Brokerage immobiliare e bias euristici nelle decisioni d'investimento

Con l’espressione economia/finanza comportamentale s’intende lo studio del comportamento degli operatori sui mercati, abbracciando una prospettiva che privilegia l’analisi e la descrizione dei fattori psicologici individuali ed interpersonali implicati nei vari processi decisionali.

Partendo da questa premessa è facile prevedere che questa disciplina scientifica si sia progressivamente allontanata dalle ipotesi tradizionali della teoria normativa della decisione, tentando sempre più di arrivare a spiegare e, quindi, interpretare fenomeni non razionali, frequentemente manifestati dagli stessi operatori del settore immobiliare.

Dal punto di vista storico l’economia/finanza comportamentale non nasce né si sviluppa come una singola teoria organica, ma sono i contributi di diverse scuole di pensiero a contribuire al suo sviluppo e alla sua evoluzione teorica. L’economia/finanza comportamentale si sviluppa dagli anni cinquanta come ramificazione della teoria normativa della decisione: la teoria dell’utilità attesa.

Nel corso degli anni, tuttavia, diversi studi sperimentali hanno evidenziato come gli individui non agiscono seguendo i principi economici razionali proposti dalla suddetta teoria, ma sono influenzati da altre tipologie di variabili, come le: - formato di presentazione delle informazioni; - incompletezza informativa; - esperienze passate; - contesto; - credenze.

Dalla metà degli anni settanta sono emerse diverse possibili spiegazioni teorico/applicative, il cui risultato è stato quello di dare al settore dell’economia/finanza comportamentale la visibilità sufficiente negli ambienti accademici per essere considerata a pieno titolo una teoria e potersi definitivamente discostare dagli assiomi e postulati della teoria normativa.

Il merito di questa evoluzione va indubbiamente attribuita ai professori di psicologia Amos Tversky e Daniel Kahneman, i quali nel 1979 presentano alla rivista Econometrica un articolo che è riuscito, grazie alle sue idee innovative ed all’accuratezza sperimentale degli esperimenti condotti, a far cambiare opinione circa la validità del modello interpretativo neoclassico fondato sui concetti di razionalità e massimizzazione.

In questo fondamentale articolo per l’economia/finanza comportamentale si sviluppa l’analisi critica della teoria dell’utilità attesa, e si perviene alla formulazione di una nuova teoria descrittiva, e non più normativa com’era la teoria neoclassica: la prospect theory. Essa, infatti, ha l’esplicito obiettivo di fornire una descrizione accurata ed aderente alla realtà dei comportamenti che gli individui manifestano in circostanze rischiose, quali gli investimenti immobiliari.