Fondi immobiliari: le agevolazioni introdotte dalla legge 410/2001 e le nuove opportunità di business

Premessa:
invito tutti coloro che hanno letto la mia tesi a commentarla. Inoltre sono pronto a fornire a tutti coloro che mi lasceranno un messaggio su Tesionline notizie aggiornate su ogni aspetto del settore immobiliare ivi compreso il mercato dei fondi immobiliari e la gestione di patrimoni immobiliari in senso ampio.
Presentazione:
Il mercato italiano del risparmio gestito si è sviluppato rapidamente nel corso degli ultimi anni arricchendosi continuamente di nuovi veicoli di investimento che oggi consentono di fatto, sia all'investitore privato, sia all'investitore istituzionale, di potere accedere praticamente a qualunque forma di investimento. Il singolo risparmiatore può facilmente investire in qualunque tipologia di azienda, bene o Paese, ad esempio, attraverso i fondi comuni di investimento, dove esperti professionisti gestiscono i risparmi loro affidati. Alla fine del 2001 il patrimonio complessivo dei fondi comuni di diritto italiano ed estero gestiti da intermediari italiani ammontava a circa 523 miliardi di euro (Assogestioni).
Una particolare categoria di fondi investe prevalentemente in immobili: i fondi comuni immobiliari. Sono strumenti che consentono ai risparmiatori di partecipare ad un investimento di carattere immobiliare, per sua natura oneroso e poco liquido, e di godere dei vantaggi della diversificazione finanziaria propri della gestione professionale in monte. Sono rivolti agli investitori attratti dall’investimento in mattoni, un investimento di lungo periodo e meno esposto alle normali fluttuazioni dei mercati finanziari. In particolare il fondo immobiliare effettua investimenti prevalentemente in immobili, ma anche in diritti reali di godimento sugli stessi e in partecipazioni in società immobiliari. Sono istituiti e gestiti da un intermediario finanziario (la Sgr) professionale e vigilato. Questo tipo di investimento può essere assimilato in parte ad un titolo obbligazionario (distribuzione dei proventi assimilabili alle cedole) e in parte ad un titolo azionario o reale per la possibilità di plus/minusvalenza dell’attività sottostante.
Attualmente possono essere istituiti solo nella forma chiusa; questo significa che il diritto al rimborso delle quote viene riconosciuto ai partecipanti solo a scadenze predeterminate (al momento della liquidazione del fondo alla scadenza, ovvero in occasione dei rimborsi anticipati). In realtà non è corretto dire che devono essere istituiti esclusivamente nelle forma chiusa, così come tradizionalmente lo si intende, in quanto la legge 410/2001 ha introdotto la figura del fondo immobiliare semi-chiuso o semi-aperto come vedremo in seguito.
I fondi comuni di investimento immobiliare non vanno considerati solo come una delle tante attività finanziarie a cui un investitore privato o istituzionale può destinare le proprie risorse ma, bensì, come uno dei risultati dell’evoluzione delle tecniche e delle forme di gestione dei patrimoni immobiliari.
L'obiettivo di questa lavoro è di studiare il tema dei fondi immobiliari in modo completo. Lo studio si articola in cinque fasi: l’analisi normativa, l’analisi dei caratteri e dell’evoluzione della domanda e dell’offerta immobiliare nel tempo, l’analisi delle caratteristiche, dell’evoluzione e delle prospettive del settore immobiliare e del mercato dei fondi immobiliari in Italia, l’analisi dei mercati esteri, dove lo strumento dei fondi immobiliari si è già diffuso, l’analisi finanziaria dei prodotti presenti in Italia ed in particolare dei due fondi immobiliari gestiti da Nextra Investement Management Sgr. La tesi è di tipo sperimentale e quindi ha esaminato aspetti relativi ai fondi immobiliari di diritto italiano che la letteratura presente in commercio non tratta come l'analisi della redditività, dell'efficienza e dell'efficacia gestionale e le prospettive dei fondi.