I Fondi Comuni di Investimento Immobiliari: un'analisi del mercato italiano a dieci anni dalla loro introduzione

INTRODUZIONE La breve storia dei fondi comuni di investimento immobiliari italiani si è spesso svolta all’insegna del paradosso. In un paese in cui l’80% delle famiglie possiede almeno una casa i fondi immobiliari sono stati introdotti con notevole ritardo, privando a lungo i risparmiatori della possibilità di investire in modo diversificato e intermediato professionalmente. La prima disciplina dedicata a questo particolare strumento, infatti, è giunta al traguardo solo nel 1994 con ben dieci anni di ritardo rispetto ai fondi comuni di investimento mobiliare. Ma la partenza non è stata facile, anche a causa della “camicia di forza” nella quale la legge istitutiva (legge 25 gennaio 1994, n. 86) aveva imbrigliato il nuovo prodotto finanziario attraverso una regolamentazione restrittiva e differenziata rispetto a quella ordinaria. Una costrizione penalizzante, sebbene legata al nobile intento di impedire il ripetersi della follia dei titoli atipici, il cui fallimento negli anni ’80 aveva travolto migliaia di risparmiatori. A liberare i fondi immobiliari dai lacci della prima timorosa regolamentazione è intervenuto, nel 1998, il testo unico della finanza (Tuf) trasformando il fondo immobiliare da tipologia giuridica a libera opzione commerciale. 1 Il primo fondo è stato lanciato all’inizio del ’99, ben 5 anni dopo l’approvazione della legge istitutiva, e da quel momento il comparto ha registrato un autentico boom. Nel 2001 c’è stata una seconda importante riforma del comparto, che si è trascinata a tappe successive fino alla fine del 2003. L’ultima riforma ha contribuito al superamento di molti problemi grazie ad una disciplina flessibile che consente una maggiore varietà di schemi rispetto a prima. In una fase di incertezza e di instabilità dei mercati finanziari, solo in parte riconducibile al deterioramento del quadro macroeconomico internazionale, l’investimento immobiliare, data la propria capacità di conservazione del valore, costituisce un’alternativa particolarmente apprezzata. 1 Di conseguenza, con il Tuf è venuto meno l’obbligo di esclusività dell’oggetto sociale per le Sgr interessate alla gestione e all’istituzione di fondi specializzati nell’investimento immobiliare. Il che vuol dire che dall’approvazione del Tuf in poi qualsiasi Sgr può lanciare fondi immobiliari. 3