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finanziaria abilitata alla raccolta di risparmio tra il pubblico e specializzata nel
finanziamento della specie.
In sostanza il sistema si fonda sull identit perso nale tra il risparmiatore ed
il mutuatario; questi, nella prima fase, Ł impegnato nei confronti della banca
all effettuazione dei versamenti della entit e sec ondo le scadenze stabilite nel
contratto e contemporaneamente, con la seconda fase, acquisisce il diritto di
ottenere dalla medesima banca un mutuo di scopo, il cui tasso di interesse Ł
prestabilito e non varia in base all andamento dei tassi di mercato.
Questo modello, nell esperienza tedesca, ha avuto una grande diffusione; in
Germania infatti quasi la met di coloro che acquis tano una abitazione lo
fanno attraverso contratti di risparmio casa.
In questo lavoro analizzeremo quelle che sono le differenze tra l approccio
italiano al problema della casa e l approccio tedesco, considerato che sarebbe
troppo semplicistico limitarsi ad inserire un modello utilizzato con ottimi
risultati all estero in un contesto assolutamente diverso e molto particolare,
come Ł quello Italiano.
Porremo pertanto l accento sulle caratteristiche del mercato italiano delle
abitazioni, sul ruolo dell edilizia nel contesto economico finanziario, sulle
caratteristiche giuridiche dei finanziamenti destinati a favorire l acquisto della
prima casa (ed in particolare del mutuo fondiario); cercheremo, inoltre, di
fornire un analisi storica degli interventi pubblici piø importanti che in Italia
hanno avuto lo scopo di incentivare il settore abitativo e di formulare delle
ipotesi sul possibile impatto del risparmio casa sulla finanza pubblica italiana.
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Sotto il profilo giuridico dell applicabilit evide nzieremo inoltre la novit
legislativa che il nostro paese ha conosciuto con la legge n. 80 del 7 aprile
2003 ( delega al governo per la riforma del sistema fiscale statale), che ha
aperto le porte all utilizzo del risparmio casa.
Quest ultimo si caratterizza sia per la trasparenza delle operazioni tra cliente
ed istituto di credito sia per l invariabilit del tasso, che tiene al riparo i
risparmiatori da anomali mutamenti del mercato finanziario.
Non di poco conto sono poi i vantaggi indotti che lo Stato potrebbe ricevere
da una espansione in larga scala dell istituto in esame, primo fra tutti la
possibilit di prevedere con maggiori certezze la d omanda futura di abitazioni.
Il nostro lavoro non si propone comunque l obiettivo di risolvere in modo
pieno ed esaustivo il problema relativo all accesso alla propriet della casa, ma
quello di dare un contributo ulteriore ed una alternativa in piø a tutti coloro
che abbiano il desiderio di avere una casa di propriet .
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CAPITOLO I
Il mercato delle abitazioni in Italia
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1.1 Aspetti demografici
Ogni qual volta si d il via ad un processo di anal isi di un determinato
mercato Ł doveroso passare in rassegna tutti quegli elementi, che non solo lo
compongono, ma che lo possano in qualsiasi maniera influenzare.
In questo disegno metodologico ci sembra importante iniziare la trattazione
del mercato italiano delle abitazioni dagli aspetti demografici che lo
caratterizzano.
¨ oramai notorio che nelle statistiche sullo svilup po demografico l Italia si
collochi agli ultimi posti per il tasso di natalit 2; il conseguente processo di
invecchiamento della popolazione che si Ł innescato nel nostro paese viene
ulteriormente sottolineato dalla forte tendenza all allungamento della vita
media.
Agli aspetti menzionati ha fatto logicamente seguito una trasformazione
della struttura sociale italiana dove, nell incremento del numero dei nuclei
famigliari, si rende degno di nota l incremento dei nuclei formati da uno o
due componenti, con la conseguente diminuzione di quelli piø numerosi.
Merita una citazione, per la sua decisiva influenza sul mercato in esame, il
trend, tipicamente italiano, che vede la popolazione italiana propendere per
una forte stabilit residenziale, il chØ si pone in netto contrasto con
l andamento Europeo.
La mobilit territoriale, infatti, rappresenta un f enomeno attuale che
caratterizza la maggior parte delle economie dei paesi industriali occidentali,
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Nomisma, Prospettive sull introduzione dei PRC (Piani di Risparmio Casa) in Italia
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andando ad incidere fortemente sui mercati del lavoro e delle abitazioni di
questi Stati.
Questo fenomeno, che pone l Italia in controtendenza con il resto
dell Europa, trova la sua causa giustificatrice nell invecchiamento della
popolazione e nella continua tendenza dei giovani a posticipare
l emancipazione dalla famiglia d origine, ma anche da un insieme di altri
elementi.
La qualit della vita ad esempio, che non invoglia i singoli a muoversi dalla
propria citt d origine, la crisi della grande indu stria che il nostro paese ha
conosciuto negli ultimi anni e che ha ridotto il numero dei posti di lavoro
disponibili, gli elevati costi di trasferimento da sostenere; tutte queste
componenti non solo scoraggiano ma spesso rendono impossibile la mobilit
territoriale, soprattutto quella dei lavoratori dipendenti.
L analisi di questi fenomeni, attualmente in discussione ma gi consolidati,
ha portato ad un quadro della societ italiana prof ondamente trasformato tanto
nelle caratteristiche demografiche quanto nella sua composizione, cos da
influenzare fortemente anche le abitudini, in tema di propriet ed affitto, di
coloro che sono gli attori principali del mercato italiano delle abitazioni, e cioŁ
proprietari e conduttori.
Le trasformazioni che sono emerse hanno dato origine a nuove esigenze
abitative cui bisogner dare risposta in tempi brev i; l urgenza si rinviene nella
constatazione che ad una trasformazione della societ consegue
inesorabilmente una modificazione culturale molto piø difficile da contrastare.
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1.2 Propriet ed affitto
Per una corretta e completa trattazione Ł necessario partire dalla
considerazione che esistono alcuni elementi dai quali non si pu prescindere
nell analisi del mercato italiano delle abitazioni : l alta percentuale in Italia di
abitazioni in propriet , quasi l 80%; la scarsit d ell offerta di abitazioni
primarie in locazione con un canone in linea con il mercato italiano delle
retribuzioni; infine la ridotta efficacia che hanno avuto le politiche pubbliche
sul mercato dell affitto.
Da una prima lettura di questi elementi si potrebbe facilmente concludere
che il problema di aprire alla propriet della prim a casa il maggior numero di
persone sia gi stato in gran parte risolto, tenuto conto dell esistenza di una
alta percentuale di proprietari.
Noi contrastiamo questo tipo di soluzione proponendo di approfondire gli
elementi sopra indicati con un insieme di altri dati di decisiva importanza che
mostreremo qui di seguito.
Tra coloro che vivono in case di propriet , l 84,8 % del totale sono coppie
senza figli con persone di riferimento con piø di 65 anni di et , mentre tale
percentuale raggiunge i valori minimi tra le persone sole con meno di 35 anni,
le famiglie monogenitoriali con la presenza di un minore e le coppie senza
figli con persona di riferimento con meno di 35 anni3.
Dopo aver letto in questa chiave il dato dell alta percentuale di abitazioni in
propriet che si ha nel nostro paese, abbiamo un qu adro diverso rispetto a
quello emerso da una prima lettura, piø completo e soprattutto piø veritiero.
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Nomisma, Prospettive sull introduzione dei PRC in Italia
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Favorire l accesso delle famiglie all abitazione pr imaria di propriet Ł stato
uno degli obiettivi politici degli ultimi decenni; se da una parte vanno
sottolineati gli indubbi risultati raggiunti, grazie alla capacit di risparmio
degli italiani, dall altro Ł doveroso notare come oggi si sia di fronte ad una
forte rigidit di questo mercato che pu essere rim ossa solo attraverso forme di
alleggerimento fiscale.
La rigidit consiste nel fatto che le famiglie che non sono proprietarie e che
non dispongono di un alloggio pubblico, con canoni di locazione non troppo
elevati, sono costrette a sopportare un onere di locazione piuttosto alto e
solamente una piccolissima parte di questi soggetti pu confluire nel mercato
della propriet senza un idoneo sistema di sussidi e/o incentivi.
Ad aggravare ancor di piø il quadro generale proposto non bisogna
dimenticare l avvento della moneta unica europea ed il contemporaneo e
fisiologico aumento dei prezzi che il nostro paese ha conosciuto; tale aumento
ha riguardato anche i canoni di locazione la cui incidenza sul reddito Ł
notevolmente cresciuta cos da impedire l accesso a ll abitazione alle fasce
meno abbienti della popolazione, riducendone ulteriormente la capacit di
risparmio.
1.3 Il mercato delle compravendite
Il mercato immobiliare residenziale ha avuto in questi ultimi 4 anni un
notevole sviluppo; sono aumentate le compravendite, i prezzi e le nuove
costruzioni.
La crescita del mercato Ł stata determinata dai seguenti eventi:
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a) crisi del mercato borsistico che ha dirottato ingenti somme di denaro
verso il mercato immobiliare, giudicato meno rischioso e volatile;
b) i tassi d interesse particolarmente bassi, che hanno consentito un piø
consistente indebitamento da parte del segmento famiglie ed hanno orientato il
risparmio verso investimenti piø redditizi rispetto a quelli in titoli di Stato;
c) le norme che hanno favorito il rientro dei capitali dall estero,
aumentando la liquidit del mercato italiano;
d) un imposizione fiscale non particolarmente elevata per il trasferimento
degli immobili residenziali.
Questi eventi hanno determinato un forte incremento della domanda che non
Ł stato frenato neanche dal processo di dismissione del patrimonio pubblico.
Il processo di dismissione Ł ancora in corso ma, relativamente agli immobili
venduti liberi , i prezzi sono molto vicini a quel li di mercato.
Certamente la possibilit offerta agli inquilini de gli immobili di propriet
pubblica di acquistare l abitazione che avevano in affitto ha ridotto la platea
degli aspiranti proprietari.
Una parte della domanda resta comunque ancora insoddisfatta perchŁ
l aumento dei prezzi degli immobili residenziali obbligherebbe le famiglie con
redditi medio/bassi che desiderano acquistare un abitazione, a sottoscrivere
mutui le cui rate sono incompatibili con il loro reddito, nonostante, il basso
livello dei tassi.
Un altro tipo di domanda che rimane costante nel tempo Ł quella c.d. di
sostituzione , che sorge allorquando i figli nasco no o crescono ovvero
quando le condizioni reddituali della famiglia migliorano.
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Questa domanda nasce dal desiderio di sostituire il bene immobiliare di cui
si Ł gi proprietari con un nuovo bene, della stessa specie, in grado di
rispondere meglio alle mutate esigenze famigliari.
Le risultanze di una inchiesta, condotta da Nomisma sul desiderio di
cambiare casa ed i motivi connessi a questa scelta, danno come obiettivo
prevalente una casa piø grande e confortevole.
La domanda di sostituzione, quindi, viene condizionata anche dalla
possibilit che sia disponibile un prodotto capace di soddisfare le mutate
esigenze di compratori e/o locatari.
In questa direttrice si inserisce il problema dell obsolescenza del patrimonio
edilizio esistente che poco si sposa con le esigenze di cambiamento descritte e
che si accompagna ad un conseguente degrado urbano.
La tendenza sia pubblica, in particolare a livello regionale, sia privata Ł oggi
divenuta quindi quella di concentrarsi principalmente sulla
rifunzionalizzazione delle aree e sulla riqualificazione del patrimonio
immobiliare ; sotto questi profili il risparmio casa, come vedremo in seguito,
potrebbe portare indubbi vantaggi.
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