Materiali e certificazione ambientale degli edifici - Il ruolo dei materiali nella certificazione LEED

Capitolo2
Sottocapitolo2.2
il sito di costruzione si trova su un 
terreno non soggetto a smottamenti e a 
rischio idrogeologico, il sottosuolo nei 
primi strati è roccioso e la falda acqui-
fera è piuttosto alta. Le fondazioni sono 
di tipo continuo “a platea” ,realizzate in 
loco mediante getto in calcestruzzo.
Il piano seminterrato è adibito ai locali 
tecnici per l’impianto termico, cantine 
e soprattutto ai box; per questo nella 
progettazione degli elementi di soste-
gno strutturali verticali si è da subito 
tenuto conto del corsello di distribu-
zione riservato alle auto, rispettando 
per legge gli spazi per l’accesso e la 
manovra.
La struttura portante è formata da muri 
continui in calcestruzzo armato 
per il piano seminterrato, mentre per 
i restanti cinque piani fuori terra la 
struttura è a travi e pilastri. I due di-
stinti vani scala di accesso agli alloggi 
fungono inoltre da controventatura e 
da consolidamento per l’intero manu-
fatto.
Le struttura di elevazioni sono realiz-
zate con mattoni forati in cotto cer-
tificati EPD sul quale viene fissato lo 
strato isolante a “ cappotto” mediante 
appositi perni. I setti che vanno a for-
mare il perimetro più esterno sono ri-
coperti da un sistema di tavelle in cotto 
montate a secco che si aggrappano a un 
telaio in alluminio sottostante. 
Lo spazio occupato dal telaio di soste-
gno consente di lasciare un’intercape-
dine ventilata tra l’interno e l’esterno 
nel quale viene ricreato l’effetto cami-
no migliorando il comfort termo-igro-
metrico degli ambienti interni.
I setti che delimitano le grandi logge a 
sud e l’intera parete nord-ovest hanno 
uguale struttura del resto dell’edificio 
ma sono rivestiti con uno strato di in-
tonaco tinteggiato.
Le chiusure verticali trasparenti sono 
trattate in modo diverso a seconda del 
loro affaccio e del compito che devono 
svolgere ma sono sempre costituite da 
finestre Schueco con telaio in alluminio 
isolanto e doppi vetri basso emissivi.
Gran parte della facciata sud-ovest è 
vetrata, composta da infissi che si af-
facciano sulle logge esterne e coprono 
interamente due piani di altezza degli 
alloggi (tutti duplex); in questo caso 
i moduli trasparenti sono montati su 
un’apposita struttura di sostegno in 
acciaio e possono essere oscurati me-
diante l’uso di tende interne. Tutte le 
altre finestre presenti sono di formato 
standard, a uno o due battenti dotate di 
persiane esterne in legno per l’oscura-
mento.
I solai sono realizzati tutti in latero ce-
mento, isolati con uno strato di cana-
pa naturale sopra cui viene appoggiato 
l’alloggiamento per il sistema di riscal-
damento a pavimento.
Le uniche eccezioni sono costituite dal 
2.2
 
34 2.2 t ipologia costruttiva in calcestruzzo ar Mat o
Tipologia 
cos TRuTTiva in 
calces TRuzz o a RMaTo
l a struttura portante in cemento armato scandisce 
in maniera rigorosa l’impianto planimetrico definendo 
tagli e dimensioni delle diverse destinazioni d’uso
solaio del piano primo al quale è ag-
grappato il sistema di pannelli per il ri-
scaldamento a soffitto dei locali pubbli-
ci (in modo da ottenere una flessibilità
pressoché totale dei locali in fase d’u-
so); e dal solaio posto all’ultimo piano 
sul quale è posto uno strato drenante 
in ghiaia.
Le pareti divisorie tra gli appartamen-
ti sono formate da un doppio strato di 
mattoni forati da 12cm intonacati e in-
tervallati da uno strato isolante in lana 
di roccia; quelle interne a ogni apparta-
mento invece sono formate da uno sta-
to di mattoni forati da 8 cm intonacato 
da entrambe le parti.
2.2.1 
Valutazione parametrica 
del costo di costruzione 
All’interno del generale problema del-
le stime di costo  nei processi di pro-
duzione dell’ edilizia pubblica come di 
quella privata, la valutazione dei costi 
di costruzione assume un peso deter-
minante.
La stima investe il problema proget-
tuale dell’equilibrato compromesso 
tra qualità dell’opera, delle sue capa-
cità prestazionali e della sua onerosi-
tà finanziaria, che l’elaborazione del 
progetto deve esplicitamente porsi e 
risolvere.
La metodologia estimativa, intesa come 
l’insieme delle norme, delle tecniche 
e dei procedimenti attraverso i qua-
li deve formularsi il giudizio di stima, 
rappresenta la necessaria motivazione 
di ogni valore stimato. Possiamo dun-
que considerare la metodologia esti-
mativa come lo strumento idoneo non  
solo a formulare un giudizio sull’opera 
oggetto di analisi, ma anche a trovare le 
correlazioni tra cause ed effetti econo-
mici con il fine ultimo di determinare 
il reale valore di stima motivando, se-
condo le logiche del caso, il valore del 
costo di costruzione.
Pur seguendo un unico metodo com-
parativo, esistono differenti modi di 
approccio alla valutazione estimativa 
di un immobile. Quest’ultimi possono 
essere distinti in due categorie:
•	 procedimenti diretti comparativi o 
sintetici;
•	 procedimenti indiretti ricostruttivi 
o analitici.
Mentre nei procedimenti analitici il va-
lore di mercato è rappresentato dalla 
capitalizzazione dei redditi che l’im-
mobile oggetto di stima riuscirà a for-
nire ai protagonisti del processi di in-
vestimento, per quelli sintetici il valore 
di costo sarà dato da una previsione 
fondata sul confronto fra immobili as-
similabili per caratteristiche tipologi-
che, indicando rapidamente e in modo 
chiaro le risorse necessarie per la rea-
lizzazione dell’intervento.
Nell’abito di ricerca sviluppato in que-
sto elaborato di tesi non è prevista una 
discussione dell’edificio oggetto di stu-
dio sotto l’aspetto della sostenibilità 
economica, ed è per questo motivo che 
si è provveduto alla valutazione esti-
mativa secondo i principi della stima 
sintetica parametrica.
Questo procedimento, detto anche sti-
ma “per elementi funzionali” del costo 
di costruzione, attribuisce all’immobile 
oggetto di studio il confronto con edifi-
ci e opere comparabili, campione tipo 
del quale è necessario siano note le se-
guenti caratteristiche:
Livelli di progetto e procedimento di stima nella valutazione del costo di costruzione.
 
35 MATERIALI E CERTIFICAZIONE AMBIENTALE DEGLI EDIFICI
•	 i costi totali e parametrici; 
•	 la disaggregazione dei costi per 
elementi funzionali;
•	 le relative incidenze percentuali 
sul costo totale.
L’applicazione del metodo può farsi a 
casi di pluralità dei tipi edilizi e delle 
opere insediative, nello specifico è ri-
tenuto particolarmente appropriato in 
casi di pianificazione di recupero urba-
no ed edilizio, agli studi di fattibilità di 
singoli progetti edili.
L’analisi è quindi condotta comparan-
do le caratteristiche delle opere ogget-
to di stima con il campione tipologico 
scelto operando, dove risultassero dif-
formi dal modello di riferimento, le op-
portune correzioni dei valori assoluti 
del costo degli elementi funzionali.
Il risultato ottenuto da queste conside-
razioni si intenderà relativo alla sola 
costruzione dell’ opera e sarà, quindi, 
stimato al netto del costo del suolo de-
gli oneri per progettazione, dei costi 
per concessione edilizia e degli oneri di 
urbanizzazione. 
Il costo di costruzione stimato per il 
campione di riferimento verrà espres-
so sia in valore assoluto che in valori 
relativi riferiti a parametri metrici di 
superficie o volume, quali la superficie 
lorda di pavimento e il volume lordo 
dell’edificio. Per una corretta indivi-
duazione del campione di riferimento 
è necessario rifarsi ad uno strumen-
to progettuale al più conosciuto come 
“prezziario tipologico regionale”, nel 
quale è possibile individuare una pre-
cisa definizione delle opere costituenti 
il campione considerato con l’ausilio di 
rappresentazioni grafiche (piante, se-
zioni e prospetti) e descrizioni essen-
ziali delle caratteristiche dei manufatti.
Il Tariffario tipologico nasce dall’esi-
genza, in sede di pianificazione e pro-
grammazione, di poter disporre di dati 
congrui per la quantificazione del fab-
bisogno finanziario necessario per po-
ter eseguire l’appalto. 
Annualmente pubblicato a cura del 
Collegio degli ingegneri e architetti ed 
edito da diverse case editrici, diventa 
strumento di fondamentale importan-
za per i progettisti e operatori nel set-
tore edilizio.
Il testo si presenta sotto forma di listini 
riportanti costi tecnici di costruzione 
complessivi e per unità di comparazio-
ne classificati per tipologie edilizie e/o 
categorie di opere.
Nello specifico avremo:
•	 costi complessivi e parametrici;
•	 principali caratteri geometrici e 
tecnologici delle tipologie;
•	 percentuali di incidenza dei costi 
per le principali categorie di opere;
•	 diagramma di Gantt.
Fondamentale è sottolineare che il li-
stino tipologico ha valenza strettamen-
te territoriale, e in ogni caso è sconsi-
gliata la sua applicazione in altre aree 
geografiche, per la quale si renderebbe 
necessario un valido modello di ade-
guamento delle informazioni alla real-
tà dei locali mercati della produzione 
edilizia.
Come vedremo nei paragrafi a seguire, 
la stima parametrica del costo di co-
struzione dell’edificio oggetto di studio 
è stata svolta seguendo la metodologia 
della scomposizione per elementi fun-
zionali. 
Durante la risoluzione dell’argomento, 
si è deciso di separare la parte desti-
nata ad un uso pubblico/collettivo da 
quella residenziale attribuendo alle 
suddette due differenti categorie tipo-
logiche cosi da definire nel dettaglio sia 
le tecniche costruttive impiegate che 
l’impiantistica adottata.
Nella fase di parametrizzazione del 
progetto, si è correttamente provvedu-
 
36 2.2 t ipologia costruttiva in calcestruzzo ar Mat o
to a sostituire gli elementi funzionali 
progettati dal gruppo di lavoro con gli 
elementi descritti nella tipologia scelta.
I pacchetti, computati e reinseriti in 
tutte le loro parti nella stima parame-
trizzata, hanno portato ad una sostan-
ziale modifica del prezzo di costruzio-
ne del listino tipologico determinando  
cosi il definitivo costo di costruzione di 
progetto.
Esempio di scheda da listino tipologico edilizio - A3 edificio multipiano residenziale
 
37 MATERIALI E CERTIFICAZIONE AMBIENTALE DEGLI EDIFICI
Codice D e s cr iz ione Cos t o  in  Eu r o In c i d e n za €  /mq
1 Scavi e rinterri 43. 938, 00 1,47% 15,58
2 Opere strutturali 781. 174, 00 26,07% 277,01
3
Rivestimenti di facciata in alluminio e 
serramenti esterni 308. 353, 00 10,29% 109,35
4 Isolamenti e impermeabilizzazione 54. 595, 00 1,82% 19,36
5 Mutature e tavolati 81. 711, 00 2,73% 28,98
6 Intonaci e gessi 31. 738, 00 1,06% 11,25
7 Opere in ferro 25. 919, 00 0,86% 9,19
8 Vespai, sottofondi e massetti 62. 424, 00 2,08% 22,14
9 Pavimenti e rivestimenti in pietra 52. 712, 00 1,76% 18,69
10 Pavimenti in PVC e gomma a bolli 70. 825, 00 2,36% 25,12
11 Pavimenti in sferogranito levigato 59. 269, 00 1,98% 21,02
12 Pavimenti e rivestimenti in ceramica 32. 702, 00 1,09% 11,60
13 Controsoffitti in doghe di alluminio 92. 945, 00 3,10% 32,96
14 Pareti mobili  308. 650, 00 10,30% 109,45
15 Tinteggiature 13. 886, 00 0,46% 4,92
16 Serramenti interni (porte, porte REI) 214. 074, 00 7,14% 75,91
17
Volume tecnico in copertura (compresa 
struttura in carpenteria mettallica) 17. 005, 00 0,57% 6,03
19 impianti elettrici 371. 539, 00 12,40% 131,75
20 Impianto di condizionamento 226. 715, 00 7,57% 80,40
21 Impianto idrotermosanitario 86. 881, 00 2,90% 30,81
22 Impianti elevatori 59. 522, 00 1,99% 21,11
Cos t o  T o ta l e 2. 996. 577, 00 100, 00%
2.996.577,00
2.820
2.996.577,00
10.430
MODIFICHE SPECIFICHE
1.063, 00
287, 00
Cos t o de ll' ope r a al  m
2
Euro
Cos t o de ll' ope r a al  m
3
Euro
t abella tipologia DEI 
D16 Fabbricato uffici a pianta rettangolare
elementi funzionali modificati
3_Rivestimenti di facciata
INTONACO: Intonaco grezzo, rustico 
o frattazzato, costituito da un primo 
strato di rinzaffo e da un secondo stra-
to tirato in piano a frattazzo rustico.
18,10 €/mq
3bis_serramenti esterni
I profili metallici saranno estrusi in 
lega primaria di alluminio EN AW-
6060. La struttura portante sarà realiz-
zata a montanti e traversi, della serie 
SCHÜCO FW 50+.
La profondità dei profilati, dovrà esse-
re scelta in conformità al calcolo stati-
co, la larghezza sarà di 50 mm.
Nel caso di facciate a settori montanti 
dovranno essere dotati di sedi d’ap-
poggio del vetro angolabili in modo da 
mantenere inalterata la sezione archi-
tettonica interna.
320 €/mq
20_impianto di condizionamento
Fornitura e messa in opera di suppor-
to tecnico e isolamento termico per il 
passaggio delle tubazioni dell’impianto 
termico tipo “PAVINATURA - La Casa 
di Terra”. Costituito da pannelli in fi-
bre di legno rinurati e lastre di allumi-
nio sagomate ad omega da posarsi su 
una superficie piana in battuto di cal-
cestruzzo o su sistema a nido d’api, da 
conteggiarsi a parte.
75 €/mq
 
Tipologia A
Tipologia B
Tipologia C
Tipologia D
Uso pubblico
porzione ad uso pubblico
Valutazione parametrica 
del costo di costruzione 
 
38 2.2 t ipologia costruttiva in calcestruzzo ar Mat o