Natura giuridica ed evoluzione giurisprudenziale dell'obbligo di restituzione della cosa locata

INTRODUZIONE 
La Suprema Corte di Cassazione, con sentenza 30 luglio 2004, n. 
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14608, è tornata ad occuparsi di una questione a lungo dibattuta in 
materia di interpretazione degli artt. 1590 e 1591 c.c., 
rispettivamente intitolati alla “restituzione della cosa locata”, il 
primo, ed ai “danni per ritardata restituzione”, il secondo. E’ invero 
assai frequente, nella prassi dei contratti di affitto di immobili ad 
uso abitativo, che, proprio il momento in cui il proprietario rientra 
nella disponibilità dell’alloggio, sia caratterizzato da tutta una serie 
di controversie fra le parti, relative ai danni eccedenti il normale 
degrado, che si assumono subiti dall’appartamento stesso. Più in 
particolare, ed in ciò è da individuarsi il vero punctum dolens risolto 
dalla pronunzia che qui si commenta, risulta difficile stabilire se a 
carico del conduttore debbano gravare o meno le spese per il 
pagamento dei canoni ulteriori, fino al momento della restituzione 
“effettiva” dell’immobile al legittimo proprietario. 
Il dettato delle norme coinvolte è piuttosto chiaro: 
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Cass. civ., sez. III, 30/07/2004, n. 14608, in Arch. Locaz., 2004, 685; Nel Repertorio: 2004, 
Locazione, n. 126 
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art. 1590, comma 1, “Il conduttore deve restituire la cosa al locatore 
nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, …., salvo il 
deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in 
conformità del contratto”; 
art. 1591, “Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare 
al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo 
l’obbligo di risarcire il maggior danno”. 
Pacifico appare dunque, secondo la legge, il diritto del proprietario 
di continuare a percepire il canone per tutto il tempo necessario al 
conduttore per effettuare le necessarie riparazioni sull’immobile, 
allo scopo di ricondurlo all’originario stato in cui esso si trovava 
quando il contratto è stato stipulato. Il problema diventa invece 
quello di delineare con maggior precisione il concetto di mora del 
conduttore, posto che da questa scaturisce l’obbligo legale, per lo 
stesso conduttore, di pagare il canone di locazione per la durata dei 
lavori di riparazione e di ripristino da compiersi sull’alloggio. Da 
questo punto di vista, va notato come la giurisprudenza di 
legittimità si sia di recente attestata su posizioni consolidate ed 
indubitabilmente coerenti con il dato legislativo, all’esito tuttavia – 
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ed è ciò che ci preme evidenziare – di un percorso evolutivo che 
non ha mancato di dar luogo ad orientamenti interpretativi 
contrastanti. Basti a tal fine ricordare una fra le tante pronunzie 
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della Suprema Corte, risalente al 1976, ove si afferma che “…nei 
confronti del conduttore che abbia restituito la cosa locata, in uno 
stato diverso da quello in cui l’ha ricevuta, il locatore può agire 
soltanto per il risarcimento dei danni, ex art. 1590 c.c. e non per il 
pagamento dei canoni, fino al ripristino dello stato iniziale della 
cosa medesima, essendo quest’ultima azione prevista solo nel 
diverso caso di mora del conduttore nella restituzione (art. 1591 
c.c.)”. 
Un primo indirizzo giurisprudenziale, formatosi a partire dagli anni 
Settanta, e fatto poi proprio dal legislatore del 1978 con il testo 
sull’equo canone, ha dunque arginato con decisione gli spazi di una 
responsabilità del soggetto conduttore dell’immobile, obbligato al 
risarcimento dei danni derivanti da un uso non conforme del bene 
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 Cass. civ. 12.5.1976, n. 1678, rv. 380453, in “ Codice civile” commentato, 1999, edizioni 
giuridiche Simone. 
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posseduto entro i ristretti limiti dell’art. 1590. L’aver cagionato 
danni all’appartamento assumeva un rilievo del tutto autonomo, 
senza che ciò potesse in alcun modo ricollegarsi alla situazione 
oggettiva che, proprio a motivo di quella condotta del conduttore, si 
concretizzava ad ulteriore nocumento del proprietario dell’alloggio 
per eseguire le opere di ripristino, infatti, l’immobile non poteva 
essere locato con le ovvie conseguenze di una perdita, pur 
momentanea, della sua utilità economica. Con il passare degli anni, 
e con un rinnovato clima di attenzione, da parte delle Istituzioni, 
anche alle ragioni della proprietà immobiliare, si è finalmente 
determinato un nuovo corso nell’evoluzione giurisprudenziale, il 
quale, passando attraverso alcune coraggiose tappe intermedie, è di 
recente approdato alla sua più compiuta maturazione. 
“Il rifiuto del locatore di ricevere la restituzione della cosa locata – 
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si legge in Cass. Sez. III, 18.6.1993, n. 6798 – quando essa presenti 
deterioramenti dovuti all’omessa esecuzione delle riparazioni è 
illegittimo, ma il locatore medesimo ha diritto al risarcimento del 
danno, consistente nella somma di denaro occorrente per 
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 Cass., sez. III, 18-06-1993, n. 6798, in Massime ufficiali, Foro it., 1993, I, 2819, Arch. 
locazioni, 1993, 722. Nel Repertorio: 1993, Locazione [3990], n. 160 
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l’esecuzione delle riparazioni di piccola manutenzione omesse dal 
conduttore e nel mancato reddito ritraibile dalla cosa nel periodo di 
tempo necessario per l’esecuzione dei lavori di riparazione, e questa 
seconda serie di danni va determinata in relazione all’epoca in cui i 
lavori possono essere iniziati dal locatore usando l’ordinaria 
diligenza ed alla presumibile epoca del loro compimento”. 
Inizia così a farsi strada, nella massima riportata, l’idea di 
un’interpretazione collegata degli artt. 1590 e 1591 c.c., scindendo 
da essa l’ulteriore questione della risarcibilità del “maggior danno”, 
desumibile dall’ultimo inciso dell’art. 1591 c.c., anch’essa frutto di 
una rinnovata sensibilità verso le prospettive di tutela della 
proprietà. 
Nell’insieme delle ragioni di diritto fatte valere dal locatore 
confluiscono più voci di danno risarcibile: l’una, riconducibile alla 
somma di denaro necessaria per l’esecuzione dei lavori di 
riparazione dell’immobile deteriorato; l’altra, da far risalire 
all’ammontare dei canoni non percepiti dal locatore a causa 
dell’impossibilità di locare l’appartamento per tutto il periodo di 
tempo necessario a compiere i suddetti lavori; l’ultima, infine, 
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derivante dall’eventuale maggior danno sofferto dal locatore stesso. 
In questo allargamento della sfera del danno che deve essere 
risarcito al proprietario dell’immobile , va individuato l’obiettivo 
centrato dal cammino di evoluzione giurisprudenziale del quale in 
questa sede si dà conto; un danno non più considerato, come in 
precedenza, “a compartimenti stagni”, ma rispetto al quale, invece, 
la mancata utilizzazione economica del bene da parte del locatore, 
per ragioni del tutto indipendenti dalla sua volontà, trova un suo 
giustificato e puntuale indennizzo. Del resto, è apparso altresì 
evidente dalla stessa ricostruzione dell’evoluzione giurisprudenziale 
in precedenza fornita che il dato conclusivo, cui è giunto il lavoro 
ermeneutico della Suprema Corte, non si discosta di gran lunga dal 
significato letterale delle norme di legge coinvolte. Basti al riguardo 
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riassumere il contenuto di una sentenza del 1995, per cogliere 
appieno le coordinate cui si orienta il nuovo corso della 
giurisprudenza di merito e di legittimità, nonché, da ultimo, la 
pronunzia che qui si commenta. 
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Cass. civ., 7.6.1995, n. 6368, in Mass. Giust. Civ., f. 6; in Arch. Locaz., 1995, 814. 
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“L’obbligo del conduttore in mora nella restituzione della cosa – si 
legge nella suddetta sentenza - di pagare al locatore il corrispettivo 
convenuto sino alla riconsegna, ai sensi dell’art. 1591 c.c., 
costituendo una forma di risarcimento minima per la mancata 
disponibilità dell’immobile, prescinde dalla prova di un danno 
concreto subìto dal locatore, essendo tale prova necessaria solo per 
gli eventuali maggiori danni”. Viene in tal modo del tutto superata 
quella scissione nella quantificazione del danno sofferto dal 
locatore, in forza della quale le sentenze di due decenni fa 
separavano il risarcimento ex art. 1590 c.c. dal pagamento dei 
canoni dovuti durante i lavori di riparazione: la logica interpretativa 
più recente prevede infatti che in ogni caso il conduttore sia 
obbligato a tale ultimo pagamento, configurandosi, a suo carico, 
una vera e propria mora ex lege. Una presunzione di mora, cioè, che 
si determina in capo al conduttore per il solo fatto di aver egli 
cagionato danni all’immobile a seguito di un utilizzo non conforme 
del bene: tale circostanza, che di fatto “blocca” ogni possibile 
ulteriore sfruttamento economico dell’immobile, dà di per sé luogo 
al diritto del locatore di continuare comunque a percepire i canoni 
dall’inquilino in affitto. 
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Alla luce di quanto sino ad ora premesso può meglio comprendersi 
il senso della pronunzia della Suprema Corte del 2004, la cui 
massima vale del resto a suggellare un importante cammino 
evolutivo compiuto dalla giurisprudenza di merito e di legittimità. 
“Qualora in violazione dell’art. 1590 c.c., al momento della 
riconsegna l’immobile locato presenti danni eccedenti il degrado 
dovuto ad uso normale, incombe al conduttore l’obbligo di risarcire 
quei danni e tale risarcimento deve coprire non solo il costo delle 
opere indispensabili alla rimessione in pristino, ma anche l’importo 
del canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario ai fini 
dell’esecuzione e del completamento di tali opere, e ciò a 
prescindere da concrete possibilità del locatore di provare di aver 
ricevuto da terzi richieste, non soddisfatte a causa dei lavori, di 
prendere in locazione l’immobile”. Quest’ultima evenienza, che 
deve essere circostanziatamente provata dal locatore, può dar luogo, 
in ossequio all’inciso finale dell’art. 1591 c.c., al risarcimento 
dell’eventuale maggior danno patito dal proprietario dell’immobile. 
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I. CARATTERI GENERALI DELL’OBBLIGO DI 
RESTITUZIONE: art. 1590 c. c. 
1. La locazione: linee generali 
L’art. 1571 c.c. definisce la locazione alla stregua di un accordo in 
virtù del quale una delle parti ( locatore ) si impegna ad assicurare 
temporaneamente all’altra (conduttore) il godimento di una cosa, 
mentre il conduttore, a sua volta, si impegna a dare al locatore un 
determinato corrispettivo. Si tratta perciò di due attribuzioni 
patrimoniali: infatti, mentre il conduttore si assicura per un certo 
tempo il godimento di una cosa di cui ha bisogno, il locatore riceve 
a sua volta da tale operazione un vantaggio economico 
commisurato all’entità del sacrificio inerente alla privazione, per 
quello stesso tempo, del godimento della cosa concessa in 
locazione. 
La locazione è strumento che consente la produzione di frutti 
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civili, in quanto il locatore, concedendo ad altri il godimento di una 
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 Come è noto, si suole distinguere tra godimento diretto e godimento indiretto della cosa 
(propria), a seconda che il godimento si attua mediante un rapporto immediato tra il 
proprietario e la cosa che si trova nella sua disponibilità fisica, o invece mediante un rapporto 
giuridico tra il proprietario medesimo ed un altro subbietto, al quale è stato attribuito il 
godimento diretto. A tali diversi aspetti del godimento della cosa corrispondono due diversi 
concetti di frutti della cosa, previsti dalla legge, e cioè i frutti naturali che si apprendono 
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cosa, acquista, appunto, il diritto ad un corrispettivo. Il che si 
verifica sia quando attribuisce al conduttore il semplice uso della 
cosa, sia quando gli attribuisce l’uso ed il frutto della cosa 
medesima. In entrambi i casi il corrispettivo è frutto e, quindi, 
reddito, in quanto ricavato della concessione ad altri del godimento 
diretto di una cosa, il cui valore (locativo) risulta appunto da ciò che 
viene corrisposto in cambio della concessione stessa. Ne consegue 
che, in forza di questo tipo di contratto, il conduttore si assicura il 
godimento diretto di una cosa che non gli appartiene ad alcun titolo, 
mentre il locatore continua a goderne indirettamente, sicché la cosa 
viene in definitiva ad essere goduta nello stesso tempo da entrambi i 
soggetti. 
Il che spiega come nel secolo scorso la locazione poteva essere 
esaltata come insostituibile strumento di progresso economico e 
sociale, in considerazione, appunto, della sua specifica idoneità a 
realizzare un più ragionevole ed intenso sfruttamento dei beni, 
consentendone peraltro l’accesso anche a persone che non 
sarebbero in grado, neppure volendolo, di diventarne proprietarie. 
direttamente sulla cosa da parte del proprietario e i frutti civili, i quali si acquistano invece in 
virtù di un rapporto giuridico tra il proprietario ed un altro soggetto, ed i quali, da questo punto 
di vista, costituiscono l’equivalente economico del godimento diretto della cosa attribuito ad 
altri. Così rientrano tra i frutti civili i proventi delle enfiteusi, i fitti e le pigioni dei fondi. 
M. GIORGIANNI,Contributo alla teoria dei diritti reali di godimento su cosa altrui, pag. 10. 
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Ora, prescindendo da questo genere di valutazioni, legate ad 
ideologie proprie di un’epoca ormai superata, è certo, tuttavia, che 
la locazione continua, ancor oggi, ad essere strumento tra i più 
importanti e diffusi dell’autonomia privata. Il nostro codice civile vi 
ha dedicato un intero capo (il 6° del titolo 3° del libro 4°). Si tratta 
di una disciplina molto ampia ed articolata, emersa da 
un’esperienza normativa plurisecolare, saldamente ancorata al 
diritto romano, nel cui ambito è avvenuta l’elaborazione, da parte 
della giurisprudenza, di uno schema negoziale perfettamente 
adeguato, pur nella sua elementare semplicità, alla propria funzione, 
assicurando a ciascuna delle parti l’integrale soddisfacimento dei 
rispettivi interessi. A questo schema hanno continuato, infatti, ad 
ispirarsi, sino ai nostri giorni, come ad un modello insostituibile, 
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giuristi e legislatori. 
La causa della locazione consiste nello scambio tra l’attribuzione 
temporanea del godimento diretto di una cosa ed una qualsiasi 
attribuzione patrimoniale che funge da corrispettivo della prima; più 
in particolare, attraverso la locazione, dal punto di vista economico-
sociale, viene a realizzarsi una forma specifica di cooperazione che 
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G; PROVERA, Locazione. Disposizioni generali;In comm.cod. civ.;a cura di Scialoja e 
Branca, p. 1-2-3. 
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