati, confermando che non vi può essere una investitura nel possesso anteriormente al trasferimento del diritto reale sul bene, in una fase cioè in cui si riconosce che il bene è ancora in proprietà del promittente alienante.
Se dunque - e così pare per le ragioni anzidette - nel contratto di rent to buy la natura del diritto di godimento del conduttore è personale e non reale, la sua disponibilità dell’immobile sarà a titolo di detenzione qualificata, con le conseguenze che ne derivano in termini di tutela.

Tutt’al più, rispetto al godimento che scaturisce dal preliminare ad effetti anticipati, quello proprio del rent to buy si presenta maggiormente tutelato perché opponibile a terzi, per effetto della trascrizione operata ex art. 2645 bis, cod. civ., così come si vedrà nel prosieguo della trattazione.