I fondi immobiliari collocati da Poste Italiane S.p.A.; i casi Obelisco, Europa Immobiliare 1 e IRS

In questo paragrafo conclusivo del capitolo dedicato allo studio ed analisi della cartolarizzazione va inoltre aggiunto che questa tecnica ha cambiato radicalmente l'operatività bancaria, trasformatasi a tal proposito da un'ottica OtH a OtD.

Le banche infatti non tendono più a mantenere nell'attivo del proprio Stato Patrimoniale gli asset ma preferiscono, tramite operazioni di cartolarizzazione, impacchettarli e collocarli presso gli investitori, sia che essi siano di tipologia retail che professionale; ciò per ottenere nuova liquidità dagli acquirenti trasferendo contemporaneamente il rischio di credito sugli stessi.

Considerando a questo punto gli immobili come asset "cartolarizzabili", non resta che esporre brevemente il meccanismo che è in grado di trasformarli in strumenti finanziari negoziabili; sarà importante anche introdurre quella che è la loro gestione attraverso i Fondi Comuni Immobiliari.

Il meccanismo è esattamente identico a quanto in precedenza visto per la cartolarizzazione di qualsiasi altro asset; infatti gli immobili, se correttamente gestiti e amministrati, riescono a generare flussi di cassa perpetui nel tempo (l'esempio lampante sono gli affitti) e ad acquisire un valore notevole, o almeno così era supposto prima della crisi del 2007; fattori questi fondamentali per disporre delle somme con cui remunerare gli investitori.

La detenzione di un patrimonio costituito prevalentemente da immobili presenta però un grosso problema, identificato con la difficile liquidabilità in tempi brevi di questi asset; in seguito si è poi anche aggiunto il rischio legato alla possibilità di grosse perdite dovute sia a svalutazioni scaturite dalle dinamiche di mercato sia per eventi accidentali minanti il valore dell'immobile stesso.

Come per le operazioni di cartolarizzazione classica viste nel paragrafo 2.3, la soluzione viene trovata istituendo una SPV; nella fattispecie quest'ultima verrà strutturata e configurata come un Fondo Comune Immobiliare che si occuperà di tutte le attività necessarie e fondamentali alla gestione di questi asset trasferitigli, come ad esempio riscossione degli affitti, vendita, manutenzione e così via. Per rientrare nella spesa di acquisizione degli immobili e in quelle di gestione, la SPV procede in seguito a collocare sul mercato, per mezzo di uno sponsor, quote di questo fondo immobiliare; dovrà in seguito remunerare gli investitori come stabilito dal contratto, generalmente corrispondendo loro dividendi e rimborsando la quota capitale dopo un periodo gestorio minimo di almeno 10 anni e massimo di 30.
Tutto ciò verrà ripreso ed analizzato nel dettaglio nel capitolo successivo, nonché conclusivo di questo elaborato.