Il contratto di management alberghiero. Dalla comparazione alla fattispecie.

La controparte contrattuale del gestore è, come si è detto, il titolare dell’impresa alberghiera beneficiaria, che si avvale della licenza di marchio garantita dalla management agency. Il titolare (o, di seguito, proprietario) rimane tale, mantiene cioè la proprietà della struttura (impianti, macchinari, arredi, scorte); infatti, la gestione è assunta in suo nome e nel suo interesse. Dato che, però, il controllo quasi completo sulla struttura e sulle risorse che possono generare reddito passa al gestore, al fine di evitare contrasti – peraltro frequenti – tra le due parti, per il titolare «having a strategy is imperative». Il suo scopo primario, stipulando il management contract, è il raggiungimento degli obiettivi di investimento, possibili solo se la gestione delle entrate (revenues), governata dal dialogo tra le parti, sia orientata verso la massimizzazione del profitto. Dunque, attraverso la scelta del gestore, il titolare si occuperà di garantire un bilanciamento degli interessi.

Tuttavia «getting a great operator» costituisce «only a part of the puzzle [he] need[s] to solve».
Una delle ragioni per cui il proprietario si orienta verso la forma di governance assicurata dal management contract, è, soprattutto, il desiderio di mantenere un controllo penetrante sulla gestione, anche se questa viene affidata ad un soggetto diverso. Per questo, il titolare deve definire chiaramente nel contratto la sua posizione ed il suo potere di direttiva nei confronti del gestore. Tuttavia, è indubbio che da ciò non discende una posizione di egemonia o dominio del titolare. Questa previsione, al contrario, è incisiva sul mantenimento dell’equilibrio tra le due parti, soddisfacendo, infatti, anche gli interessi del gestore ad essere tenuto indenne rispetto al rischio d’impresa. Se il potere di direttiva fosse assente, la management agency non sarebbe esonerata dal rischio e ciò costituisce molto spesso, specie in Italia, condizione di nullità del contratto.

Sempre che non sia possibile riqualificare il management contract come affitto d’azienda, disciplinato dall’art. 2562 c.c., ove il gestore assumerebbe, appunto, la veste di affittuario.
Allora, nel novero dei poteri riconosciuti all’impresa beneficiaria secondo il bill of rights coniato in dottrina anche per questa parte contrattuale, il primo diritto sarebbe, come evidenziato, quello di pretendere garanzie e standard minimi di performance da parte del gestore, esercitando proprio il potere di impartire istruzioni. Queste, congiuntamente al potere ispettivo, cioè di controllo sulla correttezza della gestione, delimitano l’oggetto dell’obbligazione della management agency.

Solo così il titolare può perseguire il diritto di risoluzione del contratto per giusta causa, in caso di fallimento del gestore nel raggiungimento di livelli accettabili di performance o nel caso in cui questi violi il dovere fiduciario nei suoi confronti. Attualmente, prima che il proprietario possa invocare le performance clauses, passano quattro o cinque anni; il fallimento protratto per altri due anni innesca il diritto del proprietario alla risoluzione. Il contratto può, poi, essere risolto dal titolare anche al momento della vendita dell’hotel, rappresentando questa sua facoltà una «short-term exit strategy». Tuttavia, se si tratta di brand operators, la resistenza opposta può essere notevole, tanto che il proprietario dovrà tenersi pronto al pagamento del risarcimento danni. Sempre nell’interesse del proprietario è il patto di non concorrenza, con cui limitare la capacità del gestore di essere coinvolto in hotel che concorreranno per la stessa attività dell’albergo interessato al contratto. Inoltre, il proprietario ha facoltà di scegliere il tipo di coinvolgimento voluto nella gestione: può richiedere di essere messo ogni giorno al corrente dei risultati operativi oppure tenere un atteggiamento passivo.

Nel contratto, può, infatti, essere prevista una clausola detta «di riserva di competenza», in suo favore. Si tratta di una modalità di delimitazione del potere gestorio della management agency, con cui il titolare può riservarsi:

- solamente il diritto ad essere consultato dalla controparte al momento dell’assunzione di determinate decisioni. Sono queste «il perfezionamento di contratti che comportano l’assunzione di obbligazioni di durata approvvigionamento con parti a vario titolo correlate con l’impresa di gestione, dunque in potenziale conflitto di interessi con il titolare stesso»;
- il potere di alta direzione, dunque l’approvazione solo delle decisioni che possono rivelarsi cruciali nell’esercizio dell’attività;
- la competenza anche su decisioni di ordinaria amministrazione.

Ulteriore diritto, peraltro già sottolineato perché comune ad entrambe le parti, è quello alla stipula di un contratto equo e giusto, che non contenga clausole pregiudizievoli. L’accordo deve essere vantaggioso tanto per il proprietario che per il gestore. Dovrà mantenere inoltre diritti di approvazione per finalità ed obiettivi di performance. A questo fine, spetta al titolare rivedere il bilancio operativo annuale ed il piano di marketing, seguendo un calendario predefinito e concedendo il tempo per le modifiche necessarie prima dell’approvazione. Conserverà anche il potere di approvare il piano di capitale annuale, al fine di verificare come venga spesa la riserva investita ed assicurarsi che i progetti di capitale incrementino il valore. Ha, cioè, il diritto di pretendere dal gestore che il proprio interesse venga posto prima di tutto; cioè, è necessario evitare che le decisioni del gestore, sebbene beneficino il marchio, siano inidonee ad apportare valore all’hotel o addirittura che siano tali da sminuirlo. Ha il diritto di fornire un contributo nella selezione e rimozione del direttore generale, dei dirigenti con responsabilità strategiche e degli altri membri del comitato esecutivo. Vanta, infine, diritti di informativa.

In primo luogo, devono essere onorate le sue aspettative di incontrare il gestore mensilmente per rivedere la performance finanziaria. Risulta opportuno discutere prima sul livello di dettaglio (generalmente il budget che gli viene sottoposto deve essere sufficientemente dettagliato), formato e tempi dell’informazione: ad esempio, la ricezione del bilancio deve essere garantita entro 10 giorni dalla chiusura del periodo. Inoltre, gli è riconosciuto un diritto di accesso e revisione dei libri e registri contabili dell’hotel, al fine di una verifica su regolarità, esattezza e corretta rilevazione, nelle scritture, della gestione condotta dalla management agency. Con la finalità di garantire il buon andamento dell’attività d’impresa e la trasparenza del mercato.