Mercato delle mortgage backed securities: modelli di valutazione ed applicazioni

Velocità di prepagamento elevate sono il risultato dell’attività di rifinanziamento. Come visto, il solo turnover abitativo mediamente si colloca fra i 4%-8% CPR. Dato che durante particolari periodi si sono registrate velocità di rimborso anticipato superiori a 50% CPR, viene riservata grande attenzione all’analisi dei rifinanziamenti. Il rimborso anticipato determinato dalla decisione di rifinanziamento trova la sua causa principale nella variazione del tasso di interesse.
Come accennato in precedenza esistono due tipi di rifinanziamento: il rate refinancing ed il cash-out refinancing. In teoria, il rifinanziamento del primo tipo avverrà quando la differenza nei pagamenti mensili fra il nuovo e il vecchio mutuo è tale da coprire il valore dei costi legati al nuovo mutuo in un ragionevole periodo di tempo. I costi del rifinanziamento sono rappresentati dai costi necessari ad istruire la pratica del nuovo mutuo; dallo sconto in valore capitale con cui è stato erogato il mutuo (points); e da una serie di altri costi legali e amministrativi. In sintesi, l’obiettivo del rate-refinancing è il risparmio sui costi complessivi del finanziamento, ed è dettato fondamentalmente dalla variazione del tasso di interesse sul mercato dei mortgage.
Come abbiamo visto nel paragrafo 1.3 del primo capitolo, la risposta alla variazione dei tassi da parte dei mortagagor non è sempre ottimale. Questa condizione influenza la relazione fra l’incentivo al rifinanziamento e la velocità di prepagamento. In primo luogo definiamo come “refinancing incentive” un dato indice che esprime il vantaggio ottenibile dal mortgagor di un dato pool attraverso il rifinanziamento: in genere può essere dato dalla differenza o dal rapporto fra il tasso contrattuale ed il tasso di mercato. Si ipotizzi, in generale, una condizione di mercato favorevole al rifinanziamento di ogni mortgage di un dato pool. Teoricamente, ogni debitore dovrebbe rifinanziare. Non tutti i debitori sono però uguali: i mortgagor sono agenti relativamente inefficienti nel cogliere le opportunità di rifinanziamento loro favorevoli. Perciò , la riduzione della rata necessaria ad indurre al rifinanziamento dipenderà dalla attitudini e circostanze individuali di ogni debitore, in sintesi dalla loro propensione al rifinanziamento. Quindi il numero di mutuatari che effettuerà un rifinanziamento aumenta con il crescere dell’incentivo e con questo la velocità dei prepagamenti del pool.