Crescita e tassazione del mercato immobiliare

Il settore immobiliare ha un ruolo fondamentale per l'evoluzione dell'attività produttiva e per la stabilità dei mercati finanziari.
Lo riflette infatti l'ampiezza delle sue dimensioni. In Italia il ramo immobiliare rappresenta 1/5 del PIL e le attività immobiliari compongono il 60% della ricchezza delle famiglie. Il credito concesso al settore (mutui, prestiti alle imprese di costruzione e ai servizi connessi) è 1/3 degli impieghi bancari totali e l'immobile costituisce la maggior componente delle garanzie reali sui crediti.
L'acquisto della casa è il primo motivo di indebitamento di una famiglia. Risaltano inoltre le caratteristiche tipiche degli immobili che svolgono contemporaneamente la funzione di bene di consumo e di investimento.
Il mercato immobiliare influisce sull'attività economica mediante vari canali.
Variazioni del valore degli immobili si riflettono sull'accumulazione di capitale sia nel comparto delle costruzioni, alterando la resa degli investimenti, sia nel resto dell'economia, laddove si accompagni a cambiamenti nelle condizioni di accesso al credito. Nondimeno, un peggioramento del ciclo immobiliare, data l'avversione delle famiglie a voler vendere la propria casa, viene riassorbito mediante un calo delle compravendite e dell'investimento in nuove costruzioni, invece che dai corsi immobiliari.
Il sistema finanziario è anch'esso esposto all'evoluzione del mercato immobiliare. Il principale canale di trasmissione è la variazione del valore delle garanzie bancarie dovuta ai corsi immobiliari che si riflette sia sul costo e sulla disponibilità del credito sia sulla virtuosità dell'attivo delle banche. Conseguenze rilevanti discendono anche dal legame tra i prezzi degli immobili e la capacità di onorare il servizio del debito da parte delle imprese di costruzioni.
L'esperienza storica evidenzia come le fluttuazioni delle quotazioni degli immobili possono ripercuotersi sulla validità degli intermediari creditizi e sull'intero sistema finanziario. Le crisi più nere dell'ultimo ventennio, come le crisi bancarie dei paesi nord europei nei primi anni ‘90, delle economie del sud est asiatico nel ‘97 e del Giappone, sono state peggiorate dagli effetti che le oscillazioni dei prezzi degli immobili hanno provocato sui bilanci bancari. In anni più recenti, lo sviluppo nel mercato dei mutui immobiliari e negli strumenti finanziari ha ampliato l'esposizione del sistema finanziario al ciclo immobiliare.
La crisi globale che ci ha colpito dalla seconda metà del 2007 ha alla sua base la sopravvalutazione e successiva perdita di valore degli immobili negli Stati Uniti e in altri paesi.