Il mercato delle abitazioni: modelli teorici ed un'applicazione econometrica sui prezzi in Italia

Scopo della tesi è quello di costruire un modello macroeconomico in grado di spiegare a livello nazionale la variazione dei prezzi reali riscontratisi nel mercato italiano delle abitazioni, nuove ed usate, durante gli anni ’80 e ’90.
Nel primo capitolo il mercato italiano delle abitazioni è posto a confronto con quello della Gran Bretagna, degli Stati Uniti e della Germania. Dopo una breve descrizione dell’andamento dei prezzi, l’attenzione viene concentrata sul sistema del credito e sull’imposizione fiscale gravante sugli immobili nei paesi esaminati.
Successivamente (secondo capitolo) è illustrata l’evoluzione dei modelli teorici, sia di tipo microeconomico, sia di tipo macroeconomico, che sono stati elaborati nella letteratura economica per descrivere la domanda e/o l’offerta di abitazioni.
I dati disponibili sui prezzi e sulle compravendite immobiliari per l’Italia e per le principali città italiane hanno costituito l’oggetto di un’analisi descrittiva nel terzo capitolo.
La forma econometrica impiegata nel quarto capitolo per spiegare la variazione dei prezzi immobiliari è quella di un modello di correzione dell’errore (ECM: Error Correction Model). Ciò significa che le variabili esplicative considerate nei livelli consentono di individuare la relazione di lungo periodo che guida i prezzi reali. Le variabili espresse nelle differenze prime contribuiscono invece a determinare gli aggiustamenti di breve periodo che caratterizzano la dinamica dei prezzi.
Nel lungo periodo i prezzi si possono interpretare come una funzione dell’eccesso di domanda immobiliare: essa, considerata al valore verificatosi al tempo t-1, contribuisce cioè a spiegare la variazione dei prezzi al tempo t. Se da una parte un eccesso di domanda positivo rappresenta la causa di un incremento, dall’altra parte un eccesso di domanda negativo (ossia un eccesso di offerta) determina una riduzione futura dei prezzi di mercato.
Per spiegare l’andamento della domanda un ruolo di primo piano va certamente assegnato alle disponibilità economiche e finanziarie degli acquirenti. Una variabile sufficientemente adatta per esprimere questo fattore può essere costituita da una misura del reddito permanente. Questa è stata calcolata come una media dei termini ritardati del reddito disponibile netto del settore privato, aggiustato secondo la correzione hicksiana.
Lo stock delle abitazioni è indicato dalla letteratura economica come la variabile in grado di rappresentare l’offerta. Poiché i dati ufficiali sugli alloggi esistenti (per unità e per superficie) sono desumibili soltanto dai censimenti demografici, i valori intercensuari sono stati stimati con un procedimento fondato sulla trasformazione degli investimenti residenziali in nuove abitazioni (Banca d’Italia, (1986)).
Sono presentate due versioni del modello di eccesso di domanda. Nella prima versione si è cercata una relazione tra i prezzi reali al metro quadrato, il reddito privato pro capite e la superficie delle abitazioni.
Nella seconda versione si è considerata la serie dei prezzi reali delle abitazioni di dimensione media (prezzi al mq. per superficie media degli immobili residenziali). Ad essa sono state affiancate le serie storiche del reddito per unità familiare e del numero di abitazioni.