I diritti reali su cosa altrui

Definizione del diritto reale su cosa altrui

Presuppongono che altri sia il proprietario della cosa sulla quale si esercitano tali diritti (diritti reali minori), limitano le facoltà spettanti sulla cosa al proprietario permettendo di conseguenza che determinate facoltà possono essere esercitate da persone diverse dal proprietario. Possono coesistere su una medesima cosa più diritti reali minori e permangono nonostante il mutamento della persona del proprietario, seguono la cosa nella sua circolazione. A differenze dei diritti personali di godimento, godono di una protezione non solo come diritto, ma anche come potere di fatto sulla cosa, difeso con le azioni possessorie. Sono 6 e i privati non possono crearne altri.
Diritto di superficie
È il diritto di edificare e di mantenere sul suolo o nel sottosuolo altrui una propria costruzione(ciò è diverso all’accessione perché in tal caso vi è un contratto tra proprietario del suolo e superficiario). In questo caso il 1° resta proprietario del suolo mentre il 2° ha la proprietà della costruzione (proprietà superficiaria) e il diritto di superficie del suolo che può essere costituito a tempo determinato x cui, una volta scaduto il termine, il diritto di superficie si estingue e riprende vigore il diritto di accessione. Non è consentito il diritto di superficie x le piantagioni: esse appartengono al proprietario del suolo.

L’usufrutto, l’uso, l’abitazione

È quel diritto che attribuisce ad un soggetto di abitare la cosa altrui e trarne i frutti, rispettandone però la destinazione economica (es. se ha ad oggetto la produzione di scarpe non può modificare il proprio settore trasformandolo in centro fitness). Il proprietario conserva la facoltà di disporre della cosa x es. vendendola-> chi compera però acquista una cosa gravata dall’altrui usufrutto, fino al termine di scadenza di questo. Spese e imposte sono ripartite fra proprietario e usufruttario: al 1° competono le spese straordinarie, al 2° quelle x l’ordinaria manutenzione; il 1° paga le imposte che gravano sulla proprietà, il 2° sul reddito.
Durata: l’usufrutto non può durare, se l’usufruttario è una persona fisica, oltre la vita dell’usufruttario; se è una persona giuridica, oltre 30 anni (se ceduto da un usufruttario ad un altro scade alla morte del suo 1° titolare.
L’usufrutto può essere: volontario-> costituito x contratto o x testamento; legale-> costituito dalla legge, indip. dalla volontà degli interessati.
L’usufrutto può anche avere x oggetto cose fungibili, come somme di denaro-> QUASI USUFRUTTO, l’usufruttario dovrà restituire non le stesse cose a suo tempo ricevute ma una somma equivalente.
Uso: differente dall’usufrutto solo x la limitata misura di godimento della cosa, ossia l’usuario ha il diritto di servirsi di un bene e di raccogliere i frutti limitatamente ai propri bisogni (nel caso sia fruttifero), mentre al proprietario spettano i frutti che eccedono questa misura.
Abitazione: è il diritto reale di abitare in una casa di proprietà altrui limitatamente ai propri bisogni.
Né l’uso né l’abitazione consentono di cedere il diritto o di dare in locazione la cosa.

L’enfiteusi

È un diritto perpetuo, o se previsto un termine, di durata non inferiore ai 20 anni-> può essere ceduto o trasmesso agli eredi. Ha x oggetto fondi rustici e urbani. Su tale fondo l’enfiteuta ha la stessa facoltà di godimento che spetta ad un proprietario ma con 2 obblighi:
- Migliorare il fondo
- Pagare al proprietario un canone periodico.
Funzione: permettere al proprietario di ricavare un guadagno senza provvedere allo sfruttamento di suolo, permettere al coltivatore di acquistare, con il reddito ricavato dalla coltivazione, il fondo stesso.
Diritto di affrancazione: il coltivatore ha la facoltà di acquistare la proprietà del fondo pagando al concedente (che non può dire di no) una somma pari alla capitalizzazione del canone annuo (canone annuo per 15). Al concedente spetta il diritto di domandare al giudice la devoluzione del fondo, ossia l’estinzione del diritto di enfiteusi se non adempie all’obbligo di migliorare il fondo e se non paga 2 canoni annui.

Le servitù prediali

La servitù consiste in un peso imposto su di un fondo, detto servente, x l’utilità di un altro fondo, detto dominante, appartenente ad un proprietario diverso. Il peso imposto sul fondo servente consiste in una limitazione posta al potere di utilizzare il fondo servente da parte del suo proprietario. Le servitù vengono classificate in:
- Servitù positive: sono quelle che permettono al proprietario del fondo dominante forme di diretta utilizzazione del fondo servente.
- Servitù negative: sono quelle che consistono in un obbligo di non fare del proprietario del fondo servente.
- Servitù continue in cui non è necessaria l’opera dell’uomo, mentre alle servitù discontinue si.
- Servitù apparenti se sul fondo servente esistono opere visibili e permanenti, destinate al servizio del fondo dominante (non apparenti).
La servitù può essere volontaria (x contratto, x testamento), o coattiva, nei casi in cui la legge riconosce al proprietario di un fondo, tenuto conto delle specifiche circostanze, il diritto di ottenere una servitù dal proprietario di un altro fondo.
I diritti alla costituzione coattiva della servitù sono previsti dalla legge nei casi di:
- Acquedotto coattivo: servitù di far passare acque attraverso il fondo altrui x soddisfare il bisogno d’acqua del proprio fondo.
- Passaggio coattivo: servitù di passaggio sul fondo altrui che spetta al proprietario del cosiddetto fondo intercluso (che non ha un accesso diretto sulla strada pubblica).
- Elettrodotto coattivo (acquedotto pubblico, metanodotto, oleodotto,linee telefoniche): servitù che spetta all’ente su tutti i fondi che sono situati lungo il percorso x es. della linea elettrica.
Estinzione della servitù: rinuncia del titolare, confusione (quando il titolare del fondo dominante diviene titolare del fondo servente), prescrizione estintiva di 20 anni.

Gli oneri reali

Sono obblighi accessori alla titolarità di un diritto reale e gravano perciò sul titolare del diritto reale. Sono i pesi che gravano su un immobile e che consistono in una prestazione di fare o di dare imposta, a vantaggio altrui, a chi sia proprietario o titolare di altro diritto reale sull’immobile (es. obbligo dell’enfiteuta di migliorare il fondo).