I fondi comuni immobiliari in un'ottica comparatistica

Fino a pochissimi anni fa, il trust era considerato un istituto caratteristico ed esclusivo degli ordinamenti di Common Law, assolutamente incompatibile con i principi che informavano gli ordinamenti di Civil law, di derivazione giustinianea.
Negli anni più recenti, tuttavia, soprattutto nell’ambito del mercato finanziario e nel campo del diritto commerciale, sono cominciati ad emergere istituti giuridici caratterizzati da forme di gestione simili, soprattutto sotto l’aspetto della separazione patrimoniale, alla figura del trust, in particolare nella sua accezione finanziaria: l’investment trust. Tra di essi, la figura più recente è l’istituto del fondo comune d’investimento immobiliare, oggetto del presente studio. L’interesse verso un tale istituto è motivato, da una parte, dal successo in termini economici che l’esperienza internazionale, e in particolare quella statunitense, ne ha tratto, e dall’altra, dalla notevole opportunità d’emancipazione che tale strumento offre al nostro sistema: quella di una “traduzione” di una delle molteplici applicazioni del trust all’interno del nostro ordinamento.
Il presente studio si pone l’obiettivo di offrire una panoramica parallela sui fondi d’investimento immobiliare americani ed italiani, attraverso diverse linee conduttrici: l’evoluzione storica dell’istituto sotto i diversi ordinamenti, il relativo sviluppo giuridico, l’attuale normativa e l’approccio con le rispettive realtà economiche. E’ d’obbligo precisare che la scelta di tale approccio trova il suo fondamento nell’opportunità di sviluppare la ricerca secondo una visione interrelata tra teoria e realtà operativa. Secondo tale linea di svolgimento, la disamina dei contenuti tecnici riguardanti, in generale, gli organi italiani d’investimento collettivo, e, nello specifico, quelli operanti nel campo immobiliare, è stata svolta con particolare attenzione. Si è cercato di sottolineare come l’istituto esaminato costituisca un esperimento capace di offrire al giurista uno spunto di riflessione sulla sempre più inevitabile integrazione dei sistemi giuridici moderni.
Nella prima parte della ricerca sarà trattato l’argomento dei fondi immobiliari statunitensi, che verranno innanzitutto collocati all’interno della loro categoria d’appartenenza: il fenomeno dell’investment trust. Dopo aver accennato alla natura di tale istituto generale, e dopo averlo collocato nel tempo attraverso un breve excursus storico, si analizzeranno tutte le caratteristiche della sua applicazione nel campo della real estate.
Nella seconda parte verrà analizzata e commentata la recentissima normativa relativa al corrispondente istituto italiano, i fondi comuni di investimento immobiliare, in un’ottica critica che permetta di coglierne le lacune e le prospettive evolutive. A conclusione delle trattazioni dell’istituto, inoltre, si tenterà di dare un’impronta pragmatica alla ricerca, offrendo, attraverso alcune esemplificazioni grafiche, un quadro di riferimento aggiornato.