I portafogli immobiliari: sconto di portafoglio e leva finanziaria

Analisi della diretta influenza dei principali fattori finanziari sulle operazioni di portafoglio in ambito Real Estate quali lo sconto di portafoglio e la leva finanziaria, nonché le scelte strategiche attuabili in fase di dismissione/acquisizione dello stesso, seguendo, ove presente, la market practice internazionale (sia dal lato teorico che da quello pratico suggerendo specifici modelli di analisi).
Lo studio è ambientato nel panorama immobiliare europeo e nasce dall’esperienza personale maturata da un “punto d’osservazione privilegiato” in qualità di consulente ed analista Real Estate per soggetti istituzionali coinvolti in prima persona in operazioni immobiliari di particolare rilevanza internazionale, nonché tramite approfondimenti svolti in Italia ed all’estero e l’avallo di esperti del settore.
Attraverso un graduale processo di analisi degli aspetti caratterizzanti i Portafogli Immobiliari (provenienza, diversificazione, asset allocation, asset class, performance, ...), e pertanto degli assets immobiliari ad essi afferenti (location, tipologia, consistenze, vacancy, ...), vengono analizzate le strategie perseguibili in ottica di dismissione di un patrimonio immobiliare a seconda delle diverse finalità.
L’argomento viene trattato con particolare attenzione (i) allo “sconto di portafoglio” applicabile in seno ad un’acquisizione “in blocco” di un portafoglio immobiliare, adottato come case-study, e (ii) alla determinazione dell’IRR e del ROE derivante dall’operazione di vendita frazionata degli immobili (Asset by Asset) sulla base delle diverse strutture finanziarie ipotizzabili, analizzato l’effetto positivo (o negativo) del ricorso all’indebitamento (leverage) e rischi&strategie da tener conto nel processo di analisi dell’investimento.
La tesi permette di formulare riflessioni sulla teoria di Modigliani & Miller, sulla ricerca del punto di “ottimo” secondo “The Trade-Off Theory”, sull’adozione di analisi statistiche “Monte Carlo” per la definizione delle probabilità di default dei tenants oltre che a suggerire modelli pratici, nell’ambito del Real Estate, per la determinazione dei principali indici economici (ROE, ROI, IRR, COVERAGE,...), dello sconto di portafoglio, e per la redazione di Mortgage payment schedules.
Tale studio nasce con l’avallo di vari esperti del settore, nonché cari amici, operanti presso varie delle principali società attive nel panorama immobiliare italiano ed europeo.