Dezmembramintele dreptului de proprietate

 2
dispozitia ramâne la nudul proprietar, iar celelalte doua atribute apartin titularulul dreptului real 
constituit. 
 Prin aceasta separare nu se desfiinteaza dreptul de proprietate, dezmembramintele fiind 
compatibile numai cu acest drept. 
 
 1. Aspecte istorice. In dreptul roman, jura in re, denumite apoi jura in re aliena, erau 
drepturile constituite cu privire la bunul altei persoane. Altfel spus, titularul unui asemenea drept nu 
era proprietarul bunului. Servitutile constituiau cea mai importanta categorie de jura in re aliena, 
fiind clasificate in servituti prediale si servituti personale
2
. Servitutile prediale erau constituite in 
favoarea unei persoane ca proprietara a unui imobil in calitate de fond dominant, in timp ce servitutile 
personale erau constituite in favoarea unei persoane independent de calitate acesteia de proprietara a 
unui imobil. In categoria servitutilor personale erau incluse dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul 
de abitatie si serviciilor sclavilor (operae servorum). 
 In legatura cu servitutile a aparut notiunea de possessio juris, distincta de posesia propriu-zisa 
(possessio, possessio corporis), facandu-se distinctia intre posesia drepturilor ca bunuri incorporale si 
posesia bunurilor corporale. În realitate,  possessio juris era doar o intuitie juridica a posesiei ca stare 
de fapt corespunzatoare dezmembramintelor dreptului de proprietate, avand insa ca obiect tot un bun 
corporal
3
. 
 
 2. Conceptul modern de dezmembraminte ale dreptului de proprietate privata. In dreptul 
modern insa, drepturile asupra bunului altuia au inceput sa fie privite nu numai in relatie cu bunul 
care forma obiectul dreptului de proprietate al altei persoane, ci in relatia directa cu dreptul de 
proprietate respectiv. Aceasta noua perspectiva a condus la notiunea de dezmembraminte ale 
dreptului de proprietate privata. Drepturile reale asupra bunului altuia, jura in re aliena, sunt 
rezultatul dezmembrarii atributelor care intra in continutul juridic al dreptului de proprietate. Cu 
privire la acelasi bun se exercita mai multe drepturi reale. 
 Dreptul de proprietate, ca drept complet, care include in continutul sau juridic plenitudinea 
atributelor posesiei, folosintei si dispozitiei, este divizat in mai multe drepturi reale. Fiecare dintre 
                                                 
2
 Pe langa servitutile personale si servitutile prediale, mai erau considerate jura in re aliena dreptul de 
emfiteoza, dreptul de superficie, dreptul de gaj si dreptul de ipoteca  a se vedea P.F. Girard, Manuel 
elementaire de droit romain, Artur rousseau Editeur, Paris, 1906,  p. 354. 
3
 Pentru aceasta problema, a se vedea  V. Stoica, Drept civi. Drepurile reale principale, vol I, Ed. Humanitas, 
2004, indice  nr. 50, 54 si 57. 
 3
aceste drepturi reale include in continutul sau juridic unele dintre atributele care formau continutul 
juridic al dreptului de proprietate initial. 
 Proprietarul initial pastreaza intotdeauna o parte din atributele dreptului de proprietate. El se 
infatiseaza, de regula ca fiind proprietar. Aceasta idee exprima lipsirea proprietarulul de dreptul de 
folosinta asupra bunului. Altfel spus, de regula, atributele usus si fructus, reunite in prerogativa mai 
generala a folosintei, sunt transferate catre unul sau altul dintre titularii dezmembramintelor 
constituite. Totuşi, in cazul servituţilor, chiar si atunci când acestea sunt veritabile dezmembraminte 
ale dreptului de proprietate, proprietarul fondului aservit poate fi privit ca nud proprietar numai    
intr-un sens foarte general. Intr-adevar, in acest caz, ca urmare a particularitatilor dreptului de 
servitute, proprietarul fondului aservit este lipsit de unele atribute ale dreptuiui sau de proprietate, dar 
numai in legatura cu o parte din bunul sau, mai mult, uneori, titularul fondului aservit nu este lipsit in 
totalitate de aceste atribute, el având dreptul sa exercite  in comun cu titularul fondulul dominant. 
 Deşi, de obicei, descrierea dezmembramintelor se face prin menţionarea separarii folosinţei 
(usus si fructus) din  continutul juridic al dreptului de proprietate privata, aceasta descriere este 
incompleta si imprecisa. 
 Este incompleta pentru ca, in aceasta viziune, atributul posesiei ca element de drept (jus 
possidendi) ar ramâne in totalitate la nudul proprietar. Or o asemenea concluzie ar fi eronata. Jus 
possidendi este el însuşi divizat între nudul proprietar si titularul dezmembramantului. Nudul 
proprietar pastreaza dreptul de a-si apropria lucrul, precum si dreptul de a stapâni lucrul, dar, in acest 
ultim caz, doar in calitate de nud proprietar, iar titularul dezmembramantului dobandeşte dreptul de a 
stapâni si el bunul, dar nu ca proprietar, ci ca titular al dezmembramantului respectiv. Asadar, dintre 
cele doua elemente care definesc jus possidendi, respectiv aproprierea si stapânirea
4
, aproprierea 
ramâne integral la nudul proprietar, dar stapânirea se împarte între acesta si tituarul 
dezmembramantului constituit. Ca urmare, orice dezmembramant al dreptului de proprietate include, 
in  continutul sau juridic, atributul posesiei. Acest atribut nu se confunda cu jus possidendi care intra 
in  continutul juridic al dreptului de proprietate privata, ci constituie numai o parte din acesta, ca 
rezultat al divizarii lui între nudul proprietar si titularul dezmembramantului. 
 Este imprecisa pentru ca, desi atributul dispozitei ramân la nudul proprietar, totuşi acest 
atribut este diminuat sub un dublu aspect. Cat priveste dispozitia juridica, ea este pastrata, dar numai 
in legatura cu nuda poprietate. Adagiul nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet 
explica de ce nudul proprietar nu poate sa transmita decat dreptul de nuda  proprietate, iar 
                                                 
4
 Pentru definirea posesiei ca element de drept (jus possidendi), a se vedea V. Stoica, op. cit. indice,  nr. 119. 
 4
dobânditorul  acestui drept va fi tinut sa respecte si el dezmembramantul constituit, impreuna cu toate 
celelalte persoane care formeaza subiectul pasiv, general si nedeterminat specific oricarui drept real 
principal. Cat priveste dispozitia materiala, nudul proprietar o poate exercita, dar numai in masura in 
care nu este stânjenit exercitul dezmembramantului. Rezulta ca, prin constituirea unui 
dezmembramant, atributul dispozitiei materiale este restrâns, uneori, pâna la golirea lui de orice 
conţinut. 
 Dezmembramintele dreptului de proprietate au fost definite ca ,,drepturi reale principale 
derivate asupra bunurilor altora, opozabile tuturor, inclusiv proprietarului, care se constituie sau se 
dobandesc prin desprinderea ori limitarea unor atribute din  continutul juridic al dreptului de 
proprietate”
5
. Aceasta definiţie trebuie sa fie amendata in lumina consideratiilor facute mai sus, in 
sensul ca limitarea unor atribute din  continutul juridic al dreptului de proprietate privata nu are 
semnificaţia constituirii unor dezmembraminte. Este motivul pentru care aşa-numitele servituţi 
naturate si legale nu sunt veritabile dezmembraminte. În plus, unele servituţi constituite prin fapta 
omului sunt veritabile dezmembaminte ale dreptului de proprietate privata chiar daca anumite 
atribute ale dreptului de proprietate asupra fondulul aservit nu sunt desprinse si transmise exclusiv 
catre proprietarul fondului dominant, ci sunt exercitate in mod concurent de catre cei doi  proprietari.  
 Ca urmare, dezmembramintele dreptului de proprietate pot fi definite ca drepturi reale 
principale derivate asupra bunului altuia care se constituie sau se dobandesc prin transferarea unor 
elemente din  continutul juridic al dreptului de proprietate asupra bunului respectiv catre o alta 
persoana sau prin exercitarea concurenta a acestor elemente de catre proprietarul bunului si o alta 
persoana. 
 Astfel intelese, dezmembamintele dreptului de proprietate sunt limitate ca numar prin lege. 
Intr-adevar, toate drepturile reale, deci si dezmembramintele dreptului de proprietate privata, au 
aceasta caracteristica. 
 Dezmembramintele sunt incompatibile cu dreptul de proprietate publica. Aceasta concluzie se 
întemeiaza pe dispoziţiile art. 136, alin. 4 din Constituţie, care precizeaza in mod limitativ modurile 
de exercitare a dreptului de proprietate publica, precum si pe caracterul de drept privat al 
reglementarii acestor drepturi reale principale, care nu poate deroga de la regimul de drept public al 
dreptului de proprietate publica. Împrejurarea ca in art. 13, alin. 1 din Legea nr. 213/1998 nu se face 
diferenţa între servituţile naturale si legale, pe de o parte, si servituţile constituite prin fapta omului, 
                                                 
5
 C.Stanescu, C. Birsan, Drept civil. Teoria generala a drepturilor reale, Universitatea din Bucuresti, 1980, p. 
224.In acelasi sens, a se vedea E. Chelaru, Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Editura ALL Beck, 
Bucuresti 2000, p. 156. L.Pop. Dreptul de proprietate si dezmembramintele sale, Editura Lumina Lex, 
Bucuresti, 2001, p. 158. 
 5
pe de alta parte, nu este relevanta. Textul precizeaza insa foarte clar ca servituţile asupra bunurilor 
din domeniul public trebuie sa fie compatibile cu uzul sau interesul public caruia îi sunt destinate 
bunurile afectate. Altfel spus, distincţia la care obliga acest text nu este aceea dintre servituţile legale 
si naturale pe de o parte, si servituţile stabilite prin fapta omului, pe de alta parte, ci distincţia dintre 
servituţile care sunt veritabile dezmembraminte ale dreptului de proprietate si servituţile care sunt 
simple limite de exercitare a acestui drept. Numai servituţile din ultima categorie, indiferent de 
izvorul lor, fie el si fapta omului, sunt compatibile cu dreptul de proprietate publica. O alta 
interpretare ar fi in contradicţie cu dispoziţiile art. 136, alin. 4 din Constituţie. 
 
 3. Dezmembraminte in sens restrâns si dezmembrâminte in sens larg. Dezmembramintele             
propriu-zise ale dreptului de proprietate privata sunt: dreptul uzufruct, dreptul de uz, dreptul de 
abitaţie, dreptul de servitute si dreptul de superficie
6
. În sens larg, nuda proprietate poate fi privita si 
ea ca un dezmembramant al dreptului de proprietate privata, intrucat  continutul sau juridic este tot 
rezultatul separarii atributelor dreptului de proprietate iniţial.  Continutul juridic al nudei proprietaţi 
nu se confunda cu acela al dreptului de proprietate, înţeles ca drept absolut, exclusiv si perpetuu. 
Totuşi, nuda proprietate ramâne numai in sens larg un dezmembramânt al dreptului de proprietate, 
deoarece, spre deosebire de dezmembramintele propriu-zise, ea pastreaza aptitudinea reîntregirii 
tuturor atributelor care au format obiectul separarii, deci aptitudinea transformarii in drept de 
proprietate privata ca drept absout, exclusiv si perpetuu. Altfel spus, nuda proprietate rezultata in 
urma dezmembrarii dreptului de proprietate iniţial pastreaza caracterul perpetuitaţii in acest înteles 
specific, care îngaduie  reîntregirea dreptului iniţial dupa încetarea dezmembramintelor. 
  
  4. Corelaţia dintre dezmembramintele dreptului de proprietate privata si posesia ca stare de 
fapt. Ca urmare a dezmembrarii dreptului de proprietate privata se modifica in configuraţia posesiei 
ca stare de fapt. Posesia, inteleasa ca manifestare exterioara, ca obiectivare a tuturor atributelor 
dreptului de proprietate privata, este inlocuita cu o posesie privita ca manifestare exterioara, ca 
obiectivare a atributelor care ramân in  continutul juridic al nudei proprietaţi si cu o posesie care 
reprezinta obiectivarea atributelor unuia sau altuia dintre dezmembramintele  propriu-zise. Aceasta 
noua realitate juridica este importanta pentru a înţelege modul in care se produc efectele juridice ale 
                                                 
6
In aceasta acceptie, este justificata opinia potrivit careia nuda proprietate nu este un dezmembamant al 
dreptului de proprietate (a se vedea E. Chelaru, op. cit., p. 158, text si nota3). 
 
 6
posesiei ca stare de fapt in raport cu fiecare dintre dezmembraminte in sens larg ale dreptului de 
proprietate. 
 
 5. Diferenţierea dezmembramintelor dreptului de proprietate privata de raporturile juridice 
obligaţionale conexe si de drepturile de creanţa, in general. Dezmembrarea dreptului de proprietate 
privata, indiferent daca rezulta dintr-un fapt juridic in sens restrans sau dintr-un act juridic, are ca 
rezultat nu numai fragmentarea dreptului iniţial de proprietate in mai multe drepturi reale, ci si 
naşterea unor raporturi juridice obligaţionale între nudul proprietar si titularul dezmembramantului. 
Neînţelegerea acestui dublu efect al dezmembrarii dreptului de proprietate privata, in planul 
drepturilor reale in planul obligaţiilor, explica, in buna masura, controversele nascute in legatura cu 
natura juridica a dezmembramintelor si includerea acestora, ca obligaţii reale, cu un sens specific, in 
sfera raporturilor juridice obligaţionale. De aceea, este necesara diferenţierea drepturilor si obligaţilor 
nudului proprietar si ale titularilor dezmembramintelor care apar ca o manifestare a  continutului 
juridic al drepturilor reale rezultate in urma fragmentarii dreptului de proprietate de drepturile de 
creanţa si obligaţiile care intra in continutul raporturilor juridice obligaţionale. În acest context, 
noţiunea de obligaţii are un sens larg, in sfera ei intrând atât raporturile juridice obligaţionale propriu-
zise, care au in  continutul lor drepturi de creanţa cât si raporturile juridice care au in  continutul lor 
drepturi potestative sau drepturi corelative unor obligaţii propter rem. 
 În general, este necesara diferenţierea dintre dezmembraminte ca drepturi reale principale si 
drepturile de creanţa. Chiar in situatia in care drepturile de creanţa au ca obiect o prestaţie referitoare 
la un anumit bun, ele pot fi privite numai într-un sens foarte general ca drepturi asupra bunului altuia. 
În realitate, in sens propriu-zis, obiectul dreptului de creanţa este prestaţia la care s-a obligat 
debitorul, chiar daca aceasta prestaţie se desfaşoara in legatura cu un anumit bun al debitorului. 
Astfel, locatarul unui imobil chiar daca are un drept de folosinţa asupra imobilului respectiv nu are un 
drept real, intrucat asigurarea acestei folosinţe nu se face in mod direct, ci in mod mediat, prin 
intermediul prestaţiei locatorului, care are ob1igaţia sa asigure pentru locatar folosinţa bunului 
închiriat
7
. 
 
   6. Posibilitatea coexistenţei mai multor dezmembraminte ale dreptului de proprietate 
privata cu privire la acelaşi bun. De regula, nu este posibila coexistenţa mai multor 
dezmembraminte ale dreptului de proprietate cu privire la acelaşi bun. Excepţia de la acesta regula se 
                                                 
7
In acest sens, a se vedea G.N. Lutescu, Teoria generala a drepturilor  reale. Teoria patrimoniului. Clasificarea 
bunurilor. Drepturile reale principale,  Bucuresti, 1947, p. 483. 
 7
refera la dreptul de servitute, care poate coexista cu unul dintre celelalte dezmembraminte propriu-
zise ale dreptului de proprietate privata. Într-o asemenea ipoteza, daca s-a constituit un drept de 
servitute asupra unui bun, nu este exclusa constituirea ulterioara a unui drept de uzufruct, uz, abitaţie 
sau superficie (în acest ultim caz, numai daca este vorba de un teren), fara a se aduce atingere 
continutului juridic al dreptului de servitute. Daca s-a constituit insa mai întâi un drept de uzufruct, 
uz, abitaţie sau superficie, constituirea ulterioara, prin act juridic, a unui drept de servitute asupra 
aceluiaşi bun este posibila nu numai cu acordul nudului proprietar, ci si cu acordul titularului 
dezmembramantului respectiv. Desigur este posibila dobândirea dreptului de servitute prin 
uzucapiune, in masura in care este vorba de o servitute continua si aparenta, chiar daca s-a constituit 
anterior un alt dezmembramant. În acest caz, uzucapiunea opereaza atât împotriva nudului proprietar, 
cât si împotriva titularului dezmembramantului constituit anterior. 
 
   7. Evaluarea dezmembramintelor. Ca drepturi patrimoniale, dezmembramintele dreptului de 
proprietate privata au o anumita valoare economica. Dar, spre deosebire de valoarea economica a 
dreptului de proprietate privata, care se poate stabili, de regula, pe baza jocului cererii si al ofertei, 
precum si pe baza unor criterii stabilite de legiuitor in completarea acestei reguli, valoarea economica 
a dezmembramintelor nu se poate stabili in mod direct prin raportare la mecanismele economiei de 
piaţa. 
 De cele mai multe ori, valoarea baneasca a acestor dezmembraminte este rezultatul aplicarii 
unor criterii economice proprii altor drepturi patrimoniale. 
 Astfel, când dezmembramintele presupun folosinţa întregului bun, cum se întâmpla in cazul 
uzufructului, uzului, abitaţie si dreptului de folosinţa asupra terenului inclus in dreptul de superficie, 
valoarea economica se stabileşte pe baza de expertiza, in funcţie de durata dezmembramintelor si de 
contravaloarea folosinţei pe unitate de timp (de obicei, o luna sau un an), aplicându-se criteriile din 
materia contractului de locaţiune. 
 Evaluarea dezmembramintelor propriu-zise implica si evaluarea nudei proprietaţi. O data ce a 
fost evaluat un anumit dezmembramant, prin scaderea valorii sale din valoarea de circulaţie a bunului 
care formeaza obiectul dreptului de proprietate se obţine valoarea nudei proprietaţi. Nu este insa 
exclus ca valoarea economica a nudei proprietaţi sa fie diferita de rezultatul acestei operaţiuni 
aritmetice, caz in care, tot pe baza de expertiza se poate stabili o alta valoare.