Il preliminare di preliminare

Come accennato alla fine del paragrafo precedente, per giungere alla risoluzione del problema sorto durante tutta questa analisi, è stato necessario coinvolgere direttamente quella figura di mediazione che per prima, nel secolo scorso, ha utilizzato il preliminare di preliminare.
Le agenzie immobiliari sono state contattate telefonicamente e gli sono state rivolte domande specifiche orientate più che altro alla comprensione di quelli che sono i loro doveri informativi nel corso della contrattazione immobiliare.
Fino a questo punto la domanda che ci ha accompagnato durante tutto questo elaborato è stata la seguente : per quale motivo le parti, che hanno interesse a giungere alla definizione del contratto definitivo, non procedono direttamente alla stipula del contratto preliminare senza utilizzare questa figura contrattuale particolare definita “preliminare di preliminare” ? Si è risposto a questo interrogativo facendo comprendere, a chi legge, che le parti, anche se propense alla conclusione del contratto definitivo, e quindi convinte da una parte, ad acquistare quel particolare immobile, visionato in un momento precedente, in quanto corrispondente agli interessi personali dell’acquirente, e dall’altra, di accettare la proposta presentata in quanto corrispondente alle richieste iniziali del venditore, queste possono avere necessità di bloccare semplicemente l’accordo raggiunto e riservarsi del tempo per recuperare informazioni essenziali, tempo che comporta l’assenza dell’intento di perfezionare l’operazione contrattuale.
Il quesito che invece è stato da sottofondo in questo ultimo capitolo e in questa ricerca è opposto.

Collegandosi ad una delle domande inserite all’interno del questionario ed esaminata nel paragrafo precedente si è cercato di comprendere per quale motivo durante una vera contrattazione immobiliare, quindi cercando di discostarsi da quanto viene indicato della prassi e dalle sentenze della corte, non viene mai o meglio quasi mai utilizzata la figura contrattuale oggetto di questo trattato.
Per comprendere il motivo di questo cambiamento di rotta è necessario esaminare nel dettaglio quelle che sono le risposte fornite dalle diverse agenzie immobiliari che hanno partecipato all’intervista.
La prima domanda che è stata formulata richiedeva nel dettaglio di indicare i diversi doveri informativi che la legge richiede.
Tutte le agenzie immobiliari coinvolte hanno risposto in modo univoco a tale quesito indicando che ai sensi di legge le agenzie immobiliari sono sempre tenute ad informare il possibile acquirente di tutte quelle questioni che sono strettamente collegate all’immobile in vendita, ad esempio indicare la presenza di lavori in corso, comunicare tutto lo storico dell’immobile da chi e come l’immobile precedentemente era stato acquistato, se vi sono delle difformità catastali e inoltre è fondamentale che l’agenzia immobiliare fornisca tutta la documentazione inerente all’immobile che dovrebbe essere conservata, solitamente, dal venditore.
Il problema si è venuto a creare nel momento in cui è stata formulata una seconda domanda dove è stato richiesto se durante le trattative immobiliari, portate avanti dalle agenzie, venisse utilizzato il preliminare di preliminare e se quest’ultime avessero doveri informativi in merito, non tenendo in considerazioni ipotesi particolari che richiedessero una trattativa diversificata.
La risposta di fondo anche in questo caso è stata univoca ed orientata in senso negativo. Nessuno o quasi nessuno utilizza questa particolare figura contrattuale che ormai da anni provoca dibattiti e controversie. Solo poche agenzie utilizzano il preliminare di preliminare ma non nel corso di una trattativa classica di compravendita immobiliare ma soltanto nelle ipotesi di ristrutturazione di un immobile, è stato specificato in tal caso che questa figura contrattuale viene utilizzata per permettere nel tempo di trovare un accordo idoneo sulle spese di ristrutturazione richieste.
Fuori da queste particolari ipotesi tutte le agenzie hanno ritenuto necessario specificare che la proposta di acquisto sottoscritta dal venditore, nella realtà, viene sempre considerata a tutti gli effetti un preliminare vero e proprio e quindi in quanto tale produttivo di effetti giuridici vincolanti e sottoposto a registrazione.

Molto spesso però, sulla base di quanto dichiarato dalle persone che hanno partecipato alla compilazione del questionario, le parti della trattativa sono solite ritrovarsi, qualche giorno successivo alla sottoscrizione della proposta, davanti alle agenzie immobiliari per la stipulazione di un secondo documento denominato contratto preliminare di vendita. La domanda allora è sorta spontaneamente, per quale motivo è necessario in un secondo momento richiamare le parti coinvolte nella trattativa per sottoscrivere un ulteriore contratto se tutte le agenzie hanno confermato la formazione del preliminare vero e proprio a seguito della sottoscrizione della proposta di acquisto?
In questa ipotesi le risposte che sono state fornite sono diverse tra di loro.
Alcune agenzie hanno dichiarato la necessità di dover richiamare le parti per sottoscrivere un nuovo contratto preliminare per una semplice questione tecnica. Queste agenzie infatti sono solite utilizzare per la proposta di acquisto dei moduli auto ricalcanti e di conseguenza per una questione di estetica è necessario riportare il contenuto della proposta su un foglio A4 da poter registrare senza intoppi.
Altri hanno dichiarato invece di richiamare le parti, per sottoscrivere nuovamente un documento avente lo stesso contenuto, per richiedere il pagamento della provvigione che deve essere riconosciuta alle agenzie immobiliari per il loro operato in modo tale da inserire all’interno dell’atto le indicazioni della relativa fattura pagata. Quindi anche in tale ipotesi viene stipulato un diverso documento soltanto per questioni tecniche non inerenti all’oggetto della compravendita e quindi questioni che non dipendono dalle parti.
Altri ancora invece hanno specificato che nel corso delle loro trattative sono soliti tenere buona la proposta sottoscritta dalle parti e quindi richiamano quest’ultime solo per permette all’acquirente e al venditore di vedersi per la prima volta e di essere informati a voce, da parte dell’agente immobiliare, circa il contenuto del preliminare in modo tale da ottenere un’ulteriore conferma in presenza.
In sostanza è come se il “preliminare di preliminare“ che le agenzie identificano solo come proposta di acquisto venga utilizzato per soddisfare esigenze delle agenzie stesse e non delle parti coinvolte.
Sulla base di tali risposte fornite è stato specificato che non sussiste diversità di contenuto tra la proposta di acquisto e il contratto preliminare vero e proprio in quanto, come già specificato, sono lo stesso documento. E infine, in modo quasi automatico si può comprende che le agenzie immobiliari non hanno doveri informativi in merito alla figura del preliminare di preliminare poiché non viene utilizzata o se presente è solo per soddisfare particolari esigenze tecniche che non devono interessare minimante le parti.