La valorizzazione ed il piano di alienazione del patrimonio immobiliare degli enti locali

Le recenti novità legislative in ambito pubblico hanno avviato processi di decentramento e di autonomia delle amministrazioni pubbliche, che correlate ai minori trasferimenti erariali, hanno spinto le stesse amministrazioni a prestare maggiore attenzione alla gestione dei beni patrimoniali in dotazione attraverso la definizione di politiche e strategie volte alla valorizzazione del patrimonio, in armonia con l’innovata mission delle amministrazioni pubbliche orientata ai principi economico-aziendali.
La gestione e la valorizzazione del patrimonio immobiliare diventano, quindi, un elemento di grande criticità nella gestione complessiva delle amministrazioni pubbliche, al punto che il patrimonio non è più considerato in senso statico, come mero complesso di beni dell’Ente di cui deve essere assicurata la conservazione (modello economico classico), ma in un senso dinamico, come strumento strategico della gestione finanziaria, ovvero come complesso di beni e risorse che l’Ente deve valorizzare e utilizzare in maniera ottimale, al fine di valorizzare la funzione del patrimonio come fonte di reddito (modello aziendale).
Le amministrazioni pubbliche, nel tempo, hanno assunto un’impostazione gestionale e contabile che considerava la grandezza patrimoniale come elemento secondario, in quanto considerato più come strumento di gestione del consenso che come elemento di produzione del reddito.
Siffatta impostazione ha portato ad una serie di conseguenze operativo-gestionali, quali:
• la mancanza di una visione unitaria della gestione;
• la scarsa conoscenza del patrimonio, basata spesso su catalogazioni incomplete e non sistematiche;
• le modeste rendite derivanti dalla gestione del patrimonio, di entità inferiore rispetto alle potenzialità;
• l’impossibilità di realizzare una vera e propria autonomia economica e patrimoniale, per via del crescente fenomeno dell’abusivismo e dell’occupazione delle abitazioni senza titolo.

L’adozione del modello aziendale impone dunque alle amministrazioni pubbliche l’implementazione di nuovi modelli gestionali, che assumono la variabile “patrimonio” come strumento destinato ad avere un ruolo attivo nel processo di riequilibrio finanziario, attraverso un’attenta politica di valorizzazione dello stesso, che oltre alle operazioni di alienazione contempli attività mirate a realizzare una maggiore redditività dei beni dati in concessione o locati a terzi, al fine di creare una solida base patrimoniale che garantisca un agevole e sicuro accesso a nuove fonti di finanziamento.
Le politiche e le strategie innovative orientate alla valorizzazione del patrimonio immobiliare seguono tre principali direttrici:
1. operazioni di dismissione, ovvero alienazione diretta, e operazioni finanziarie come fondi immobiliari o cartolarizzazione;
2. operazioni di valorizzazione, ovvero gestione diretta attraverso global service o costituzione di apposite società immobiliari;
3. operazioni di sviluppo, ovvero attraverso strumenti finanziari innovativi (project finance o leasing immobiliare).

Tra queste direttrici di intervento, il presente lavoro intende privilegiare quella riguardante le operazioni di smobilizzo o valorizzazione del patrimonio, soffermandosi, in particolare, sulle finalità strategiche connesse alla politica di alienazione del patrimonio immobiliare, quali:
• la copertura di disavanzi, generati da livelli di spesa corrente superiore alla ricchezza prodotta;
• la trasformazione del patrimonio in condizione giudicate più utili per il soddisfacimento di bisogni, attraverso la permuta dello stesso;
• la riduzione dei livelli di indebitamento pubblico;
• la realizzazione di nuovi investimenti infrastrutturali.

Obiettivo di questo lavoro è quello di presentare una sistematizzazione delle “opportunità” e dei “costi” insiti nelle politiche di alienazione e dismissione del patrimonio immobiliare pubblico, al fine di valutare l’apporto che tali politiche possono offrire al processo di risanamento delle finanze pubbliche nell’ottica di uno sviluppo locale solidale.