Le obbligazioni dei condòmini nella riforma del condominio

Sempre in tema di obbligazioni condominiali, la riforma è intervenuta modificando quello che era l’orientamento giurisprudenziale in materia di obblighi dell’usufruttuario e del nudo proprietario. Nell'ambito della normativa sul condominio negli edifici non era prevista una specifica disciplina per la ripartizione delle spese condominiali tra il nudo proprietario e l'usufruttuario di una delle diverse proprietà esclusive presenti nello stabile condominiale.
Difatti, prima della riforma l'unica norma al riguardo era l'ultimo comma dell'articolo 67 delle disposizioni di attuazione al c.c., volta a regolamentare la partecipazione all'assemblea ed il conseguente diritto di voto, disponendo testualmente che: "l'usufruttuario esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione ed al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni ed opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell'edificio, il diritto di voto spetta invece al proprietario".
Tale disposizione va utilizzata come chiave di lettura delle norme generali in materia di usufrutto contenute agli articoli 1004 e 1005 c.c. in virtù dei quali sono a carico dell'usufruttuario le spese attinenti alla manutenzione ordinaria del bene, o quelle rese necessarie da carenze nella medesima manutenzione ordinaria, mentre sono a carico del nudo proprietario le spese afferenti alla manutenzione straordinaria comprendendosi tra le stesse, a mente dell'articolo 1005 c.c.: "le riparazioni necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento per intero o in parte notevole dei tetti, solai scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta".
Nell'ambito condominiale, la predetta elencazione non potrà ritenersi tassativa, ma viceversa, riportandosi anche al citato articolo 67 delle disposizioni di attuazione al c.c., potranno imputarsi al nudo proprietario tutte quelle opere generalmente volte alla manutenzione straordinaria dei beni comuni o alla loro innovazione, rimanendo le manutenzioni ordinarie a carico dell'usufruttuario, come pure le spese per la custodia e l'amministrazione del bene; usufruttuario e nudo proprietario avranno, per logico corollario, diritto di voto e partecipazione all'assemblea dei condòmini in relazione alle opere ed alle spese di rispettiva competenza.
Quanto poi all'attribuzione ed alla richiesta al nudo proprietario o all'usufruttuario, ed all'eventuale solidarietà tra i medesimi rispetto al condominio, la giurisprudenza dopo contrastanti posizioni, si era attestata nell'escludere la solidarietà tra i medesimi e per logica conseguenza l'amministratore del condominio (opportunamente informato) doveva ascrivere al nudo proprietario ed all'usufruttuario i contributi secondo la loro specifica natura. In caso di disaccordo, l'esatta qualificazione delle opere e l'attribuzione all'una o all'altra categoria, era una valutazione che spettava al giudice di merito. Anche prima dell'intervento della riforma era riconosciuto all'usufruttuario il diritto di partecipare all'assemblea e di esprimere il proprio voto negli affari che riguardavano l'ordinaria amministrazione e il semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Al nudo proprietario spettavano invece tutte le decisioni riguardanti le innovazioni, le ricostruzioni e le manutenzioni straordinarie. Tali diritti sono stati confermati anche nel nuovo testo dell'art. 67 disp. att. c.c., che ha però previsto anche un'eccezione, nel senso che il diritto di voto spetta comunque all'usufruttuario qualora il nudo proprietario si rifiuti di eseguire le riparazioni del bene poste a suo carico ovvero ne ritardi l'esecuzione senza giustificato motivo: in simile situazione (art. 1006 c.c.) gli è data facoltà di farle eseguire a proprie spese e di richiederne il rimborso alla cessazione dell'usufrutto. Questa nuova regola vale anche nel caso in cui l'usufruttuario abbia apportato nell'immobile, con il consenso del nudo proprietario, alcuni miglioramenti (art. 985 c.c.) o abbia eseguito opere che hanno aumentato i valore del bene. In questi casi il legislatore della riforma, oltre a garantirgli l'indennità al termine dell'usufrutto, gli attribuisce anche il diritto di voto in assemblea in vece del nudo proprietario. È importante che venga data comunicazione all'amministratore, affinché provveda ad inviare l'avviso di convocazione a entrambi i soggetti. Al di fuori di tale particolare fattispecie, l'usufruttuario non può essere sostituito dal nudo proprietario nelle decisioni riguardanti spese o interventi che la legge pone nella sua esclusiva competenza, salvo che gli sia conferita specifica delega. Né lui può sostituire il nudo proprietario, qualora l'assemblea sia chiamata a deliberare opere di straordinaria manutenzione e di ricostruzione dei beni o dei servizi comuni. Ognuno di loro è infatti titolare di un diverso e autonomo diritto che, seppur esercitabile in funzione della medesima unità immobiliare, li legittima da un lato a partecipare – anche contestualmente – all'assemblea e dall'altro a esprimere la propria volontà non già in sostituzione dell'uno o dell'altro, bensì in assoluta autonomia e su materie diverse. [...]