La garanzia fideiussoria nella nuova disciplina degli immobili in costruzione

1 CAPITOLO 1 : INTRODUZIONE: LE COORDINATE DELLA DISCIPLINA 1. La ratio della nuova disciplina Con l‟approvazione del Decreto Legislativo 20 giugno 2005, n. 122 adottato in attuazione della delega contenuta nella Legge 2 agosto 2004, n. 210 , “Delega al governo per la tutela dei diritti patrimoniali sugli immobili da costruire ” sono state introdotte importanti forme di tutela per gli acquirenti di immobili da costruire. Il legislatore ha infatti preso atto della prassi, sempre più frequente negli ultimi anni, per la quale i costruttori procedono alla vendita di unità immobiliari “sulla carta” prima ancora che siano costruite, riscuotendo una parte del prezzo a titolo di caparra o di anticipo sul saldo. In tal modo gli acquirenti contribuiscono a finanziare la costruzione di immobili, riducendo la necessità per il costruttore di ricorrere a finanziamenti da parte di istituti di credito con oneri finanziari certamente maggiori e hanno l‟opportunità di assicurarsi per tempo un determinato immobile, “intercettandolo” prima ancora che faccia pieno ingresso nel mercato immobiliare con un certo risparmio rispetto al prezzo di mercato del medesimo immobile se venduto già ultimato in ogni sua parte. In tali casi, tuttavia, l‟acquirente si presenta come il contraente più debole, in quanto, a fronte dell‟esborso di somme, spesso di notevole entità, non acquista ancora il diritto di proprietà. La dottrina da vario tempo aveva cercato di individuare degli adeguati strumenti di tutela per questi soggetti economicamente deboli concentrando l‟attenzione soprattutto sulla prassi, dominante nelle contrattazioni immobiliari, di ricorrere alla stipula di un contratto preliminare, rinviando la conclusione della vendita definitiva al tempo successivo al completamento dell‟immobile edificando.