Il mercato immobiliare italiano: evidenze empiriche ed effetti sulla ricchezza delle famiglie

Dal 1970 al 1999 i picchi azionari tendenzialmente sono stati seguiti da quelli dei prezzi immobiliari con un ritardo medio di circa due anni. Anche tenendo conto delle determinanti classiche, i tassi d’interesse, il PIL e la disoccupazione questa relazione non cambia.

Fino al tale data i cicli immobiliari si sono concentrati intorno a quattro periodi: inizio-meta anni ’70, fine anni ’70 inizio ’80, fine anni ’80 inizio ’90. ed infine l’ultimo ciclo, che come vedremo in seguito è stato particolarmente lungo, da fine anni ’90 al 2007.

Sino al 2000, la maggior parte dei picchi azionari, è stato seguito da un picco dei prezzi degli immobili residenziali ad eccezione di cinque casi, due dei quali riconducibili al primo periodo di osservazione dove l’esistenza del picco non era certa. L’intervallo medio era stato di circa due anni, rimanendo in una fascia che va dai due ai nove trimestri.28

L’anomalia del ciclo conclusosi nel 2007, seguito dalla crisi dei mutui subprime, vedeva, ad esempio, nel Regno Unito un picco azionario nel ’99 ed un massimo ancora non raggiunto nel 2003 con un aumento del mercato immobiliare del 60%. In altri Paesi, ugualmente, gli apprezzamenti sono stati notevoli: 50% in Spagna, del 20% in Australia, Canada e Svezia e del 15% negli Usa.

L’intervanno tra i picchi in questo ciclo già nel 2003 erano superiori alla media storica. Principali eccezioni erano state il Giappone e la Svizzera dove i prezzi non avevano ancora recuperato appieno rispetto al precedente ciclo di massimo e minimo.