Progetto di un centro benessere per la valorizzazione turistica della riviera picena

1 STUDI PRELIMINARI
1.1 Il TERRITORIO: IL COMUNE DI MASSIGNANO
Le vicende di Massignano, la sua specifica impronta nell’area del suo attuale insediamento, è legata 
alle alterne vicende che hanno interessato l’ “Ager Cuprensis”, cioè l’hinterland dell’attuale Cupra 
marittima. Sono piccole città organiche e compatte, dove i tetti e i vicoli sono disposti in modo che 
ogni casa abbia la sua parte di luce e di sole.  I contadini non vivono, come nelle zone feudalizzate, 
in assembramenti di catapecchie scure e cieche, addossate al castello del signorotto, lontane dal 
terreno che coltivano. hanno viceversa la casa, magari un “atterrato” di mattoni crudi di argilla e 
pietre, sul fondo dove lavorano, con attorno spazi a dimensione umana: l’aia, la capanna degli 
attrezzi, il recinto per gli animali d cortile, la colombaia, l’orto. 
Fig.1.1: Campanile del Comune di Massignano.
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1.2 INDAGINE STORICA
Da un punto di vista storico-archeologico Massignano è uno dei centri più interessanti dell’ “Ager 
Cuprensis”, la zona intorno a Cupra Marittima, il paese che sorge sulla costa a quattro Km da 
Massignano.
PREISTORIA
Se il Piceno assume una grandissima importanza nel quadro della preistoria del centro Italia, per la 
grande quantità di materiale venuto alla luce e per gli insediamenti umani rintracciati, tutto il 
versante nord della Val Menocchia ha conservato maggiormente materiale litico preistorico per il 
fatto che è stata una zona meno sopraffatta dalle civiltà posteriori. L’insediamento iniziale va 
assegnato prima del X° secolo avanti Cristo, come dimostrano le necropoli, con una popolazione di 
civiltà progredita, di cultura e lingua non italica. Ci sarà una crescita demografica e culturale del 
VII° al IV° secolo a.c. , con un affievolimento sotto il dominio romano.
EPOCA ROMANA
Molte sono le difficoltà  che si incontrano nell’individuare le tracce della “facies” romana, in quanto 
scarse sono le fonti storiche e letterarie, necessarie per fare luce sui tempi e sui modi con i quali 
l’area di Massignano fu investita dalla presenza dell’impero romano. L’estensione 
dell’insediamento nell’Ager Cuprensis ( la definitiva conquista del piceno avvenne nel 768 a.c. ) è 
protratta con buona certezza sino alle propaggini dell’odierna Massignano: i colonizzatori che vi si 
insediarono, anche se in un impianto non di tipo urbano, integrarono un nucleo già presente. Molti e 
vari sono i reperti archeologici di età romana disseminati su tutto il territorio rivestono un certo 
valore storico. In varie località del territorio di Massignano si possono trovare resti che 
testimoniano con certezza l’esistenza del paese in epoca romana. Dice il Colucci (”Dei primi 
abitatori del Piceno” 1781) che, eseguendo degli scavi nelle contrade di Massignano non trovò altro 
che ferri consunti dal tempo e dalla ruggine, terra tutta arsa e bruciata, schiuma di ferro e grande 
quantità di rotto vasellame figulino. Ciò dimostra che queste aree di Massignano erano abitate da 
fabbri e da vasai. Sono stati rinvenuti anche i resti di un acquedotto, necessario e predisposto 
affinché le acque meteoriche non penetrassero a rovinare il grano conservato nei vasi posti 
sottoterra; ed anche i resti di un portico per ricoverare al coperto le bestie da soma che 
trasportavano il grano da immagazzinare nei vasi. 
INIZI DEL CRISTIANESIMO
Il Colucci (”Antichità Picene” XXXI vol. - 1786), parlando di alcuni rinvenimenti sepolcrali da lui 
constatati nella zona Santi, asserisce che doveva trattarsi di resti di soggetti martirizzati nell’epoca 
dei primi cristiani. I segni e lo strumento del martirio lo confermerebbero: a sostanziale 
specificazione va preso il toponimo “San Pietro” dato ad una contrada lungo la Menocchia. 
L’antichità del toponimo si desume dai ruderi della vetusta chiesa e dal sarcofago paleocristiano ivi 
conservato. Altresì nella antichissima chiesa di San Pietro, ora diruta, è stata ritrovata una lapide, 
recante la documentazione chiarissima e probativa del cristianesimo nell’area di Massignano.
EPOCA MEDIOEVALE
I secoli successivi sono contraddistinti da un continuo sopraggiungere ed imperversare di vari 
popoli, che arrecano sopratutto devastazioni. Sono secoli di barbarie, di inciviltà, infatti, sui 
monumenti pervenuti sino ad oggi rimangono solo i segni di rovine provocate. La prima incursione 
gotica contro le province romane si ebbe nel 408, ed il territorio di Massignano subì le sorti degli 
altri centri piceni saccheggiati. Queste zone subirono devastazioni anche durante la guerra tra 
Bizantini e Goti, tra il 538 ed il 552; ed in seguito le incursioni dei Franchi e dei longobardi 
nell’anno successivo. Con la conquista longobarda di re Autari, conclusasi tra il 575 ed il 580, 
Massignano subì le stesse sorti di Cupra Marittima, finendo inclusa nel ducato di Spoleto, per 
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rimanervi sino alla fine dell’VIII° secolo, quando entra a far parte del nuovo Ducato di Fermo.
DAL XIV AL XVIII SECOLO
Subisce poi l’alternarsi delle signorie e in seguito il passaggio delle truppe straniere: gli eserciti 
francesi si alternano a quelli spagnoli. ma anche i Turchi esercitano la loro parte di incursioni su 
territorio cuprense all’inizio del XVII secolo fino a quando Venezia stabilisce la sua egemonia su 
tutto l’Adriatico.
1.3 INDAGINE ARCHEOLOGICA
IL NINFEO
Nell’area Carminucci lungo la SS 16, sono state rimesse in luce tre diverse fasi insediative nel corso 
di indagini effettuate a varie riprese tra il 1975 e il 1987 dalla Sovrintendenza per le marche. E’ 
emerso un ambiente che, per le sue caratteristiche, è identificabile con un ninfeo riconducibile al I 
secolo d.c. subendo poi una modifica in età traianea.
A cm 75 dal piano pavimentale è evidente un segno nettissimo di calcare, lasciato dal livello 
dell’acqua. Inoltre il cordolo interno in signum, che raccorda le pareti al pavimento, è tipico delle 
strutture che contengono liquidi come la vasca al centro dell’aula. 
GLI AMBIENTI TERMALI
Sopra le strutture del I secolo si imposta un impianto termale. A est un vano, pavimentato a mosaico 
policromo con motivo ad archetti embricati, presenta due vasche appaiate: le loro dimensioni e la 
presenza della risega di seduta in una delle due consentono di individuare qui il vano del 
frigidarium. Immediatamente a ovest si aprono due ambienti contigui, entrambi su suspensurae: il 
primo, pavimentato a mosaico policromo con motivo a cassettoni, presenta al centro del lato 
perimetrale Nord l’imboccatura del praefurnium; del secondo, del quale resta solo un brandello di 
sottofondazione pavimentale, sono visibili le suspensurae, poggiate direttamente sull’area del 
torchio, e i tibuli per il passaggio dell’aria calda.
Fig.1.2: Planimetria ninfeo di Nerone e vista interna.
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2 IL PROGRAMMA FUNZIONALE
CRITERI DI PROGETTAZIONE DEL CENTRO
Le funzioni principali che devono essere ospitate dall'edificio sono attività ludiche legate al 
benessere psicofisico della persona ed al ristoro.
Pertanto le scelte architettoniche si basano sulle esigenze funzionali della struttura da realizzare; per 
questa ragione mi sono ispirata ad alcuni centri termali polifunzionali nel nord Europa ed in Italia 
settentrionale. 
CARATTERISTICHE DELLA COSTRUZIONE
Protezione solare
Gli ingressi e l’interno dello spazio coperto centrale hanno adeguate misure di protezione solare per 
assorbire l’impatto della luce solare nelle diverse condizioni meteorologiche dell’anno. Gli spazi 
sono progettati per permettere un livello di luce sufficiente e regolabile, evitando l’impatto diretto 
dei raggi solari che potrebbe determinare impedimenti a determinati usi dello spazio e imporre dei 
carichi termici eccessivi al sistema interno di raffreddamento.
Consumo energetico
E' stata adottata strategia multi disciplinare per contenere il consumo di energia ed i relativi costi 
d'impianto e di gestione. Uno studio completo di opzioni potenziali per i servizi dell’edificio viene 
sviluppato durante la fase del progetto per analizzare i diversi sistemi possibili ricercando tra le 
diverse soluzioni quelle che conducono alla riduzione delle spese correnti e alla riduzione di 
emissioni, offrendo alle attività ospitate il massimo grado di comfort, in particolare in 
considerazione della natura di talune attività che comporta significativi sforzi fisici, lunga 
permanenza in ambienti chiusi e di dimensioni ridotte o in ambienti fortemente illuminati, alta 
densità di persone per mq. E’ opportuno considerare opzioni che inducono alle scelte di materiali 
che facilitano l’uso di ventilazione naturale e che creano dispersione/assorbimento di calore ed 
attraverso la massa riducendo, l’impatto delle variazioni di temperatura esterne.
Fabbisogno di parcheggio
La definizione del livello dei servizi di parcheggio deve tenere conto delle necessità indotte dal 
pieno utilizzo del Centro benessere. Si consideri al riguardo la necessità di assorbire il numero di 
automezzi privati (macchine e motocicli) riferito alla presenza contemporanea di oltre 300 persone.
Il dimensionamento deve essere calcolato in relazione alla natura ed all'efficacia dei servizi pubblici 
a servizio dell'area. Gli accessi per i servizi di emergenza – polizia, ambulanze, vigili del fuoco 
devono consentire l'accesso fino al Centro, con adeguati raggi minimi di sterzata e spazi libero. Una 
quota di parcheggi va riservata a coloro che operano nel centro (permanenti e temporanei) nel 
numero minimo di 50 posti auto.
Utilizzo aree coperte e non
Lo spazio centrale della piazza è pensato come una potenziale area per programmi legati al pubblico 
intrattenimento in grado di coinvolgere visitatori tutto il giorno fino alle ore serali.
Ci devono essere alcune zone adibite ad aree per il ristoro nelle vicinanze delle principali attività.
L'atrio centrale atrio sarà accessibile al pubblico. È importante che tutti i punti di visibilità siano 
indirizzati all'interno dello spazio dell’atrio che diventa lo spazio principale per 
l'intercomunicazione dentro l’edificio. Dentro questo spazio, la comunicazione tra gli utenti 
pubblici ed i visitatori diventa attiva.
Gli accessi all’atrio devono essere direttamente rivolti all’esterno come pure le uscite di sicurezza in 
caso di emergenza. È opportuno che gli spazi interni del centro siano visibili ed è necessario che i 
percorsi di accesso siano immediatamente comprensibili per chi si trova in questo spazio.
Organizzazione funzionale
L’analisi delle attività che gli utenti compiono in un impianto sportivo permette di individuare gli 
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spazi necessari allo svolgimento delle singole attività, la loro possibile aggregazione in gruppi 
omogenei e la loro organizzazione funzionale. Per quanto sopra indicato, le caratteristiche 
funzionali dell’impianto sono connesse alle attività che in esse si svolgono.
Lo svolgimento delle attività prescelte, nonché la partecipazione alle stesse da parte degli utenti, è 
assicurato da un’organizzazione funzionale basata su cinque aree principali.
1. Area Attività sportiva. E’ il cuore dell’impianto, ossia il luogo dove si svolge l'attività sportiva 
propriamente detta, o le attività sportive in caso di spazi polivalenti.
2. Area dei servizi di supporto. E’ l’insieme delle unità ambientali indispensabili per il corretto 
funzionamento dell’impianto: spogliatoi, docce, magazzini, pronto soccorso, uffici 
amministrativi, ecc.
3. Area per il pubblico. E’ l’insieme delle unità ambientali necessarie a consentire agli spettatori 
di assistere e partecipare alla manifestazione sportiva: gradinate, servizi, ingressi, uscite, 
percorsi.
4. Area degli impianti tecnici. E’ l’insieme delle unità ambientali e degli impianti necessari a 
garantire le condizioni microclimatiche di funzionamento dell’impianto: centrale termica, 
elettrica, idrica, ecc..
5. Area dei servizi complementari. E’ l’insieme delle eventuali unità ambientali che, pur non 
essendo indispensabili per il corretto funzionamento dell’impianto, se presenti, concorrono ad 
accrescerne la qualità globale: servizi di ristoro, luoghi di incontro, sedi di società sportive, ecc..
Fig.1.3: Tabella predimensionamento edificio.
Le principali relazioni funzionali sono:
1- Contiguità: voluta o negata. Riguarda in generale aspetti connessi alle esigenze di sicurezza, di 
fruibilità delle diverse unità ambientali, di manutenzione, di trasporto delle attrezzature
2- Accessibilità: accessi selezionati, accessi filtrati da unità ambientali. Riguarda in generale 
aspetti connessi alle esigenze di sicurezza, di fruibilità delle diverse unità ambientali, di igiene.
3- Sola visibilità. Riguarda in generale gli aspetti connessi alle esigenze di sicurezza e di igiene.
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2.1 ANALISI TECNICO-AMBIENTALE
CARATTERISTICHE GENERALI
In genere la scelta dell’impianto dipende dalla dimensione dell’impianto stesso, dalla dimensione 
del bacino di utenza, dal livello di attrezzature presenti nel quartiere, dalla quantità di 
disadattamento e dalla deprivazione del quartiere stesso. Il fabbisogno complessivo è definito dal 
rapporto tra numero complessivo di utenti (reali e potenziali) e numero e consistenza di impianti 
necessari. Da quest’ultimo vanno sottratti quelli esistenti, aperti al tipo di utenza preso in esame. 
LOCALIZZAZIONE
Nella scelta dell’area di localizzazione sono stati studiati i tempi di percorrenza, ovvero il tempo 
necessario per raggiungere l’impianto a seconda del mezzo di trasporto -a piedi, in bicicletta, con 
mezzi motorizzati, con i trasporti pubblici-, l’età media degli utenti e i tempi di utilizzo 
dell’impianto, ovvero il numero delle ore giornaliere in cui l’impianto è attivo. 
Si considerano fruitori dell’impianto coloro che risiedono entro il raggio di influenza relativo, 
considerando l’eventuale incremento demografico all’interno di tale zona. 
In seguito a tali considerazioni, si è deciso di localizzare l’impianto in una posizione baricentrica 
nel bacino di utenza di diversi comuni, a 4 km dal mare e facilmente raggiungibile tramite vari 
mezzi, pubblici e privati,, privilegiando collegamenti pedonali, evitando agli utenti attraversamenti 
di strade con traffico intenso o comunque pericolose. 
Fig.2.1: Planimetria area al 1000.
Inoltre la scelta dell’area è stata conseguita nel rispetto di alcune prerogative come per esempio: un 
soleggiamento opportuno durante il giorno; un buon orientamento dell’impianto; suolo stabile e 
pianeggiante; facilmente collegabile alle reti dei pubblici servizi (idrica, elettrica, fognante); non 
attraversata da elettrodotti; sufficientemente lontana da sorgenti di inquinamento dell’aria (come 
zone industriali) e da rumori fastidiosi; dotata di comodi accessi stradali; arretramento dell’ingresso 
principale rispetto al filo stradale, per garantire la sicurezza del flusso di ingresso ed uscita degli 
utenti; un uniforme distribuzione delle uscite di sicurezza; rispetto delle distanze minime fra 
l’impianto e altri organismi edilizi esterni all’area secondo i regolamenti edilizi vigenti; consente 
l’ingresso ai carri dei Vigili del Fuoco mediante accessi aventi le seguenti caratteristiche: larghezza 
3,50 m; altezza libera 4 m; raggio di curvatura 12 m; pendenza non superiore al 10%; resistenza al 
carico almeno 20 tonnellate.
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Nei dintorni dell’area di progetto ci sono innumerevoli possibilità di pernottamento in modo tale da 
facilitare l’utilizzo della struttura inoltre sono presenti anche attrattive complementari come il golf 
club.
Fig.2.2: Viste panoramiche stato di fatto area di progetto.
2.2 ANALISI SOCIO-ECONOMICA
La scelta della tipologia del centro benessere è dovuta al fatto che durante i mesi estivi la riviera pi-
cena è molto frequentata da turisti provenienti da tutto il mondo mentre nei mesi invernali vi è un 
impressionante calo delle presenze. Quindi per incentivare il turismo anche nel resto dell'anno ho 
pensato a questa tipologia di struttura offrente attività principalmente natatorie e con attenzione alla 
cura della persona. Questo è stato anche confermato da una serie di analisi di matrice sociale che ho 
svolto nel territorio basate su di un sondaggio svolto su un campione di abitanti di diverso genere ed 
età. La prima parte riguarda la cura del benessere fisico, con domande del tipo “Cura il proprio be-
nessere ?” e vediamo che ben il 76% degli intervistati ha risposto sì. Anche se solo il 26% degli in-
tervistati frequenta centri benessere, ben l’86% è interessato ad una vacanza in un centro benessere. 
Riguardo alla collocazione ideale tra mare, montagna, città, più della metà ha risposto mare. Poi ho 
indagato su quale potesse essere il giusto mix di funzioni per la cura del corpo creando attività frui-
bili tutto l'anno. Inoltre ho verificato che non esistono attività simili nel raggio di 30 km. Altri van-
taggi che deriverebbero dalla realizzazione di un centro benessere sono la creazione di nuovi posti 
di lavoro per incentivare i giovani a non abbandonare il paese e favorire la riscoperta dell'enogastro-
nomia locale caratterizzando così l'area ristoro all'interno del centro.
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Fig.2.3: Diagrammi sondaggio.
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2.3 ANALISI GIURIDICO-AMMINISTRATIVA
Fig.2.4: P.R.G. Zone territoriali .
La scelta è stata fatta in piena conformità con il prg del comune del dicembre del 2007 approvato 
nel marzo 2012 in cui adibisce quella zona ad area per attrezzature di interesse pubblico e non 
rientra nelle zone sottoposte a vincolo paesaggistico.
2.4 ANALISI ECONOMICO-FINANZIARIA
Individuazione dei bisogni 
Si intende soddisfare la richiesta dei servizi dedicati alla cura della persona che è in continuo 
aumento nonostante la crisi economica. I dati sono stati reperiti tramite sondaggi svolti durante 
manifestazioni pubbliche come la sagra di paese.
Analisi del mercato 
Individuazione delle aree che il centro potrebbe servire.
Nella zona non esiste un servizio analogo nel raggio di 30 km.
Da qui la scelta di posizionare il centro in un punto strategico facilmente raggiungibile sia tramite 
mezzi pubblici sia tramite mezzi privati e nelle vicinanze dei principali località balneari di 
attrazione turistica nel periodo estivo. 
Individuazione del prezzo unitario
In seguito ad una ricerca di mercato ho individuato le tariffe medie di riferimento dei servizi 
analoghi della zona. Sono state ipotizzate anche delle tariffe agevolate per famiglie e studenti in 
modo da incentivare la fruizione del centro e non gravare ulteriormente sulle disponibilità 
finanziaria di tali utenze.
Andamento della domanda
È alto nei mesi da giugno a settembre più basso nel resto dell'anno, con degli aumenti durante i fine 
settimana. 
Durante il mese di luglio e agosto si prevede di saturare la capacità ricettiva del centro, mentre nel 
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