Contratto di locazione di immobili ad uso abitativo

Come già premesso nella parte introduttiva, il problema di una compatibilità dell’attività negoziale privata con le moderne istanze economiche e sociali presenta aspetti complessi.
L’esercizio dell’autonomia privata equivale all’esercizio di una situazione giuridica soggettiva ed i fenomeni che ne conseguono presuppongono un inevitabile giudizio di conformità con quanto sancito dall’ordinamento, il quale attribuisce una margine di libertà alle parti di un contratto, di autoregolamentarne i contenuti entro limiti tracciati dal diritto positivo. Per comprendere pienamente il significato attuale di “autonomia negoziale privata” è doveroso ed inevitabile un confronto con la figura del contratto.
Brevemente ci limiteremo a percorrere la cronologica evoluzione storica, che la figura contrattuale ha maturato sino all’età moderna.
La nozione di contratto, sin dal periodo romano fino al giusnaturalismo, non ricevette un immagine chiara e definita, tante che non si ricavava una sua nozione generale.
Solo nel momento in cui tramontò l’idea della società divisa in ceti, iniziò a profilarsi una concezione moderna di contratto che esprimeva i valori politici di libertà radicati nelle idee della Riforma, in epoca giusnaturalistica. Agli esordi di nuove ideologie liberali e di teorie libero-scambiste (avvento del liberalismo), il contratto assume la figura di strumento tecnico-giuridico fonte di disciplina di scambi commerciali e dell’attività economica dei privati.
Si ha un’idea di contratto quale “legislazione decentrata” affidata ai privati; lo Stato assumeva un ruolo “assenteista”, il cui ruolo definito di “guardiano notturno” si circoscriveva nel garantire la piena coesistenza delle sfere di libertà dei cittadini.
Ma l’idee liberiste influenzarono anche la disciplina normativa dei codici ottocenteschi, tante che si imposero pochissime limitazioni alla libertà contrattuale, al fine di evitare volutamente che l’imposizione di esse, potesse in qualche modo ostacolare la libertà e l’autonomia delle parti nelle contrattazioni. Gli unici limiti imposti, perseguivano l’interesse di tutelare la collettività, ed erano quelli che stabilivano la nullità del contratto perché contrari a norme imperative, ordine pubblico o al buon costume.
Con il mutare delle ideologie e della disciplina del contratto, attraverso il passaggio dalle codificazioni ottocentesche alle moderne istanze socio-economiche degli ordinamenti contemporanei, si inizia ad avvertire una inevitabile trasformazione dell’istituto e della libertà contrattuale, le cui cause sono certamente da ascriversi allo sviluppo economico e al passaggio da un capitalismo di concorrenza ad un capitalismo oligopolistico. Questa nuova realtà socio-economica determinò l’accentuarsi di disparità di potere tra i contraenti e la chiara coscienza che il concetto di libertà contrattuale si sarebbe snaturato se non si fosse intervenuti a garantire una legittima parità economica dei contraenti e quindi il necessario intervento dello stato nell’economia. Nell’ambito dei rapporti tra autonomia contrattuale e potere statale si ebbe sempre più una crescente ingerenza normativa. Il quadro socio-economico inizia a mutare e ciò si riscontra anche nel diverso ruolo che lo Stato inizia ad assumere: non più quello di “guardiano notturno” governato dal principio liberale del laissez faire, ma un ruolo di maggior presenza nell’economia (welfare state) eliminando le diseguaglianze sociali ed economiche fra i cittadini, incidendo inevitabilmente e “negativamente” anche nell’ambito dell’autonomia contrattuale.