L'assegnazione della casa familiare: problemi e prospettive

L'immobile che i coniugi, o meglio i genitori, decidono di adibire a casa familiare può essere di proprietà di uno dei coniugi, di entrambi, oppure concessa loro in comodato o locazione.
Il fatto che l'immobile sia di proprietà esclusiva di un solo coniuge non è una condizione ostativa all'assegnazione a favore dell'altro coniuge, che non vanti sull'abitazione nessun diritto. Come detto nel paragrafo precedente il godimento dell'immobile sarà poi quantificato economicamente in sede di corresponsione dell'assegno di mantenimento.
Nel caso in cui l'immobile sia in comproprietà, è necessario distinguere i casi di comproprietà ordinaria e quelli soggetti alla comunione legale, quale sistema prescelto dal legislatore per regolare i rapporti patrimoniali dei coniugi, al quale gli stessi possono rinunciare a favore del regime della separazione dei beni.
La comunione legale essendo una comunione sugli acquisti avrà come oggetto l'immobile adibito a casa familiare, qualora sia stato acquistato in costanza di matrimonio, indipendentemente che l'acquisto sia stato compiuto congiuntamente dai coniugi o meno. Per far sì che l'immobile acquistato durante il matrimonio, in regime di comunione legale, non cada in comunione dei beni, ma sia soggetto alle regola della comunione ordinaria, è necessario che nell'atto pubblico i coniugi dichiarino di voler escludere l'immobile dalla comunione dei beni.
Il bene sarà parimenti escluso dalla disciplina propria della comunione legale qualora sia stato acquistato dagli stessi prima della celebrazione del matrimonio, o comunque prima dell'instaurazione del regime di comunione legale. Da sottolineare è la circostanza che in caso di immobile ereditato, lo stesso non cadrà in comunione ma risulterà di proprietà esclusiva del coniuge successo al de cuius.
Nel caso di convivenza more uxorio il bene acquistato dai partner congiuntamente sarà soggetto alle regole proprie della comunione ordinaria, essendo
una comunione volontaria che si realizza per volontà della parti, che come in questo caso acquistano insieme un bene.
Vi sono molte differenze tra la disciplina propria della comunione ordinaria e quella relativa alla comunione legale, prima tra tutte la fonte, che in caso di comunione legale è sempre e solo la legge, mentre per quella ordinaria può essere anche la volontà delle parti. Anche in relazione alle quote vi sono delle differenze, in quanto solo in caso di comunione ordinaria le quote possono essere diseguali; al contrario, nella comunione legale le quote sono uguali, come si evince dal combinato disposto dell'art. 194 c.c., che stabilisce che in caso di divisione dei beni della comunione, venga suddiviso in parti uguali l'attivo e il passivo, e dell'art. 210 c.c., che nel disciplinare la possibilità di apportare delle modifiche convenzionali al regime di comunione dei beni, espressamente stabilisce che la previsione di uguaglianza delle quote non è derogabile. Tra i due regimi si possono rilevare altre differenze in relazione, ad esempio all'amministrazione e alla possibilità di disporre del bene.

Per quanto riguarda il nostro ambito di interesse, le differenti discipline vengono in rilievo soprattutto in sede di divisione giudiziale della casa familiare.
Qualora la casa familiare sia soggetta alle regole della comproprietà ordinaria, come stabilito all'art. 1111 c.c., uno dei due coniugi potrà chiedere in ogni momento lo scioglimento della comunione; anche in caso di rifiuto di scioglimento da parte dell'altro coniuge potrà aversi lo scioglimento della comunione, in quanto la domanda potrà essere rivolta al giudice, che ordinerà lo scioglimento e procederà alla divisione. Invece, nel caso di comunione legale, ex art. 191 c.c., lo scioglimento della stessa avviene solo in casi tassativi, e per quanto riguarda il nostro ambito di interesse, rilevano l'annullamento, lo scioglimento del matrimonio, la cessazione degli effetti civili del matrimonio e la separazione personale dei coniugi. I coniugi, o meglio gli ex coniugi, potranno procedere allo scioglimento della comunione e alla relativa divisione della casa familiare solo dopo il passaggio in giudicato della sentenza di annullamento, di divorzio, di separazione o con l'omologazione della separazione consensuale. Divisione non automatica, ma che deve essere proposta dagli interessati.
La possibilità di chiedere la divisione dell'immobile adibito a casa familiare quando questo sia stato oggetto di un provvedimento del giudice che ne attribuiva il godimento ad uno dei due genitori deve mediare tra i vari interessi coinvolti nella vicenda: l'interesse primario dei figli a non venire pregiudicati dalla divisione e perdere la possibilità di abitare la casa familiare, il centro degli affetti e delle proprie abitudini, e l'interesse del genitore non assegnatario a non vedere paralizzato il proprio bene.
In un primo momento la giurisprudenza negava la possibilità di divisione dell'immobile adibito a casa familiare e oggetto del provvedimento di assegnazione. Successivamente con l'entrata in vigore della legge sul divorzio che prevedeva la possibilità di opporre il provvedimento di assegnazione entro il novennio dall'emanazione e oltre i nove anni a seguito di trascrizione, e dopo la pronuncia della Corte Costituzionale n. 454 del 1989, che estendeva questa possibilità anche in caso di separazione, la giurisprudenza mutò il proprio orientamento consentendo la domanda di divisione della casa familiare. La possibilità di divisione veniva garantita dal fatto che i due giudizi e i relativi presupposti risiedevano su piani diversi; il provvedimento di assegnazione della casa familiare era indipendente rispetto alle vicende che riguardavano la proprietà dell'immobile, soprattutto per il fatto che il coniuge assegnatario poteva opporre il provvedimento di assegnazione al titolare del diritto di proprietà. Il mutamento nella titolarità della proprietà dell'immobile non incideva sul provvedimento in sede di separazione o divorzio, non venendo così calpestati gli interessi della prole e del genitore affidatario in caso di divisione dell'immobile.

In una recente sentenza la Corte di Cassazione affronta il problema relativo alla decurtazione del valore del bene per il fatto di essere oggetto di assegnazione, a seguito della domanda di divisione dell'immobile.
Nel caso di specie la moglie citava in giudizio il marito al fine di procedere alla divisione del patrimonio comune, di accertare la sua qualità di proprietaria
esclusiva in relazione ad un appartamento e di condannare il marito al pagamento della spese sostenute dell'attrice per la conservazione, manutenzione e gestione dei beni comuni. Il marito contestando la stima effettuata dal CTU e altre questioni di tenore meramente economico non si opponeva alla divisione del patrimonio. Da sottolineare è che in sede di separazione era stato attribuito alla moglie il godimento della casa familiare.
Di particolare interesse per la nostra trattazione è la contestazione da parte del marito della decurtazione del 30% dal valore del bene immobile per essere stato in sede di separazione assegnato alla moglie. Il ricorrente contestava detta statuizione per due ordini di motivi: in primo luogo riteneva il provvedimento emesso in sede di separazione ingiustificato e illegittimo per il fatto che detta assegnazione non era giustificata da esigenze di tutela della prole in quanto non vi erano figli e nemmeno da ragioni di ordine economico. Inoltre, il ricorrente a sostegno della proprie ragioni affermava che si trattava di un diritto di godimento che non costituiva diritto patrimoniale. Tale diritto di godimento incontrava il suo naturale limite e cessazione di efficacia al momento della divisione dei beni stessi, per effetto della quale nella quota di proprietà del coniuge confluisce e si annulla il relativo diritto di godimento esclusivo. La Corte non condivideva le ragioni poste a fondamento del ricorso da parte del ricorrente, in quanto, ad avviso dei giudici di legittimità, l'assegnazione della casa familiare ad uno dei due coniugi, che non fosse proprietario esclusivo, instaurava un vincolo che oggettivamente comportava una decurtazione del valore della proprietà, totalitaria o parziaria di cui fosse titolare l'altro coniuge, il quale da quel vincolo rimaneva astretto, come i suoi eventuali aventi causa, fino a quando il provvedimento non fosse modificato. Premettendo ciò, la Corte riteneva corretto giuridicamente tenere conto in sede di divisione di tale decurtazione, indipendentemente dal fatto che il bene venisse attribuito in piena proprietà all'uno o all'altro coniuge, o posto in vendita, nel caso di non frazionabilità in natura del patrimonio comune.
Come evidenziato dalla dottrina, la diminuzione di valore dell'immobile è sicuramente prospettabile quando, ai fini dello scioglimento della comunione, l'immobile venga posto in vendita, oppure attribuito al coniuge non assegnatario, posto che il provvedimento di assegnazione della casa familiare limita i diritti di godimento dei terzi non assegnatari. Diversamente non si può sostenere una decurtazione del valore dell'immobile quando lo stesso sia attribuito al coniuge assegnatario. Quest'ultimo è il beneficiario del provvedimento di assegnazione, e non il destinatario del vincolo, con la conseguenza che una volta che gli sia stata attribuita la proprietà del bene, egli potrà disporre dell'immobile a valore pieno, senza scontare la limitazione e la relativa decurtazione del valore che sconterebbero l'altro coniuge o il terzo.
Tali considerazioni emerse in dottrina trovano l'avallo in una precedente sentenza della Corte di Cassazione. In quella occasione la Corte ha ritenuto che l'assegnazione della casa familiare, di cui i coniugi siano comproprietari, al coniuge affidatario dei figli non ha più ragion d'essere e che il diritto di abitazione derivato viene meno nel momento in cui il coniuge, cui la casa sia stata assegnata, ne chieda l'attribuzione in proprietà in sede di divisione della comunione, acquisendo attraverso l'attribuzione anche la quota dell'altro coniuge. A questa conclusione, ovvia, era giunta la Corte in base alla considerazione che l'attribuzione del diritto di proprietà assorbe il diritto scaturente dall'assegnazione della casa familiare a seguito della crisi familiare.
Oltre alla possibilità di attribuire la proprietà esclusiva ad uno dei coniugi, o di vendere il bene per poi ripartirne il ricavato, vi è la possibilità in caso di casa molto grande di procedere alla divisione in natura dell'immobile. Tale possibilità è stata ammessa dalla Corte che stabilì il principio per cui il giudice può, se l'immobile adibito a casa familiare è così grande da poter essere frazionato senza eccessivi lavori edili di trasformazione e se è tale da consentire, a seguito di detto frazionamento, l'uso e l'attitudine a rispondere ai bisogni del genitore affidatario e della prole, procedere con il frazionamento dello stesso. In questo caso si potrebbero evitare i problemi derivanti dalla decurtazione o meno del valore dell'immobile a causa del provvedimento di assegnazione della casa familiare a favore di uno dei coniugi.
L'immobile adibito a casa familiare oltre che essere detenuto in ragione di un diritto reale può esser oggetto di un contratto di locazione o di comodato.