Il preliminare di vendita e il fallimento e la tutela della casa di abitazione

Il codice civile dedica scarsa attenzione alla compravendita immobiliare, riservando alla materia poche norme riguardanti la disciplina della vendita a misura (art. 1537) e della vendita a corpo (art. 1538), caratterizzate rispettivamente dalla determinazione del prezzo in relazione all’estensione del bene, e dall’assenza di una qualsiasi correlazione tra la grandezza dell’immobile e il prezzo dello stesso. In queste norme, l’attenzione del legislatore è volta ad offrire tutela al compratore unicamente nei casi in cui vi sia discordanza tra le dimensioni indicate nel contratto e l’estensione reale dell’immobile, prevedendo delle correzioni al prezzo o, nei casi più gravi, il diritto di recedere dal contratto.
La ragione di tale carenza normativa va ricercata nel contesto economico sociale in cui è stato emanato il codice civile del 1942, caratterizzato da un’economia prevalentemente rurale e da un’alta concentrazione della popolazione nelle campagne.
Solo a partire dalla ricostruzione del secondo dopoguerra si rese necessario reperire soluzioni abitative adeguate, in risposta alla migrazione di massa della popolazione dalle campagne alle città. Fu questo il periodo in cui nacque il fenomeno del cosiddetto “boom” edilizio, determinando un massiccio aumento degli acquisti immobiliari, soprattutto relativi ad immobili da costruire.
Lo schema contrattuale maggiormente utilizzato nella prassi a tal fine fu, ed è tuttora, quello del contratto preliminare di vendita, con cui il costruttore si impegna ad edificare una determinata unità immobiliare, e le parti assumono l’obbligo di stipulare in futuro il contratto definitivo attraverso il quale la proprietà dell’immobile passerà in capo al promissario acquirente. Infatti, la prassi commerciale dimostrò ben presto come lo schema contrattuale della compravendita fosse inadeguato alle esigenze di questo settore del mercato, caratterizzato non solo dalla presenza di rilevanti interessi patrimoniali, ma anche da margini di rischio piuttosto elevati, sia per l’acquirente, che per il venditore, che spesso si identifica con lo stesso costruttore dell’immobile, ossia con colui che si espone al rischio di impresa investendo gli ingenti capitali necessari alla costruzione. La disciplina del contratto preliminare venne quindi introdotta dal legislatore del ’42 come risposta ad un esigenza che si manifestò nel settore commerciale della compravendita immobiliare, e per colmare quella lacuna normativa derivante dalla scelta del nostro legislatore di accogliere il principio consensualistico come principio cardine del nostro ordinamento, e al conseguente rifiuto dello schema di vendita romanistico, caratterizzato dalla scissione tra titulus e modus adquirendi.
Iniziano dunque in questo momento a presentarsi le prime istanze di tutela per l’acquirente, e soprattutto per il promissario acquirente di immobili, il quale, attraverso la scansione contratto preliminare - contratto definitivo, si trova esposto al rischio dell’eventuale insolvenza, e del conseguente dissesto dell’imprenditore, fino alla stipulazione del contratto definitivo; operazione che, non di rado, avviene solo al momento del completamento delle operazioni di edificazione, e ancor più spesso previa corresponsione del prezzo di vendita o di una parte di esso. In questa evenienza infatti il promissario acquirente si trova costretto ad affrontare le lungaggini del procedimento fallimentare, senza avere nessuna garanzia sul recupero delle somme anticipate, e, soprattutto, senza poter vantare alcun diritto di proprietà sull’immobile.
Il presente lavoro si pone l’obiettivo di analizzare le conseguenze del sopravvenuto fallimento del promittente venditore sulla sfera economico giuridica del promissario acquirente; nonché le soluzioni apprestate dall’evoluzione normativa e giurisprudenziale per accrescere la sicurezza degli acquisti immobiliari e la tutela del capitale investito in questo genere di operazioni, spesso costituito dal risparmio familiare.
Le tappe fondamentali di tale evoluzione si possono individuare nel riconoscimento legislativo della trascrivibilità del contratto preliminare ad opera della novella del 1997; nella predisposizione di uno specifico apparato di norme dedicate alla tutela degli acquirenti di immobili da costruire; fino a giungere, in materia di diritto fallimentare, alla riforma del 2006, su cui il legislatore è intervenuto con un recente decreto correttivo risalente al settembre 2007, dimostrando una crescente attenzione alla tutela degli acquirenti, ma soprattutto, come vedremo, dei promissari acquirenti di immobili da costruire, e un maggior coordinamento con la relativa disciplina civilistica.