Real-estate: anticiclicità solo apparente o connessioni con la crisi economica globale? Un'analisi empirica

Dopo aver analizzato empiricamente gli effetti che la crisi ha prodotto sui fondi immobiliari quotati è necessario fare una riflessione pratica su come siano cambiate le valutazioni degli stessi.
Senza dubbio, come accennato in precedenza, i fondi immobiliari quotati sono stati i soggetti del mercato immobiliare più colpiti dal crollo delle quotazioni di borsa per due ordini di motivi: la discesa dei valori mobiliari ed il crollo delle quotazioni di borsa avvenuto tra il 2008 ed il 2009. A questo punto, la perdita subita da questi attori, potrà essere ascritta in parte alla diminuzione del valore immobiliare del fondo, vale a dire il Net Asset Value, ed in parte alla perdita dovuta al crollo dei mercati finanziari.
Come spiegato nel paragrafo 1.3, é normale che il valore di mercato delle quote dei fondi immobiliari quotati sia inferiore al loro Net Asset Value, si ottiene così uno sconto sul NAV, tale sconto è dovuto principalmente alla bassa liquidità di queste quote, oltre che al market sentiment, a fattori specifici dei singoli fondi e alla veridicità delle valutazioni immobiliari. Lo scenario di questi ultimi anni, però, ha portato ad uno sconto sul NAV sin troppo alto. Se osserviamo al divario tra prezzo dei fondi immobiliari quotati ed il rispettivo Net Asset Value, notiamo quando questo sia elevato al momento, pare quindi logico domandarsi il perché, se sia dovuto ad un prezzo troppo basso o ad un Net Asset Value troppo alto.
Quando gli esperti procedono al calcolo del Net Asset Value stimano i valori immobiliari di mercato, tenendo in considerazione per ciascun immobile sia l'andamento dei prezzi di mercato degli immobili di quella tipologia in quella località, sia ponendo attenzione a tutti gli aspetti di differenziazione, migliorativi e peggiorativi, di ogni immobile prendendo a riferimento gli standard del mercato. Con la stima dei valori immobiliari, viene presa in considerazione la posizione finanziaria attuale del fondo e quella che scaturirà in futuro dall'alienazione degli immobili. Si ottiene così il NAV del fondo immobiliare ed il NAV pro-quota. [...]