Criteri di valutazione di operazioni finanziarie

In questo capitolo si intende approfondire le varie tipologie di mutuo, contratto reale che può essere sia a titolo gratuito che oneroso, così come legiferato dall’art. 1813 del Codice Civile che ci ricorda che il mutuo è quel contratto mediante il quale una parte, detto mutuante, consegna all’altra, detta mutuataria, una somma di denaro o una quantità di beni fungibili, che l’altra si obbliga a restituire successivamente con altrettante cose della stessa specie e qualità.

Vista la grande differenziazione presente all’interno del mercato dei mutui per quello che riguarda le componenti strutturali (durata, rata, valore di equilibrio, tasso di equilibrio, livelli storici e volatilità degli indici di riferimento, livelli di spread, struttura quota capitale e quota interessi, forma delle penali), non è consentito fare una valutazione oggettiva dei finanziamenti; essi infatti, sono strettamente pertinenti alle esigenze del singolo richiedente. Pertanto è nostra intenzione effettuare un’analisi che cerchi di specificare i diversi tipi di finanziamento tenendo in considerazione i vantaggi e gli svantaggi che ne derivano.

Mutui a tasso fisso
É sicuramente il mutuo più semplice in quanto le rate sono tutte uguali e stabilite nel momento della stipulazione. Al contrario del mutuo a tasso variabile, tende a privilegiare la sicurezza mettendo in secondo piano la convenienza (che comunque prende ugualmente forma se i tassi si avvicinano al 5%).

Non ci sono eventualità che possono incidere nella determinazione della rata che rimane quindi fissa dando sicurezza nel tempo al soggetto avverso al rischio. È tendenzialmente più costoso rispetto al mutuo a tasso variabile. Tale tipo di scelta si pone quasi obbligatoria per coloro i quali, andando a finanziarsi, possono far riferimento solamente su di un reddito di tipo fisso, come lo stipendio da lavoro dipendente per il quale non vi sono forti oscillazioni né in un senso né nell’altro.

Considerando tale tipologia di mutuo se ne trovano, nella pratica, alcuni con durata massima di dieci anni che vengono calcolati in base al tasso Interest Rate Swap (I.R.S.) di tipo lettera, cioè tasso offerto dalla banca sui suoi finanziamenti, corrispondente alla durata del prestito. Tale tasso sarà relativo all’ultimo giorno lavorativo bancario del mese precedente la stipula e verrà maggiorato a seconda della durata del prestito e della periodicità della rata di rimborso.

Mutui a tasso variabile
La rata di questo tipo di finanziamento è soggetta a variazioni in base all’andamento del costo del denaro cioè al tasso EURIBOR. L’ escursione non ha limiti contrattuali, mentre sussistono limiti fisiologici del sistema Euro che si ipotizza non determini mai tassi sotto il 3% ne oltre l’8%. Per capire quanto può cambiare la rata si consideri che una differenza dell’1% applicata a 100.000 euro di debito produce una variazione di circa 50 euro al mese.

L’EURIBOR è un indice che rappresenta la rilevazione di una situazione di mercato, cioè il tasso medio a cui avvengono le transazioni finanziarie in euro tra le grandi banche europee. Si tratta quindi di un’indicazione molto affidabile del costo del denaro. I tassi sono molti, oltre una dozzina, le ripartizioni avvengono in virtù della durata e del divisore cioè 360 o 365 giorni riferiti all’anno commerciale o solare.

La differenza di durata è dovuta al fatto che tassi diversi vengono applicati a depositi di diverso tipo in base alle attese per i rendimenti nell’arco del periodo interessato.
Per tornare alla valutazione del mutuo a tasso variabile si può affermare che se il contratto è buono questo resta il mutuo favorito nella gara al risparmio, anche perché all’inizio quando il debito è maggiore e l’effetto del tasso ha più importanza, costa meno rispetto ad altre forme di mutuo (salvo disporre di un’alternativa a tasso fisso molto vantaggiosa con i minore o uguale al 5%). La rata può subire anche forti variazioni in rialzo; per questo motivo è una soluzione poco adatta ai
soggetti non propensi al rischio.

Mutui a tasso misto
Per i primi anni è un mutuo a tasso fisso fino ad una scadenza prestabilita in cui il tasso diventa variabile. Naturalmente il costo del periodo a tasso fisso aumenta all’allungarsi della sua durata; la peculiarità di tale tipo di mutuo è quello di poter stabilire al momento della stipula del contratto quando effettuare il cambio di tasso per il calcolo del piano di rimborso. Ci si garantisce un tasso sufficientemente conveniente per il periodo più importante dell’ammortamento, infatti le variazioni del tasso incidono maggiormente sulla rata nel primo periodo di ammortamento ripercuotendosi per tutto il periodo successivo. Questo tipo di prestito è destinato a coloro che per alcuni anni non possono assolutamente correre il rischio di vedersi aumentare la rata. Infatti la morale che si prospetta dietro questo tipo di debito è che il debitore, dopo un periodo a tasso fisso, farà fronte ad eventuali rincari con una maggiore stabilità economica formatasi grazie al tasso fisso del primo periodo.