La dinamica dei prezzi immobiliari in Italia: un’analisi empirica

4 Introduzione La crescita sostenuta dei prezzi immobiliari degli ultimi anni, in Italia e nelle principali economie industrializzate e soprattutto la sua recente rovinosa caduta negli Stati Uniti, ha riportato il real estate ad essere un argomento di grande interesse e di attualità. La singolare durata e intensità della crescita del ciclo dei prezzi degli immobili e il suo disallineamento rispetto al ciclo economico, esigono un’indagine per comprendere le eventuali anomalie del mercato e le possibili ripercussioni sui fondamentali dell’economia. La nostra analisi si concentra sul mercato immobiliare in Italia, che ha caratteristiche diverse da quello americano, e non ha ancora subito i contraccolpi negativi sperimentati in quel mercato. In un contesto di timori per una bolla speculativa del settore immobiliare e di rischi ad essa connessi, si pone la necessità di comprendere quanto l’aumento dei prezzi sia imputabile alla naturale risposta del mercato ad esigenze abitative reali e quanto, invece, sia imputabile ad un fenomeno speculativo. Questa analisi non può prescindere da un esame sul ruolo delle aspettative e della volatilità del mercato finanziario e dal comprendere il peso della politica monetaria nel trasferire i suoi effetti sui prezzi finali delle case. La risposta a queste domande ci permetterà di ottenere una chiave interpretativa sulle condizione economiche della maggior parte delle famiglie italiane la cui ricchezza è definita per lo più in attività reali, e di valutare la solidità dei valori immobiliari davanti ad un mutamento delle condizioni del mercato. Il lavoro procederà cercando, dapprima, di descrivere il fenomeno dell’aumento dei prezzi immobiliari in Europa e in Italia negli ultimi 20 anni, e, successivamente, di analizzare le principali determinanti della dinamica dei prezzi delle case. Approfondiremo il ruolo delle aspettative sul mercato finanziario, espressa in termini di problema di scelta di portafoglio, ed esamineremo, successivamente, il contributo della politica monetaria europea nel determinare il le variazioni dei prezzi degli immobili. Seguirà un’analisi descrittiva dei principali fattori che, influendo sulla domanda e sull’offerta di immobili, possono