L'impatto delle valutazioni delle garanzie immobiliari sui requisiti patrimoniali delle banche

Analogamente alla best practice del settore finanziario, anche in tema di valutazioni immobiliari il metodo finanziario consiste nell'attualizzazione dei flussi di cassa futuri generati da un determinato asset. In questo caso il bene in questione è un immobile ed i flussi di cassa che esso può generare derivano dai canoni di locazione o dalla vendita dell'immobile stesso o di parte di esso. Le caratteristiche specifiche più rilevanti di questo tipo di investimento sono:

• la durata relativamente più lunga rispetto agli altri tipi di investimenti che in genere supera i 10 anni. Per questo motivo risulta anche più difficile stimare i flussi di cassa più lontani nel tempo;

• la scarsa liquidità del bene trattato e la mancanza di un mercato efficiente come quello azionario;

• gli alti costi di transazione che non permettono compravendite veloci ed immediate.

Il valore di mercato di un immobile si determina quindi come somma dei flussi di cassa futuri attualizzati ad un tasso che rappresenta il costo opportunità del capitale. Tale tasso consiste nel rendimento che si otterrebbe con il miglior investimento alternativo a parità di rischio. Siccome il rischio di un investimento di questo tipo dipende solamente dall'immobile, il costo opportunità del capitale è legato esclusivamente all'immobile stesso e non al soggetto che effettua l'investimento.
La determinazione dei flussi di cassa futuri, stimati in un piano con orizzonte temporale generalmente di 10 anni, deriva dalla differenza tra flussi in entrata e flussi in uscita. I primi, come detto, sono costituiti soprattutto dagli introiti derivanti dalla locazione e sono il punto di partenza per determinare il valore finale dell'immobile. I secondi invece sono essenzialmente rappresentati dai costi che il proprietario dell'immobile deve sostenere direttamente. Questi consistono in spese operative, spese di manutenzione straordinaria, ristrutturazioni, assicurazioni e tasse di proprietà. Inoltre, al fine di una valutazione più realistica dei flussi di cassa futuri, si imputa come costo prudenziale anche la parte di tempo in cui l'immobile o parte di esso potrebbe risultare sfitto e quindi infruttifero. Questa viene calcolata come percentuale del ricavo totale potenziale dell'immobile per ogni anno. A fine piano, analogamente al calcolo del Terminal Value in sede di valutazione d'azienda, si stima il valore di rivendita dell'immobile che costituirà quindi un ulteriore flusso in entrata da attualizzare e sommare a quelli ottenuti precedentemente. Questo passaggio viene generalmente svolto mediante il metodo della capitalizzazione diretta che consiste nel dividere il canone di mercato annuo atteso per il saggio di capitalizzazione. Questo saggio è una grandezza che deriva dal rapporto tra canone di mercato e prezzo di un immobile e viene calcolato come media dei saggi di un campione di immobili comparabili presenti sul mercato.
Il metodo finanziario è più adatto alla valutazione degli immobili che generano considerevoli flussi di cassa nel corso del tempo. Rientrano in questa categoria gli immobili ad uso commerciale contenenti più unità atte ad essere cedute in locazione o condomini contenenti varie unità abitative. In ogni caso anche se il perito utilizza il metodo finanziario è comunque auspicabile che i risultati ottenuti vengano confrontati con quelli ottenuti mediante il metodo del confronto di mercato al fine di verificare la coerenza dei risultati ottenuti con i prezzi che effettivamente possono essere spuntati in caso di vendita.