Profili contabili e valutativi dell'operazione di affitto d'azienda

Ad un primo impatto si potrebbe essere portati a pensare che la decisione di concedere in locazione una azienda da parte del suo titolare, persona fisica o società, sia una decisione alla quale si ricorra solo ed esclusivamente nel caso in cui si verifichi uno stato di crisi aziendale.
Ragionando in maniera superficiale non si ravviserebbero altre motivazioni valide se non quelle che vedono l'affitto una sorta di risposta ad eventuali scenari di squilibrio, non associandolo ad un'azienda che non presenta particolari problemi economico-finanziari. Il collegamento automatico affitto d'azienda- crisi d'impresa, seppur giustissimo, non è tuttavia l'unico possibile, ma un contratto di affitto di azienda potrebbe essere posto in essere anche avendo ad oggetto un'impresa "sana" ed in tal caso le motivazioni sono di carattere strettamente personale o soggettivo e da ricondurre soprattutto ad entità di piccole dimensioni, in particolare imprese individuali, le cui sorti sono strettamente legate a quelle dell'unico imprenditore-titolare o, al massimo, dei suoi più stretti collaboratori che sono spesso i suoi familiari. In casistiche del genere esistono motivazioni soggettive che posso portare alla decisione di concedere in locazione la propria azienda che possiamo qui brevemente riassumere:

• Volontà del locatore di sospendere temporaneamente l'esercizio dell'impresa per ritornare ad esercitarla in un successivo momento: ciò avviene per diversi ordini di ragioni tra cui la voglia di dedicarsi ad altre attività imprenditoriali o ad altre attività di lavoro autonomo o dipendente.

• Passaggio generazionale: se il titolare ha intenzione di far proseguire l'attività ad un familiare, qualora quest'ultimo non sia ancora in grado, per motivi anagrafici o di non sufficiente competenza ed esperienza, di assumersi in toto il rischio dell'essere proprietario,potrebbe optare per un contratto di affitto d'azienda. Durante il periodo di affittanza sarebbe, così, possibile la pianificazione del passaggio generazionale.

• Età avanzata del locatore: per l'imprenditore che stia per terminare la propria vita lavorativa l'affitto della propria azienda può rappresentare una scelta conveniente per il periodo precedente al pensionamento perché garantisce di trarre un reddito periodico e di conservare, allo stesso tempo, la proprietà dell'azienda.

• Necessità di dare un nuovo impulso alla gestione: alcune imprese, pur non essendo in situazione di crisi, potrebbero ricorrere all'affitto d'azienda perché divenute remunerative e redditizie con livelli meno consistenti del passato ed, in tal caso, una nuova gestione per un periodo di tempo circoscritto potrebbe dare quell'impulso necessario ad aumentare la competitività nel settore di riferimento.

In tutti i casi esaminati il titolare dell'azienda modifica la sua posizione rispetto a quella originaria assumendo, come già più volte sottolineato, lo status di investitore e, se l'azienda gode di buoni livelli di redditività, può assicurarsi un congruo introito periodico sostenendo il rischio d'impresa in maniera molto attenuata perché sostituisce la remunerazione che potrebbe derivargli dalla gestione diretta della propria azienda con i canoni di locazione.

In siffatte circostanze appena elencate un potenziale conduttore potrebbe essere portato a concludere un contratto di affitto d'azienda al ricorrere di determinate condizioni. Le motivazioni che possono spingere l'affittuario sono quelle di voler sondare il settore di mercato, acquisire di esso conoscenze tecniche specifiche, sfruttare la momentanea redditività soddisfacente dell'impresa. Si tratta di motivazioni che attengono alla necessità di ricevere un ritorno economico o un ritorno in termini di conoscenze ed esperienze acquisite, visto che, finora, abbiamo parlato di affitto d'azienda come operazione autonoma e non strumentale ad altri negozi di natura straordinaria.