Il sistema di registrazione della proprietà immobiliare in Cina: quale modello?

Come si è già visto, dal 1949 la Cina ha promulgato 4 Costituzioni, ma solo dal 2004 è stata scritta per la prima volta nella Costituzione la regola che tutela la proprietà privata del cittadino: «la proprietà privata del cittadino non può essere violata».
Ciò non significa che prima d’ora, la Cina non avesse un sistema giuridico di protezione del trasferimento immobiliare: il sistema di protezione legale del diritto immobiliare esisteva e la maggiore forma di tutela era offerta dall’istituto della registrazione.

La registrazione della proprietà immobiliare in Cina è una questione molto complessa, ed assume grande importanza alla luce delle considerazioni precedentemente svolte di carattere economico giuridico, politico e sociale.
Esistono sette categorie di registrazione dei diritti della proprietà immobiliare: creazione, cambio, trasferimento, distruzione, correzione, obbligazione e notificazione avanzata.
Le registrazioni di beni immobili riguardano: abitazioni, terreni, foreste, risorse minerali, coltivazioni, risorse idriche e ittiche. Quindi esistono differenti tipi di dipartimenti al livello governativo che sono deputati alla registrazione in base alla tipologia dei beni immobili che si registrano.

In questo elaborato la ricerca si è concentrata esclusivamente sulla registrazione che riguarda la categoria del trasferimento di due tipi di beni immobiliari: le abitazioni e i terreni.
Per quanto concerne la prima tipologia di beni immobiliari, le abitazioni, le disposizioni legislative che regolano la registrazione sono: "Legge sull’amministrazione degli immobili nelle aree urbane", "Registrazione dei titoli delle abitazioni nelle aree urbane".
La registrazione di abitazioni stabilisce il diritto d’uso sul terreno, il titolo alla proprietà dell’alloggio e altri diritti connessi all’abitazione. Per esempio, se un cittadino cinese ha comprato un appartamento in una città X della Cina, in accordo con la legge cinese, egli ha il titolo all’appartamento, il diritto di utilizzare la terra per un periodo di anni ed altri diritti connessi all’abitazione come il diritto d’ipoteca, il diritto di locazione, etc.

Il fondamento dell’istituto della registrazione nei trasferimenti di beni immobili viene enunciato nella Legge sull’amministrazione degli immobili nelle aree urbane, la quale stabilisce che: «quando un bene immobile vien trasferito o ipotecato, le parti coinvolte devono effettuare le procedure di registrazione in accordo con le norme del Cap. V di questa legge».
Questo sistema di registrazione, presenta alcuni problemi estremamente rilevanti: l’oggetto della registrazione delle abitazioni e la registrazione del diritto di cessione.
Riguardo al primo aspetto, si può dire che l’oggetto della registrazione di abitazioni sono le abitazioni delle aree urbane. Nelle campagne, il diritto delle abitazioni non è nella sfera della registrazione delle abitazioni. Questo problema è relativo non solo al diritto sulla terra, ma anche alla mancanze nella disciplina della legge cinese.
Per quanto concerne il secondo aspetto, poiché nella registrazione dei titoli immobiliari sulle aree urbane non esistono regole relativamente al diritto di cessione, molte città hanno contenziosi aperti.
Per esempio, il regolamento degli immobili di Shanghai stabilisce: la registrazione di abitazioni include il titolo alla proprietà dell’abitazione, il diritto d’ipoteca e il diritto d’affitto, etc. Questi diritti si producono attraverso il titolo alla proprietà dell’abitazione. Ma nel regolamento degli immobili del Guangdong, la registrazione delle abitazioni include il titolo alla proprietà dell’abitazione, il diritto d’ipoteca, etc. Ma non si riferisce al diritto di cessione.

Il dipartimento che registra il diritto di proprietà dell’abitazione è un dipartimento di amministrazione degli immobili. Il dipartimento è diverso dal dipartimento amministrativo delle terre. L’articolo 61 della Legge della RPC sull’amministrazione degli immobili nelle aree urbane, è il perno di questo sistema di registrazione e stabilisce che: «Nel caso del diritto d’uso del terreno questo si ottiene per mezzo della locazione o dell’assegnazione, è necessario per la registrazione rivolgersi al dipartimento di amministrazione della terra del governo del popolo sopra il livello di contea, e attraverso la verifica del dipartimento, il governo del popolo allo stesso livello rilascerà un certificato del diritto d’uso della terra. Quando una costruzione è finita sulla terra per lo sviluppo degli immobili con il diritto d’uso della terra ottenuto in accordo con la legge, è necessario richiedere, presentando il certificato del diritto d’uso sulla terra, al dipartimento di amministrazione degli immobili del governo del popolo sopra il livello di contea, e attraverso un’appropriata verifica, il dipartimento dovrebbe rilasciare un certificato del titolo dell’abitazione. Quando un’abitazione viene trasferita o cambiata, dovrebbe essere fatta una richiesta al dipartimento di amministrazione degli immobili del governo del popolo sopra il livello di contea per la registrazione del cambio e il certificato del titolo modificato, una richiesta dovrebbe essere fatta al dipartimento di amministrazione della terra del governo del popolo per un cambio al diritto d’uso della terra. Dopo una verifica fatta dal dipartimento di amministrazione delle terre del governo del popolo allo stesso livello, il governo del popolo allo stesso livello provvederà a rinnovare o modificare il certificato d’uso della terra».

I soggetti della registrazione delle abitazioni sono: persone naturali, persone giuridiche e altre organizzazioni.

Sempre la legge sull’amministrazione degli immobili nelle aree urbane stabilisce, in ordine alla registrazione delle ipoteche, che: «Quando un immobile viene ipotecato, deve essere fatta una richiesta al dipartimento designato dal governo del popolo sopra il livello di contea per la registrazione. Quando il diritto d’uso della terra con il titolo della costruzione incluso è ottenuto attraverso l’impiego della proprietà dell’abitazione ipotecata, deve essere fatta una registrazione del trasferimento in accordo con le condizioni enunciate in questo capitolo».
Inoltre successivamente si denota il carattere programmatico di queste norme inerenti al sistema di registrazione immobiliare cinese quando si afferma che: «Con la ratifica dei governi del popolo provinciali, regionali autonomi o municipali, deve essere fatto e diffuso un tipo di certificato del titolo in forma unificata e in via unificata per mezzo del dipartimento designato dal governo del popolo sopra il livello di contea per una amministrazione unificata degli immobili e delle terre in accordo con l’art. 61 di questa legge, separatamente registra la verifica e il cambio del titolo della costruzione e il diritto d’uso della terra nel quale la costruzione è localizzata nel certificato dell’immobile».

Per quanto riguarda la seconda tipologia di beni immobiliari considerata, i terreni, bisogna considerare in primis che la Repubblica Popolare Cinese riconosce la proprietà pubblica socialista della terra: una proprietà del popolo intero ed una proprietà delle collettività.

Le principali leggi che riguardano la registrazione delle terre sono: la "Legge sull’amministrazione della terra della RPC" e il "Regolamento di amministrazione della terra"

Nella proprietà del popolo intero, il Consiglio di Stato è autorizzato per conto dello Stato ad amministrare le terre di proprietà dello Stato.

Le terre nei distretti urbani sono in possesso dello Stato. Le terre nelle aree rurali e nelle aree suburbane, eccetto che non venga diversamente previsto dallo stato, appartengono alle collettività contadine e comprendono le terre destinate alle costruzioni abitative, oltreché le terre e le colline concesse ai contadini per il sostentamento.

Il governo del Popolo al livello di contea provvede alla registrazione immettendo nel registro le terre possedute collettivamente dai contadini e rilascia certificati per riconoscere la concessione della proprietà.
Il governo del Popolo al livello di contea provvede a registrare ed immettere nel registro l’uso delle terre collettivamente possedute dai contadini per costruzioni non agricole e rilascia certificati che attestano il diritto all’uso della terra per fini di costruzione.
Il governo del Popolo al livello di contea provvede alla registrazione ed all’immissione nel registro gli usi delle terre che lo Stato possiede attraverso unità o individui, e rilascia certificati che annotano il diritto d’uso. Il Consiglio di Stato provvede attraverso organi centrali del governo a designare specifiche unità per registrare ed inserire nel registro le terre possedute dallo stato in uso.
Il dipartimento di registrazione delle terre appartiene al governo del Popolo. Poiché il governo ha livelli differenti, anche il dipartimento di registrazione delle terre ha livelli differenti. Infatti gli uffici preposti alla registrazione sono di quattro tipi: il dipartimento amministrativo del suolo è responsabile per la registrazione del diritto di uso, del trasferimento, della rimozione o costruzione di edifici sul fondo, etc., sia per quanto riguarda le aree urbane che quelle rurali; il dipartimento amministrativo delle abitazioni è responsabile per la registrazione della proprietà di casa, del trasferimento del titolo, delle ipoteche in seguito al permesso di uso sul fondo, etc.; al dipartimento amministrativo dell’agricoltura attiene la registrazione dell’uso del suolo relativamente a contratti di gestione delle terre nelle aree rurali della Cina; altri Dipartimenti amministrativi si occupano invece della registrazione di foreste, risorse minerarie, risorse geologiche, etc.