La collaborazione pubblico-privato nella realizzazione di programmi complessi: dalla valutazione ex ante alla verifica in itinere della redditività dell'investimento

I programmi complessi, nelle numerose forme previste dal quadro legislativo vigente, comportano svariate conseguenze economiche, che andrebbero opportunamente valutate secondo prospettive ex-ante, in itinere ed ex-post. Gli strumenti individuati dalla normativa hanno, sino ad oggi, privilegiato, attraverso lo strumento dello Studio di Fattibilità, il punto di vista ex-ante, utile soprattutto per valutare le risorse necessarie e individuare le fonti di finanziamento.
Il lavoro di tesi prende spunto proprio dalla necessità di predisporre nuovi strumenti di valutazione in itinere di programmi complessi, come quelli che, ad esempio, sono stati oggetto dei recenti interventi di riqualificazione urbana nelle grandi città italiane. Si vuole sperimentare la possibilità di intervenire sui parametri economico-finanziari, nel momento in cui, rispetto alle scelte delineate in fase di ideazione, si rendono necessari opportuni aggiustamenti relativi alle variabili in grado di influenzare gli obiettivi inizialmente individuati dal programma. Si tratta quindi del tentativo di incorporare l’informazione che giunge soltanto durante la fase di attuazione del progetto. Quando si parla di operatori coinvolti nelle trasformazioni territoriali e di processo di sviluppo immobiliare, occorre infatti considerare, la forte interazione che normalmente avviene, attraverso la contrattazione e la negoziazione, tra soggetto pubblico e privato. La crescente scarsità di risorse costringe infatti le amministrazioni pubbliche, oltre a selezionare gli investimenti sul territorio, anche a ricercare partner privati, fondamentali per la realizzazione di programmi complessi altrimenti insostenibili.
Negli ultimi anni, la collaborazione tra pubblico e privato ha assunto numerose forme, appositamente regolamentate, attraverso molteplici tipologie di programmi introdotti su base comunitaria, nazionale e regionale, che hanno instaurato con la strumentazione urbanistica ordinaria, un rapporto, variabile di volta in volta, sulla base della tipologia di ogni programma. Allo scopo di sviluppare tale ragionamento su base economico-estimativa, la tesi affronta criticamente la possibilità di adattare nuovi strumenti di valutazione in itinere ad un contesto di collaborazione fra pubblico e privato, ove esiste un problema di condivisione e ripartizione dei rischi ma, allo stesso tempo, di redistribuzione della redditività in funzione dei bisogni della collettività. Un programma che prevede al suo interno opzioni che garantiscono un adeguato livello di flessibilità, può rappresentare senza dubbio un vantaggio per entrambi gli operatori interessati alla sua attuazione. L’obiettivo è dimostrare, attraverso un caso concreto, come effettivamente l’ente pubblico rinunciando alla verifica in itinere della redditività dell’investimento, non eserciti la possibilità di partecipare alla distribuzione di quella quota di sovraprofitto, che si genera nel corso della trasformazione e che nei fatti viene interamente incamerata dall’operatore privato.