Simulazione dell’andamento dei prezzi del mercato immobiliare

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INTRODUZIONE 
 
 
Le recenti crisi globali del mercato azionario hanno spinto molti operatori ad 
orientarsi su investimenti meno rischiosi, come ad esempio i beni immobili. 
È diventato quindi importante avere una conoscenza più approfondita di questi 
mercati, da qui la decisione di creare uno strumento informatico capace di meglio 
analizzare il mercato del Real Estate e studiare l’andamento nel tempo dei prezzi degli 
immobili. 
Questo strumento avrà come scenario un ipotetico mercato immobiliare e attraverso 
l’introduzione delle variabili che lo caratterizzano elaborerà questi dati per meglio 
analizzare l’andamento dei prezzi.  
Questo permetterà anche di fare simulazioni che potranno essere utilizzati da ipotetici 
investitori, anche se bisogna ricordare che l’acquisto di una casa non sempre è un 
puro investimento finanziario, ma può anche rispondere alla volontà di acquistarla per 
abitarci. 
L’investimento sul mercato del Real Estate è considerato quasi “sicuro” perché è 
condizionato in maniera più “debole” dalle crisi o dalle speculazioni finanziarie, tipiche 
del mercato mobiliare. 
Inoltre è possibile creare una rendita costante affittando un’abitazione ad altri 
soggetti. 
 
Numerosi studi descrivono e analizzano come ci sia integrazione tra il mercato 
immobiliare e il mercato azionario; il rapporto tra queste due tipologie di 
investimento è però inversamente proporzionale; a seconda dell’andamento della 
borsa, l’investitore decide come impiegare la propria ricchezza e quando il mercato
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azionario si trova nella fase ribassista gli investimenti nel settore immobiliare 
generalmente aumentano. 
 
Per meglio rispondere alle richieste di acquisto di immobili le istituzioni finanziarie 
hanno creato uno strumento che facilita l’operazione, anche per coloro che non 
dispongono di tutta la somma necessaria; questo strumento è definito mutuo 
ipotecario. 
Il mutuo ipotecario è la messa a disposizione del cliente della somma necessaria per 
l’acquisto di un immobile, tale somma dovrà poi essere rimborsata rateizzandola nel 
tempo, previa l’ipoteca sull’abitazione a favore dell’istituto erogante (da qui il motivo 
per cui è chiamato mutuo ipotecario). 
 
La tesi si occupa di analizzare il Real Estate Market simulando ed elaborando in 
maniera dinamica l’andamento dei prezzi degli immobili sotto specifiche condizioni. 
Per fare questo è stato sviluppato un modello informatico attraverso l’utilizzo del 
linguaggio di programmazione NetLogo; questo linguaggio è stato scelto in quanto 
permette di riprodurre un modello dove è possibile simulare fenomeni sociali e 
naturali. 
 
Nel modello realizzato agiscono due figure che rappresentano il mercato immobiliare, 
che sono i compratori e gli immobili; i primi hanno la possibilità di muoversi 
liberalmente in tutto il territorio, mentre le case possono avere due stati: in vendita o 
occupate. 
In questo modello le case sono inoltre disposte nello spazio a seconda del loro valore 
e i venditori non sono considerati come una figura a parte ma si identificano con le 
case in vendita.
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Quando un compratore interagisce con un venditore, cioè con una casa in vendita, si 
da avvio ad una trattativa, che andrà a buon fine solo se il prezzo dell’immobile è 
inferiore al prezzo massimo di offerta del compratore; il risultato ottenuto dalla 
contrattazione è il prezzo di vendita. 
I compratori che acquistano un’abitazione, oltre a cambiare il loro status in residenti, 
percepiranno ad ogni passo una ricchezza, che è variabile nel tempo, e quando questa 
si discosta da un valore prefissato, venderanno la propria abitazione e si metteranno 
alla ricerca di una nuova.  
Poiché la ricchezza può variare sia positivamente che negativamente i motivi per cui 
un residente vende la propria abitazione sono: 
- ha accumulato molta ricchezza e quindi può permettersi di acquistare 
un’abitazione di livello superiore; 
- ha perso molta ricchezza e quindi integra la perdita vendendo l’attuale 
abitazione e comprandone una di valore inferiore. 
 
Per rendere ancora più dinamico il modello sia il prezzo degli immobili che il prezzo 
massimo d’offerta dei compratori non sono costanti, ma possono subire variazioni nel 
tempo. 
 
Nella tesi, prima di introdurre il modello sviluppato e descriverne il suo 
funzionamento, nel capitolo 1 è analizzato il mercato del Real Estate attraverso 
l’ausilio e la consultazione di vari saggi che lo descrivono. 
Grazie a questa analisi è stato possibile successivamente lavorare sul modello, in 
quanto dalle varie informazioni ricavate dagli articoli si è potuto realizzare le 
fondamenta e le ipotesi sulle quali si basa il modello. 
 
Il capitolo 1 si sviluppa in sette paragrafi.
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Il primo è una breve introduzione del capitolo stesso mentre il secondo è l’analisi delle 
due forme di mercato dove il Real Estate può collocarsi, ossia il mercato 
monopolistico e l’oligopolio. 
I successivi paragrafi analizzano i saggi presi in considerazione.  
Il paragrafo tre si occupa di analizzare l’articolo (D.C. Quann e J.M. Quigley, 1991) che 
evidenzia come il mercato immobiliare non è un mercato perfetto; il prezzo degli 
immobili, infatti, non è determinato solo dall’incontro della domanda e dell’offerta, 
ma è anche soggetto ad altri fattori, che sono l’informazione incompleta, la ricerca 
costosa e la presenza di aspettative molto variabili. Tutto questo genera 
un’eterogeneità del prezzo. 
 
Nel paragrafo quattro è brevemente analizzato l’articolo (W.C. Wheaton, 1999) che 
descrive un’altra caratteristica che influenza il mercato del Real Estate e di 
conseguenza anche il prezzo degli immobili, ovvero il comportamento degli agenti 
stessi, questi infatti possono agire razionalmente o irrazionalmente (quest’ultimo 
comportamento è anche definito come “miope”). 
Solo dai comportamenti razionali è possibile prevedere un prezzo che più si avvicina al 
prezzo reale, mentre i comportamenti “miopi” portano ad errori nella previsione.  
 
Nello stesso saggio è considerato che l’acquisto di immobile, essendo un investimento 
di lunga durata, è soggetto a delle oscillazioni e, quindi, possiede delle proprietà 
cicliche; questa ciclicità può variare sia a causa dell’eterogeneità degli immobili stessi 
sia a causa del comportamento degli agenti, che come detto precedentemente può 
essere di due tipologie.
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Nel saggio (D.C. Ling e A. Naranjo, 1999), descritto nel paragrafo cinque, è stato 
riscontrato come il mercato immobiliare abbia una forte integrazione con il mercato 
azionario, integrazione che si è andata rafforzando negli ultimi vent’anni.  
 
Nel paragrafo sei è analizzato l’articolo (D. DiPasquale e W.C. Wheaton, 1992) dove il 
mercato immobiliare è suddiviso in due grossi tronconi fortemente collegati l’uno con 
l’altro: il mercato immobiliare dello spazio e il mercato immobiliare dei beni. 
Attraverso il primo è possibile determinare per esempio la rendita dell’immobile, che 
può variare dalla necessità di volerlo affittare o dalla qualità degli immobili disponibili, 
mentre si fa riferimento al mercato immobiliare dei beni invece, quando si trattano 
transazioni che avvengono nel mercato dei capitali, come per esempio la vendita di un 
immobile. 
 
Nell’ultimo paragrafo del capitolo 1 è riportata l’analisi del modello di NetLogo, che è 
stato utilizzato come punto di riferimento; questo modello, chiamato “An Agent-
Based Model of the English Housing Market”, è stato realizzato da Nigel Gilbert, che 
ha simulato un mercato immobiliare in una nazione con un’economia avanzata e 
fortemente industrializzata (Inghilterra). 
Questo modello può essere considerato come il punto di partenza della realizzazione 
di quello elaborato in questa tesi; Gilbert, infatti, si pone come obiettivo la 
realizzazione di un modello in grado di replicare le caratteristiche principali di un vero 
e proprio mercato Real Estate e perciò capace di mostrarne la dinamica dei prezzi e 
l’andamento della popolazione nell’ambiente realizzato. 
 
Nel capitolo 2 è descritto il modello elaborato visto sia nell’aspetto pratico che in 
quello teorico; infatti oltre a dare una generale descrizione del modello, ogni
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passaggio è spiegato dettagliatamente, per rendere più facile la comprensione del 
funzionamento. 
 
Per poter arrivare a costruire un modello che si possa identificare con la realtà è stato 
necessario svilupparlo in tre fasi successive; si è partiti, infatti, dalla realizzazione di un 
modello base n°0, in cui è presente il semplice meccanismo della trattativa di acquisto 
di un immobile, per poi passare ad un modello n°1 più sviluppato e dinamico, e per 
finire con il più complesso modello n°2 che, inserendo degli elementi più elaborati, 
spiega nel miglior modo possibile l’evoluzione dei prezzi nel mercato del Real Estate. 
 
In questo capitolo, quindi, sono descritte tutte le varie tappe percorse per arrivare alla 
realizzazione del modello finale. 
 
Nel capitolo 3 infine, sono riportate, per ogni evoluzione del modello, tutte le varie 
simulazioni effettuate; simulazioni necessarie per testare l’effettiva funzionalità del 
modello. 
 
Una volta ottenuti i risultati voluti, questi sono stati successivamente messi a 
confronto con i dati reali del mercato del Real Estate italiano; questo confronto ha 
evidenziato l’efficacia del modello sviluppato in quanto i valori ottenuti dalla 
simulazione risultavano molto vicini a quelli reali.
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CAPITOLO 1 
 
IL MERCATO DEL REAL ESTATE
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1. Introduzione 
 
 
In questo capitolo è analizzato il mercato del Real Estate. 
 
Inizialmente, nel primo paragrafo, è stata fatta una breve ma esauriente analisi del 
mercato monopolistico e dell’oligopolio, ovvero le due forme di mercato nelle quali il 
Real Estate può collocarsi. 
Successivamente sono stati analizzati alcuni articoli che descrivono il mercato del Real 
Estate. 
Infine, nell’ultimo paragrafo è riportata una descrizione del modello di NetLogo 
realizzata da Nigel Gilbert. 
 
Attraverso l’analisi di un primo saggio (D.C. Quann e J.M. Quigley, 1991), è evidenziato 
come il mercato immobiliare non è un mercato perfetto, perché è caratterizzato da 
degli elementi che portano ad un’eterogeneità dei prezzi degli immobili, questi fattori 
sono:  
- informazione incompleta; 
-  ricerca costosa;  
- presenza di aspettative molto variabili. 
 
Nonostante l’imperfezione dello sviluppo dei modelli generali di mercato, il modello 
che si rifà al mercato concorrenziale rimane comunque lo strumento dominante nelle 
analisi immobiliari, anche se questo non fornisce un’adeguata rappresentazione del 
contesto operativo delle trattative commerciali immobiliari.
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Successivamente è stato analizzato un articolo (W.C. Wheaton, 1999) in cui si rileva 
come la razionalità e l’irrazionalità siano caratteristiche che influenzano il mercato del 
Real Estate.  
Analizzando il saggio si può dedurre che solo attraverso comportamenti razionali è 
possibile prevedere un prezzo che più si avvicina al prezzo reale e questo lo si ottiene 
solo attraverso lo studio e l’analisi della tendenza dei prezzi degli ultimi anni. 
Comportamenti irrazionali o “miopi”, invece, si limitano solo ad analizzare il prezzo 
corrente e portano quindi ad errori della previsione.  
Grazie all’analisi di questo saggio per il modello sviluppato con NetLogo è stato deciso 
di prendere in considerazione solo un'unica tipologia di agenti compratori, cioè coloro 
che si comportano razionalmente. 
L’articolo, inoltre, dimostra come differenti tipologie di beni immobiliari possono 
avere diverse proprietà cicliche. Il trattato cerca di analizzare e capire quale potrebbe 
essere la distinzione tra i mercati immobiliari dove le situazioni del mercato sono 
risposte pressoché stabili a ripetuti shock economici, e i mercati immobiliari che sono, 
invece, sottoposti ad un’endogena oscillazione continua.  
 
Nel successivo paragrafo è stato analizzato un articolo (D.C. Ling e A. Naranjo, 1999) 
che studia come il mercato immobiliare possa integrarsi con il mercato azionario.  
In quest’analisi sono stati utilizzati modelli di asset pricing multifattoriali, ovvero 
modelli in cui rendimenti dipendono da più di un fattore, e il risultato che si ottiene 
supporta l’ipotesi che il mercato delle società immobiliari negoziate in borsa è 
integrato con il mercato dei titoli negoziati in borsa.  
 
Dall’analisi del successivo articolo (D. DiPasquale e W.C. Wheaton, 1992) è possibile 
comprendere come la domanda e l’offerta determinano il prezzo nel mercato 
immobiliare.