La locazione di immobili urbani

Se il conduttore concede in locazione lo stesso bene immobile a due diversi soggetti, essendo quello del conduttore un diritto personale di godimento sull’immobile, e non, come qualche voce isolata afferma, un diritto reale, si applicherà senz’altro l’art. 1380 c.c (“Conflitto tra più diritti personali di godimento”) e prevarrà il conduttore che per primo ne ha “conseguito il godimento”, il primo cioè nei confronti del quale il locatore abbia adempiuto il suo obbligo di consegna.
Tuttavia, la legge 392 ha dettato in materia una disciplina diversa, dando maggior peso alla buona fede del terzo, rispetto all’anteriorità del godimento.
L’occasione per dettare una norma in materia si è presentata al legislatore del ’78 in tema di disdetta del locatore; più precisamente, come si vedrà nel Capitolo V, il contratto di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo si rinnova automaticamente alla scadenza, salvo che il locatore non eserciti la disdetta con un preavviso stabilito dalla legge stessa, e in presenza di una delle condizioni tassativamente previste dalla legge (ad esempio, che egli voglia andare a vivere nell’immobile); se però il locatore successivamente non adibisce l’immobile alla destinazione dichiarata, è la stessa legge a sanzionarlo, autorizzando il conduttore a chiedere un risarcimento,o il ripristino del contratto, ma –ed è questo l’inciso che interessa- “fatti salvi i diritti acquistati da terzi in buona fede” (art. 31, l.392/78).
Il terzo che abbia stipulato in buona fede dunque un nuovo contratto di locazione con il locatore “disonesto”, potrà dunque, nei confronti della sentenza ottenuta dal primo conduttore che accerta il ripristino del contratto, esperire con successo un’opposizione ordinaria di terzo, ai sensi dell’art. 404, c.1 c.p.c. .
Per quanto riguarda le locazioni ad uso abitativo, al verificarsi della stessa situazione (il locatore che eserciti il potere di disdetta sulla base di una delle condizioni previste dalla legge, ma poi non vi dia seguito, esponendosi alla richiesta di ripristino del contratto, stipulando nel frattempo un nuovo contratto di locazione con un terzo), la legge 392 prevedeva una disciplina equivalente a quella vista per le locazioni ad uso non abitativo.
La l. 431 abroga l’art. 60 che nella l.392 dettava tale disciplina, ma sull’argomento tace; si deve dedurre quindi che sia applicabile la norma generale prevista dall’art. 1380 : con la conseguenza che, buona fede o meno, se il “nuovo” conduttore avrà, nelle more del processo, conseguito il godimento dell’immobile, prevarrà sul “vecchio” locatore che avrà ottenuto il ripristino del contratto, ma inutilmente.
O meglio: egli si troverà di fronte all’alternativa tra chiedere la risoluzione del contratto “ripristinato” per inadempimento del locatore, con conseguente richiesta di risarcimento del danno ex art. 1218 c.c., o chiedere il risarcimento di trentasei mensilità previsto dalla legge in alternativa al ripristino (si può ben argomentare che l’ alternativa costituita dal ripristino è venuta meno per fatto del locatore, e non si può quindi negare al conduttore l’esercizio, seppur in seconda battuta, dell’altra facoltà).
Naturalmente, nei rapporti tra il conduttore deluso nella sua aspettativa e il locatore si applicheranno le normali regole codicistiche in tema di inadempimento e di risoluzione del contratto, essendo venuto meno il locatore a quello che è il primo e forse il più importante degli obblighi che derivano a suo carico dal contratto, e cioè l’obbligo di consegna, con conseguente diritto al risarcimento del danno ex-art. 1218 c.c.