La successione ereditaria nei rapporti contrattuali

La trasmissibilità per causa di morte del rapporto locatizio di immobili destinati ad abitazione (c.d. "fondi urbani") deriva, indirettamente, dall'art. 1614 c.c., il quale riconosce agli eredi del conduttore - qualora la locazione abbia una durata residua superiore ad un anno e sia previsto il divieto di sublocazione - il diritto di recedere dal contratto entro tre mesi dal decesso.

Tuttavia, tale regola non può trovare applicazione nell'ipotesi di morte del locatore, o di locazione ad uso diverso. In queste ultime ipotesi, infatti, gli eredi succedono, senza aver diritto di recesso, nel rapporto di locazione, così come succedono in ogni altro rapporto contrattuale del defunto, non caratterizzato da intuitus personae.

La regola risulta in linea con la tradizione: l'art. 1596 del codice del 1865 statuiva che «il contratto di locazione non si scioglie per la morte del locatore, né per quella del conduttore».
Fermo il principio di trasmissibilità del rapporto, il codice civile vigente e le leggi speciali prevedono regole volte a modificare detto principio, «facendo succedere nel rapporto locatizio soggetti che non sono eredi secondo le regole generali»¹⁶⁷.

In relazione alla locazione di immobili urbani, l'art. 1614 c.c. riconosce in capo agli eredi dell'inquilino defunto il diritto di recesso dal rapporto contrattuale entro il periodo di tre mesi decorrenti dal decesso. Per l'esercizio di tale potere sono tuttavia necessari due presupposti: da un lato, la durata della locazione deve essere superiore ad un anno; dall'altro, deve essere vietata la sublocazione. Il recesso deve essere esercitato con disdetta.

Come si è già potuto osservare, le successioni mortis causa sono informate al principio di unitarietà della successione, secondo il quale tutti i beni che compongono il patrimonio ereditario sarebbero assoggettati ad una disciplina giuridica unica. Tuttavia, in alcune ipotesi, detto principio viene derogato: si tratta dell'ipotesi riconducibile al concetto di legato ex lege.
La materia della successione del rapporto di locazione di immobili urbani, ad uso abitativo e ad uso non abitativo, rappresenta un caso di successione anomala: la L. n. 392 del 1978, infatti, deroga ai principi generali in materia di successione, prevedendo un particolare ordine di successibili¹⁶⁸.

In particolare, la legge dispone la trasmissione del contratto locatizio a favore di soggetti che possono anche non essere eredi del conduttore, di qui il riferimento alla figura del legato ex lege. Tale espressione deve intendersi come oggettiva, in contrapposizione alla nozione di eredità, secondo la quale la legge dà avvio ad una successione a titolo particolare: pertanto, per un verso, il beneficiario potrà sicuramente rinunciarvi senza dover necessariamente rinunciare alla qualità di erede, ove presente; per altro verso, il beneficiario potrà succedere unicamente nel rapporto, senza dover essere necessariamente erede¹⁶⁹.

La ratio della citata legge è quella di permettere a soggetti "vicini" alla parte defunta di continuare a godere del luogo in cui si svolgeva la loro vita o la loro attività lavorativa. Secondo l'opinione dominante, la trasmissione del rapporto locatizio è considerata di natura ereditaria e non può essere considerata come l'acquisizione di un autonomo diritto personale di godimento. La constatazione che tale acquisto avverrebbe iure successionis trova la sua ragion d'essere non soltanto sul piano letterale, giusta l'utilizzo di formule tipiche del diritto successorio, ma altresì sul piano sostanziale, considerando che la successione si realizza in rapporti che già costituivano parte del patrimonio del defunto¹⁷⁰.

Certamente, la natura di queste attribuzioni è a titolo particolare, in quanto tramite la vocazione anomala viene trasmesso soltanto il diritto di succedere in un determinato rapporto contrattuale, ed a prescindere dalla qualità di erede.
Si è già rilevato come le norme che prevedano la successione anomala siano, secondo l'opinione prevalente, inderogabili; pertanto, il locatore e il conduttore, non possono disporre che operi un meccanismo successorio diverso da quello contenuto negli artt. 6 e 37 della L. n. 392 del 1978. La ratio di tale inderogabilità dovrebbe ravvisarsi nella tutela di interessi estranei al rapporto contrattuale. Tuttavia, ferma restando la nullità di un eventuale patto tra locatore e conduttore, sembra ipotizzabile un accordo di tipo rinunciativo - con la necessaria partecipazione dei legatari ex lege, volto a limitare l'utilizzo dell'art. 6 della L. 392 del 1978¹⁷¹.

Il citato art. 6, co. 1, dispone che «in caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi». Concorrono dunque quali successibili il coniuge, gli eredi (legittimi o testamentari) anche non parenti, i parenti anche se non eredi e gli affini. L'elencazione contenuta nella norma non stabilisce un ordine successivo: ciascun soggetto, indipendentemente dalla categoria alla quale appartiene, ha titolo di pari grado alla successione nel rapporto. Pertanto, né la categoria dei successibili astrattamente superiore esclude quella astrattamente inferiore, né il grado prossimo di parentela esclude quello più remoto¹⁷².

Si tratta di una successione strettamente personale, non trasmissibile agli eredi del chiamato che eventualmente abbia rifiutato. Infine, la successione si verifica automaticamente alla morte del conduttore, senza obbligo di comunicazione al locatore. Si è posta la questione se torni ad essere operante la successione ordinaria in favore degli eredi qualora non vi siano soggetti beneficiati dalla norma speciale. Nello specifico, la giurisprudenza si è pronunciata circa l'applicabilità dell'art. 1614 c.c. alle locazioni urbane ad uso abitativo. La Corte ha ritenuto che l'art. 1614 c.c. deve considerarsi abrogato in ogni parte incompatibile con la L. n. 392 del 1978, in quanto norma speciale temporalmente successiva ad una norma generale: «La legge n. 392 del 1978 con l'art. 6 per gli immobili ad uso abitativo (...) ha compiutamente e direttamente disciplinato la materia della successione nel contratto di locazione in caso di morte del conduttore, sì che la diversa disciplina dell'art. 1614 c.c., in quanto incompatibile con il disposto dell'art. 6 citato, deve ritenersi abrogata con l'entrata in vigore della suddetta legge».¹⁷³

Pertanto, la citata disposizione conterrebbe tutti, e solo quelli, i soggetti successibili a seguito di decesso del conduttore, senza che vi possano succedere
gli eredi non abitualmente conviventi.


¹⁶⁷ F. Padovini, Successione per causa di morte nella locazione, in G. Gabrielli, F. Padovini (a cura di), La locazione di immobili urbani, Padova, 2005, cit., p. 740.
¹⁶⁸ A. Trabucchi, Cessione del contratto e successione nel rapporto delle locazioni non abitative, in Rivista di diritto civile, 1979.
¹⁶⁹ A. Natale, La successione nei rapporti di locazione, in G. Bonilini (diretto da), Trattato di diritto delle successioni e delle donazioni, La successione legittima, vol. III, Milano, Giuffrè Editore, 2009.
¹⁷⁰ F. Padovini, ult. op. cit.
¹⁷¹ G. Bonilini, Manuale di diritto ereditario e delle donazioni, Utet, Torino, 2022.
¹⁷² A. Natale, op. cit.
¹⁷³ Cass. civ. Sez. III, 23 novembre 1990, n. 11328.