Natura giuridica ed evoluzione giurisprudenziale dell'obbligo di restituzione della cosa locata

Ai sensi dell’art. 1590 c.c. l’obbligo di restituire la cosa nello stato in cui è stata consegnata secondo la descrizione fattane, o in difetto, nel presunto buono stato di manutenzione, soffre un’eccezione: il deterioramento o il consumo derivanti dall’uso che della cosa il conduttore abbia fatto in conformità del contratto sono a carico del locatore. La ratio della disposizione è evidente, giacchè l’utilizzazione della cosa rappresenta il diritto del conduttore, e se questa produce un deterioramento o un’usura (consumo), ciò rientra nell’assetto di interessi realizzato con la locazione, in cui il pagamento del corrispettivo copre anche questo sacrificio del locatore. Infatti in tema di locazioni per uso abitativo soggette, per la misura del canone, alle norme della l. 27 luglio 1978 n°392, la clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subìto dalla cosa locata per il suo normale uso ( nella specie, ponendo a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti) deve considerarsi nulla, ai sensi dell’art. 79 stessa legge, perché addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione, che la legge pone, di regola, a carico del locatore (art. 1576 c.c.), attribuisce a quest’ultimo un vantaggio in aggiunta del canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore. Con altra pronuncia la Cassazione afferma il contrasto con l’art. 79 l. 27 luglio 1978, n. 392, della clausola contrattuale con cui il conduttore si era impegnato a riconsegnare l’appartamento locato nello stato in cui l’aveva ricevuto, eseguendo quelle opere di manutenzione che avessero consentito alla locatrice di riavere l’immobile nelle condizioni di un appartamento nuovo e mai abitato.